Ngày 22/9, tại kỳ họp thứ năm, HĐND TP.HCM đã thông qua 38 nghị quyết, trong đó có 24 nghị quyết nhằm triển khai Luật Phát triển đô thị. Một trong những nội dung đáng chú ý là nghị quyết quy định việc lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh phương án tuyến công trình, vị trí công trình trên tuyến đường sắt địa phương; đồng thời quy định về quy hoạch khu vực TOD, chỉ tiêu sử dụng đất, chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật và yêu cầu tổ chức không gian trong khu vực TOD trên địa bàn Thành phố.
Nghị quyết được ban hành nhằm tạo cơ sở pháp lý để TP.HCM tổ chức lại không gian đô thị gắn với hệ thống giao thông công cộng, trong đó nhà ga đường sắt không chỉ là điểm trung chuyển mà còn trở thành trung tâm kết nối các hoạt động đô thị.
Bỏ bước lập nhiệm vụ quy hoạch, rút ngắn thời gian chuẩn bị TOD
Theo quy định mới, quy hoạch khu vực TOD không phải lập, thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch. Đây là điểm thay đổi quan trọng nhằm rút ngắn quy trình chuẩn bị, giúp Thành phố chủ động hơn trong việc nghiên cứu và triển khai các khu vực phát triển đô thị gắn với các tuyến đường sắt.
Trước đây, nhiệm vụ quy hoạch thường là bước xác định các yêu cầu, phạm vi và định hướng trước khi lập đồ án quy hoạch. Việc bỏ bước này giúp giảm bớt thời gian thực hiện thủ tục ban đầu.
Tuy nhiên, việc rút ngắn quy trình chỉ tập trung vào bước nhiệm vụ quy hoạch, không có nghĩa toàn bộ quá trình lập quy hoạch được thực hiện theo cơ chế bỏ qua các bước kiểm soát.
Theo quy định, quá trình lập quy hoạch TOD vẫn phải thực hiện các bước lập quy hoạch, lấy ý kiến, thẩm định, phê duyệt và công bố công khai theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn.
Người dân vẫn được tham gia góp ý khi lập quy hoạch TOD
Việc triển khai TOD có thể tác động trực tiếp đến không gian đô thị, sử dụng đất, hạ tầng giao thông và hoạt động sinh sống của người dân trong khu vực. Vì vậy, vấn đề được nhiều người quan tâm là khi thủ tục quy hoạch được rút gọn, người dân có còn được tham gia đóng góp ý kiến hay không.
Theo quy định mới, câu trả lời là có. Việc lập quy hoạch TOD vẫn bao gồm bước lấy ý kiến trước khi thực hiện thẩm định, phê duyệt. Điều này đồng nghĩa việc bỏ bước lập, thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch không làm mất đi bước tham vấn trong quá trình xây dựng phương án quy hoạch.
Sau khi được phê duyệt, các nội dung quy hoạch TOD cũng phải được công bố công khai để phục vụ công tác quản lý, triển khai và giám sát thực hiện.
TOD có thể mở rộng tối đa 1.000 m quanh nhà ga
Một điểm đáng chú ý trong cơ chế mới là phạm vi quy hoạch TOD được mở rộng hơn so với khu vực sát nhà ga.
Theo nghị quyết, ranh giới khu vực TOD gồm nhà ga, depot và vùng phụ cận trong phạm vi tối đa 1.000 m tính từ tâm quy ước của nhà ga, depot.
Tuy nhiên, phạm vi này không được hiểu là toàn bộ khu vực bán kính 1 km đều mặc nhiên trở thành TOD. Ranh giới cụ thể sẽ được xác định dựa trên điều kiện thực tế như địa giới hành chính, ranh ô phố, mạng lưới giao thông, khả năng tiếp cận nhà ga, công trình hiện hữu và yêu cầu phát triển đô thị.
Với cách tiếp cận này, TP.HCM có thêm dư địa để tổ chức lại không gian đô thị quanh các tuyến đường sắt, hình thành các khu vực vừa thuận tiện giao thông công cộng, vừa phát triển các hoạt động thương mại, dịch vụ và nhà ở.
Cho phép tăng hệ số sử dụng đất tối đa 1,5 lần tại khu vực TOD
Không chỉ rút ngắn thủ tục, cơ chế TOD mới còn cho phép áp dụng một số chỉ tiêu phát triển đặc thù nhằm khai thác hiệu quả hơn quỹ đất quanh các đầu mối giao thông.
Theo đó, hệ số sử dụng đất gộp chung đối với các ô chức năng quy hoạch khu hỗn hợp, khu thương mại - dịch vụ và khu ở trong khu vực TOD được phép tăng tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn. Những khu vực có khả năng tiếp cận nhà ga thuận lợi sẽ được ưu tiên áp dụng.
Bên cạnh đó, một số chỉ tiêu khác cũng được điều chỉnh theo hướng phù hợp với mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng.
Cụ thể, diện tích cây xanh bố trí trên mái và các tầng công trình nếu bảo đảm khả năng tiếp cận, sử dụng thuận tiện của người dân có thể được quy đổi vào chỉ tiêu cây xanh công cộng.
Chỉ tiêu hạ tầng xã hội và diện tích bãi đỗ xe cũng có thể được giảm tối đa 50% so với quy chuẩn trong các trường hợp phù hợp.
Tuy nhiên, các cơ chế này không áp dụng tự động cho mọi dự án. Quy mô dân số, diện tích sàn và các chỉ tiêu phát triển vẫn phải bảo đảm phù hợp với khả năng đáp ứng của hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
TP.HCM đang triển khai các khu TOD quanh Metro số 1, Metro số 2 và ga Thủ Thiêm
Theo UBND TP.HCM, việc lập quy hoạch TOD hiện đang được triển khai tại một số khu vực dọc các tuyến đường sắt, trong đó có Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) và khu vực ga Thủ Thiêm.
Riêng tuyến Metro số 2 đã được phê duyệt ranh giới 5 khu vực TOD gồm 10 nhà ga và depot Tham Lương, với tổng diện tích khoảng 938 - 940 ha.
Ảnh: Fanpage Thư Viện Quy Hoạch
Ngoài việc tổ chức lại không gian đô thị, TOD còn được kỳ vọng tạo thêm nguồn lực tài chính thông qua khai thác quỹ đất quanh các tuyến giao thông. Theo Nghị quyết số 260/2025/QH15 của Quốc hội, đối với dự án đường sắt địa phương theo mô hình TOD, TP.HCM được giữ lại 100% số tiền thu được từ khai thác quỹ đất khu vực TOD để ưu tiên đầu tư các dự án đường sắt địa phương và các dự án giao thông thuộc tuyến TOD.
Từ nhà ga tổ chức lại không gian phát triển đô thị
Việc triển khai TOD đánh dấu sự thay đổi trong cách tiếp cận phát triển đô thị của TP.HCM, khi giao thông công cộng được đặt làm nền tảng để tổ chức lại dân cư, dịch vụ và không gian kinh tế.
Thay vì để đô thị mở rộng trước rồi đầu tư hạ tầng giao thông theo sau, mô hình TOD hướng đến việc phát triển đồng bộ giữa giao thông, sử dụng đất và các tiện ích đô thị.
Với cơ chế mới, TP.HCM có thêm công cụ để khai thác hiệu quả quỹ đất quanh các tuyến đường sắt, đồng thời vẫn duy trì yêu cầu minh bạch, lấy ý kiến và công khai thông tin trong quá trình lập quy hoạch.
Đăng Thy