Đây cũng là điểm được dự kiến làm rõ hơn trong quá trình thể chế hóa Nghị quyết 21.
Tại Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21” diễn ra tại Hà Nội sáng 22/9, vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư được các đại biểu phân tích ở nhiều góc độ, từ quyền sở hữu tài sản, cải tạo chung cư cũ đến chất lượng công trình và sự minh bạch của thị trường.
Thông tin về việc nghiên cứu thời hạn sở hữu chung cư theo niên hạn công trình gần đây xuất hiện dày đặc, kéo theo những cách hiểu khác nhau. TS. Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, ĐBQH Khóa XVI, cho rằng một số thông tin đang được diễn giải không đúng tinh thần Nghị quyết 21, thậm chí tạo tác động không phù hợp tới thị trường bất động sản.
Theo ông Hiếu, những thông điệp theo kiểu người dân cần “mua chung cư nhanh” vì căn hộ trước Nghị quyết 21 có thời hạn sở hữu lâu dài còn căn hộ sau Nghị quyết 21 sẽ có thời hạn là thông tin sai lệch. Bản chất của vấn đề không nằm ở việc đột ngột chuyển từ sở hữu lâu dài sang sở hữu có thời hạn, mà là tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý đối với quyền của người sở hữu căn hộ khi công trình hết khả năng sử dụng.
Vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư được các đại biểu phân tích ở nhiều góc độ
Hết thời hạn công trình không đồng nghĩa mất quyền tài sản
Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, cho biết việc quy định niên hạn, thời hạn sử dụng nhà chung cư thực tế không phải nội dung hoàn toàn mới. Luật Nhà ở năm 2023 đã có quy định liên quan đến niên hạn, thời hạn sử dụng nhà chung cư. Bộ Xây dựng cũng từng xây dựng dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi có nội dung về vấn đề này.
Điểm được đặt ra trong quá trình nghiên cứu, hoàn thiện pháp luật lần này là làm rõ hơn những quyền của người sở hữu tài sản sau khi hết thời hạn sử dụng công trình.
Theo bà Hằng, quy định hiện hành xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo thời hạn công trình, căn cứ pháp luật xây dựng và hồ sơ thiết kế. Tuy nhiên, một vấn đề chưa được làm rõ đầy đủ là sau khi công trình hết thời hạn sử dụng, người sở hữu tài sản sẽ có những quyền gì và quyền sở hữu có bị mất hay không.
Trong định hướng được cơ quan soạn thảo nghiên cứu, câu trả lời là quyền tài sản của người dân không bị mất đi. Thay đổi nằm ở cách thức thực hiện và cụ thể hóa các quyền này khi công trình không còn tiếp tục được sử dụng.
Đối với nhà chung cư được xây dựng trước năm 1994, khi hết thời hạn sử dụng công trình, người sở hữu có thể được giải quyết theo các phương án gồm nhận bồi thường bằng nhà ở phục vụ tái định cư, được quyền mua nhà ở xã hội hoặc nhận bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân bổ mà mình sở hữu.
Với nhà chung cư được xây dựng sau năm 1994, người dân có thể tiếp tục xây dựng, cải tạo lại thành nhà chung cư mới bằng cách đóng góp kinh phí tại thời điểm hết hạn sử dụng. Việc này được thực hiện trên cơ sở thảo luận, chia sẻ giữa các chủ sở hữu.
Theo các chuyên gia và cơ quan quản lý, hết thời hạn sử dụng công trình không đồng nghĩa với việc người sở hữu căn hộ mất quyền tài sản.
Trong trường hợp chủ sở hữu không muốn đóng góp kinh phí để xây dựng công trình mới, họ có quyền bán lại quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản cho người khác. Người nhận chuyển nhượng sẽ có quyền tham gia đóng góp kinh phí để xây dựng lại công trình.
Nếu không tiếp tục đóng góp, người sở hữu có quyền được bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân chia diện tích sở hữu chung tại thời điểm phá dỡ công trình. Trường hợp khu vực nhà chung cư sau đó được cơ quan quản lý nhà nước quy hoạch không còn xây dựng nhà chung cư, quyền lợi của người dân đối với quyền sử dụng đất vẫn được ưu tiên giải quyết và bồi thường.
Như vậy, trọng tâm của hướng sửa đổi không phải là tước bỏ quyền tài sản khi căn hộ hết niên hạn, mà là xác lập rõ cách thức thực hiện quyền đối với căn hộ và phần quyền sử dụng đất gắn với công trình trong giai đoạn tiếp theo.
TS. Phan Đức Hiếu cho rằng đây là bước tiếp tục hoàn thiện quy định pháp lý về sở hữu nhà chung cư. Theo ông, trước đây giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư không ghi thời hạn, nhưng người sở hữu vẫn thiếu câu trả lời rõ ràng về việc quyền và lợi ích hợp pháp của mình được xử lý thế nào khi công trình xuống cấp, hư hỏng hoặc buộc phải tháo dỡ.
