Đây cũng là lý do VARS IRE cho rằng cần phân biệt giữa “nhà ở giá thấp” và “nhà ở có chi phí sống thấp”. Một căn hộ nằm xa trung tâm, có giá bán dễ tiếp cận nhưng khiến gia đình phải sử dụng phương tiện cá nhân mỗi ngày, mất nhiều thời gian đi lại và phát sinh thêm hàng loạt chi phí có thể chưa chắc là phương án tiết kiệm hơn về dài hạn.
Bài toán nhà ở không dừng ở giá mua
Với một hộ gia đình đô thị, chi phí để duy trì cuộc sống tại một nơi ở không dừng ở tiền mua hoặc thuê nhà. Nhiên liệu, gửi xe, bảo dưỡng, bảo hiểm, phí cầu đường và các khoản phát sinh trong quá trình di chuyển đều là những chi phí phải trả thường xuyên. Bên cạnh đó còn có một khoản khó quy đổi thành tiền nhưng không nhỏ, đó là thời gian dành trên đường.
Tại Hà Nội và TP.HCM, bài toán này càng rõ khi phương tiện cá nhân vẫn giữ vai trò chủ đạo. Theo số liệu từ các Sở Giao thông vận tải, nay là Sở Xây dựng, Hà Nội có khoảng 8 triệu phương tiện, trong đó gần 1,5 triệu ô tô. Tỷ lệ sở hữu phương tiện cá nhân khoảng 92%, riêng ô tô khoảng 17%.
TP.HCM hiện có trên 1 triệu ô tô và hơn 11 triệu xe máy, tương đương lần lượt khoảng 7% và 79% dân số, chưa tính lượng phương tiện từ các địa phương khác thường xuyên lưu thông vào thành phố.
Nếu khu vực của căn hộ 4,5 tỷ đồng có kết nối thuận tiện với metro, cư dân vẫn có thể tiếp cận các trung tâm việc làm, giáo dục và dịch vụ với chi phí hợp lý hơn so với việc phụ thuộc hoàn toàn vào phương tiện cá nhân.
Số phương tiện tiếp tục tăng nhanh. Trong năm 2025, TP.HCM đăng ký mới gần 102.400 ô tô và 290.570 xe máy, trong khi Hà Nội có thêm 88.165 ô tô và 255.658 xe máy. Chỉ trong một năm, hai đô thị lớn đã bổ sung gần 191.000 ô tô và hơn 546.000 xe máy.
Tuy nhiên, một tuyến đường thường xuyên ùn tắc có thể biến quãng đường vài chục kilomet thành hàng giờ di chuyển mỗi ngày. Khi thời gian này được lặp lại trong nhiều năm, phần chênh lệch giá nhà ban đầu có thể không còn là yếu tố duy nhất quyết định một nơi ở “đắt” hay “rẻ”.
Metro đang đưa “khả năng đi lại” vào giá trị căn nhà
Sự thay đổi này càng đáng chú ý khi mạng lưới metro tại các đô thị lớn đang chuyển từ quy hoạch sang đầu tư và triển khai.
Hà Nội định hướng phát triển khoảng 18 tuyến đường sắt đô thị với tổng chiều dài gần 979 km, cùng hệ thống các trung tâm và điểm TOD ở nhiều cấp độ. Ngoài tuyến Cát Linh - Hà Đông đang vận hành, tuyến Nhổn - Ga Hà Nội dự kiến vận hành toàn tuyến từ tháng 12/2027. Thành phố cũng đã khởi công thêm 5 tuyến metro với tổng chiều dài hơn 300 km, dự kiến hoàn thành cơ bản vào năm 2030.
Tại TP.HCM và khu vực mở rộng, mạng lưới metro được định hướng khoảng 28 tuyến, tổng chiều dài khoảng 1.100 km. Tuyến số 1 Bến Thành - Suối Tiên đã vận hành, tuyến số 2 Bến Thành - Tham Lương đã khởi công và dự kiến hoàn thành sau 5 năm. Ngoài ra, 4 dự án metro với tổng chiều dài khoảng 138,8 km nằm trong kế hoạch khởi công từ nay đến cuối năm 2026.
Không chỉ đường sắt đô thị, hai dự án đường sắt tốc độ cao Hà Nội - Quảng Ninh dài 120 km và Bến Thành - Cần Giờ dài 54 km cũng dự kiến vận hành từ cuối năm 2028. Các tuyến này được thiết kế với tốc độ 350 km/h, mở thêm khả năng kết nối nhanh giữa khu vực trung tâm và các đô thị vệ tinh.
Khi hàng trăm kilomet đường sắt đô thị và đường sắt tốc độ cao cùng được triển khai, metro không còn đơn thuần là một công trình giao thông. Hệ thống này có thể tác động đến cách tổ chức không gian đô thị, phân bố dân cư, việc làm, dịch vụ và từ đó ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
Theo VARS IRE, trong 2 năm qua, các dự án có kết nối thuận tiện tới ga metro ghi nhận mức tăng giá cao hơn khoảng 10-20% so với mức tăng chung của thị trường.
Người mua cần thận trọng với việc cộng trước giá trị tương lai của hạ tầng vào giá bất động sản hiện tại.
Tuy nhiên, con số này không đồng nghĩa với việc cứ nằm gần một ga metro là bất động sản sẽ tăng giá tương ứng. Điểm quan trọng nằm ở chất lượng kết nối thực tế.
Một dự án cách ga 500 m nhưng đường đi bộ thiếu thuận tiện, khó sang đường, không có kết nối xe buýt hoặc thiếu dịch vụ thiết yếu có thể không tạo ra lợi thế như khoảng cách trên bản đồ. Ngược lại, một dự án cách xa hơn nhưng có tuyến xe buýt kết nối tốt, đường tiếp cận thuận tiện và đưa cư dân đến các trung tâm việc làm bằng metro có thể có giá trị sử dụng cao hơn.
Nhà vùng ven có thể hưởng lợi nếu kết nối đủ tốt
Đây là điểm mở ra cơ hội đáng chú ý cho các khu vực vệ tinh. Khi giao thông công cộng phát triển, người mua nhà có thể không còn phải đánh đổi đơn giản giữa “giá rẻ nhưng xa” và “giá cao nhưng gần”.
Một căn hộ 4,5 tỷ đồng cách ga metro 3 km có thể có giá dễ tiếp cận hơn căn hộ 5 tỷ đồng cách ga 500 m. Nếu khu vực của căn hộ 4,5 tỷ đồng có kết nối thuận tiện với metro, cư dân vẫn có thể tiếp cận các trung tâm việc làm, giáo dục và dịch vụ với chi phí hợp lý hơn so với việc phụ thuộc hoàn toàn vào phương tiện cá nhân.
Theo cách tính giả định của VARS IRE, nếu một gia đình tiết kiệm 4 triệu đồng mỗi tháng nhờ giảm các chi phí đi lại, khoản tiết kiệm sau 10 năm đã lên tới 480 triệu đồng và sau 20 năm là 960 triệu đồng. Khi đặt cạnh chênh lệch giá mua ban đầu, bài toán “đắt - rẻ” vì thế có thể cho một kết quả khác.
Tuy nhiên, lợi thế này chỉ thực sự hình thành khi hạ tầng được triển khai đúng tiến độ, kết nối thuận tiện và phù hợp với hành trình thực tế của cư dân. Metro trên bản đồ không tự động biến một khu vực thành điểm đến hấp dẫn.
Đặc biệt với những tuyến mới ở giai đoạn quy hoạch hoặc chưa hoàn thành, người mua cần thận trọng với việc cộng trước giá trị tương lai của hạ tầng vào giá bất động sản hiện tại. Khoảng cách giữa một dự án thực sự hưởng lợi từ metro và một dự án chỉ được hưởng lợi từ kỳ vọng thị trường có thể rất lớn.
VARS IRE cho rằng ngoài khoảng cách tới ga, người mua cần xem xét khả năng tiếp cận thực tế, kết nối xe buýt, mật độ việc làm và dịch vụ xung quanh, chất lượng không gian đô thị cũng như hành trình đi lại hàng ngày.
Nói cách khác, TOD không phải câu chuyện xây nhà cạnh đường sắt. Giá trị của TOD nằm ở khả năng kết nối nơi ở với nơi làm việc, trường học, thương mại và các dịch vụ thiết yếu bằng một hành trình thuận tiện.
Trong bối cảnh đó, những khu vực vệ tinh có giá nhà thấp hơn trung tâm khoảng 25-40% nhưng được kết nối tốt với metro có thể tạo ra lợi thế kép: giá mua dễ tiếp cận hơn trong khi chi phí và thời gian đi lại được kiểm soát tốt hơn.
Với người mua nhà lần đầu hoặc có ngân sách hạn chế, đây có thể là hướng lựa chọn đáng cân nhắc. Nhưng tiêu chí cuối cùng vẫn không phải là lời quảng cáo “gần metro” hay kỳ vọng giá sẽ tăng khi hạ tầng hoàn thành.
Tâm An