Luật Nhà ở năm 2023 đã bắt đầu hoàn thiện vấn đề này khi quy định rõ hơn quyền sở hữu của người mua căn hộ trong vòng đời tài sản, cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên khi công trình không còn khả năng sử dụng.
Nghị quyết 21 tiếp tục đặt vấn đề ở mức hoàn thiện hơn, trong đó cần làm rõ quyền sở hữu căn hộ, quyền đối với đất khi chung cư hết niên hạn hoặc không còn khả năng sử dụng và quyền, nghĩa vụ của các bên trong quá trình xây dựng công trình mới.
Tuy nhiên, ông Hiếu cũng lưu ý việc thể chế hóa các quy định này vẫn còn những vấn đề cần nghiên cứu kỹ, đặc biệt là cách thể hiện niên hạn trên giấy chứng nhận. Nhà chung cư có hai khái niệm cần phân biệt là niên hạn theo thiết kế ban đầu của công trình và niên hạn sử dụng thực tế. Hai thời hạn này không nhất thiết trùng nhau.
Do đó, quy định trong tương lai cần tính đến cả hai trường hợp để bảo đảm quyền và lợi ích của người sở hữu nhà chung cư khi công trình không còn khả năng sử dụng.
Vì sao vấn đề niên hạn chung cư được đặt lại lúc này?
Theo bà Hoàng Thu Hằng, có ba nhóm vấn đề lớn khiến câu chuyện niên hạn nhà chung cư tiếp tục được đặt ra.
Trước hết là yêu cầu hoàn thiện cơ sở pháp lý và bảo đảm quyền tài sản. Khi công trình hết thời hạn sử dụng, nếu pháp luật chỉ quy định thời hạn của công trình mà không làm rõ quyền của chủ sở hữu sau thời điểm đó, tâm lý lo ngại của người dân là khó tránh khỏi.
Việc làm rõ các phương án xử lý tài sản vì vậy có ý nghĩa quan trọng trong quá trình hoàn thiện pháp luật. Người dân cần biết quyền của mình được xử lý như thế nào khi căn hộ không còn khả năng sử dụng, thay vì chỉ biết công trình có một niên hạn nhất định.
Vấn đề thứ hai là tháo gỡ điểm nghẽn trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
Theo bà Hằng, đây là một trong những vướng mắc tồn tại trong thời gian qua. Nhiều công trình chung cư cũ xuống cấp, có nguy cơ ảnh hưởng đến an toàn và tính mạng người dân nhưng quá trình phá dỡ, xây dựng lại gặp nhiều khó khăn. Một nguyên nhân là chủ sở hữu lo ngại quyền lợi của mình bị ảnh hưởng khi công trình được phá dỡ.
Khi nghĩa vụ, quyền lợi và phương án xử lý tài sản chưa được quy định đủ rõ, việc triển khai cải tạo, xây dựng lại có thể gặp trở ngại ngay từ khâu tạo sự đồng thuận của người dân.
Việc xác định rõ quyền của chủ sở hữu sau khi công trình hết thời hạn sử dụng vì vậy được kỳ vọng tạo cơ sở pháp lý rõ hơn cho quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư.
Một vấn đề khác được đặt ra là chất lượng công trình và chỉnh trang đô thị.
Theo bà Hằng, nếu người dân mặc định căn hộ là tài sản có thể sử dụng mãi mãi mà không quan tâm đến vòng đời công trình, tâm lý sửa chữa, cải tạo hoặc thay thế công trình khi xuống cấp có thể không được hình thành đầy đủ.
Điều này cũng liên quan đến trách nhiệm của chủ đầu tư. Khi vòng đời công trình, yêu cầu về chất lượng và quá trình sử dụng được xác định rõ hơn, chủ đầu tư sẽ phải quan tâm nhiều hơn đến chất lượng công trình ngay từ giai đoạn thiết kế, xây dựng.
TS. Phan Đức Hiếu cũng cho rằng việc quy định rõ niên hạn sử dụng và chất lượng công trình có thể tạo tác động tích cực tới thị trường. Các nhà phát triển bất động sản có thể có thêm động lực nâng cao chất lượng công trình để tạo niềm tin và thu hút khách hàng.
Ở một góc độ rộng hơn, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng những thay đổi trong chính sách đất đai theo tinh thần Nghị quyết 21 cũng có thể làm thay đổi cách thị trường xác lập giá trị bất động sản.
Theo ông Đính, các nội dung liên quan đến quy hoạch, giao đất, thu hồi đất, bồi thường, định giá đất theo thị trường và xây dựng nền tảng dữ liệu nếu được triển khai sẽ góp phần làm thị trường chuyển dần từ giá kỳ vọng sang giá trị thực.
Khi dữ liệu minh bạch hơn, người dân có thêm cơ sở để xác lập giá trị và cân nhắc mức giá mua. Doanh nghiệp cũng có điều kiện dự báo tốt hơn trong quá trình đầu tư, còn cơ quan quản lý có thêm công cụ để theo dõi biến động và phát hiện sớm những vấn đề của thị trường.
Tâm An