Các chuyên gia cho rằng thay đổi này không chỉ liên quan đến phương pháp xác định giá mà còn đặt ra yêu cầu làm rõ vai trò của Nhà nước trong điều tiết thị trường, đặc biệt là kiểm soát đầu cơ và xác định thế nào là “giá thị trường”.
Tại Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21” diễn ra tại Hà Nội sáng 22/9, vấn đề giá đất được các đại biểu phân tích từ cả góc độ xây dựng chính sách và thực tế hình thành giá bất động sản.
Theo TS. Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, Đại biểu Quốc hội Khóa XVI, Nghị quyết 21 có những thay đổi đáng kể, thậm chí có những điểm “hơi ngược dòng” so với định hướng tại Nghị quyết 18. Tuy nhiên, không nên hiểu đây là sự phủ nhận những quy định trước đó.
Ông Hiếu cho rằng Luật Đất đai 2024 được ban hành trong một bối cảnh cụ thể, với những quan điểm và mục tiêu phát triển tại thời điểm đó. Khi bối cảnh, hoàn cảnh, quan điểm và mục tiêu phát triển thay đổi, vai trò của nguồn lực đất đai cũng có thể được xác định theo cách khác.
Đất đai, theo ông Hiếu, là nguồn lực đầu vào quan trọng, chiếm phần lớn chi phí trong hoạt động sản xuất, kinh doanh và sinh kế của người dân. Vì vậy, đất đai cần được xác định là một nguồn lực đặc biệt quan trọng và giá đất cần được xác định phù hợp.
Giá đất chiếm tới gần 50% giá bất động sản
Trước đó, Nghị quyết 18 định hướng bỏ khung giá đất, xây dựng cơ chế và phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Định hướng này sau đó được cụ thể hóa trong Luật Đất đai năm 2024.
Trong khi đó, Nghị quyết 21 nhấn mạnh định hướng “giá đất do Nhà nước quyết định”, đồng thời Nhà nước sẽ “điều tiết và kiểm soát” giá đất.
Theo TS. Phan Đức Hiếu, sự thay đổi này liên quan cả đến vai trò của Nhà nước và phương pháp xác định giá đất. Trong các dự thảo hiện nay, vai trò của Nhà nước trong quyết định giá đất đã được thể hiện tương đối rõ, dù vẫn còn vấn đề về tính hợp lý và phù hợp. Tuy nhiên, phương pháp xác định giá đất vẫn cần được làm rõ hơn.
Đặc biệt, cần phân định nội dung nào phải được quy định trong luật, nhất là những vấn đề liên quan đến quyền và lợi ích pháp lý của người dân, và nội dung nào có thể giao cho văn bản dưới luật.
Ở góc độ thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết đất đai tác động rất mạnh đến bất động sản, giá bất động sản và toàn bộ thị trường.
Theo ông Đính, trong cơ cấu giá bất động sản mà các đơn vị phát triển dự án và nhà đầu tư thường tính toán, giá trị đất chiếm khoảng 30-40%. Tại một số khu đất, tỷ lệ này có thể lên tới gần 50%.
Vì vậy, nếu điều tiết được giá đất, đưa giá đất về mức hợp lý và phù hợp hơn thì giá bất động sản cũng có thể được điều tiết theo hướng giảm và phù hợp hơn với nhu cầu thị trường. Điều này đặc biệt có ý nghĩa đối với việc giải quyết nhu cầu nhà ở của những người có hoàn cảnh khó khăn.
Tuy nhiên, ông Đính nhấn mạnh giá đất chỉ là một phần trong cấu thành giá bất động sản. Giá bán cuối cùng còn phụ thuộc vào quá trình tạo ra bất động sản, từ thủ tục, quy chế, thể chế đến thời gian xử lý các vấn đề liên quan.
Bên cạnh đó là nhu cầu của thị trường, mức độ phù hợp của từng phân khúc, mong muốn của người dân, chi phí vốn và chi phí vật liệu. Những yếu tố này cùng tác động đến mức giá cuối cùng.
Do đó, theo ông Đính, vấn đề quan trọng là phải kiểm soát chi phí trong toàn bộ quá trình tạo ra bất động sản, đồng thời sử dụng các cơ chế, chính sách để phát triển nhu cầu sử dụng, nhu cầu đầu tư và nhu cầu tăng trưởng của nền kinh tế.
Nếu các công cụ kiểm soát, pháp luật điều tiết, hoạt động giám sát và công cụ quản lý Nhà nước được thực hiện đồng bộ, thị trường bất động sản sẽ có điều kiện vận hành ổn định, bền vững và đáp ứng các nhu cầu phát sinh của nền kinh tế cũng như thị trường.
“Giá thị trường” là giá nào?
Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, cho biết trong quá trình xây dựng Luật Đất đai 2023, bà đồng tình với việc tính giá đất theo giá thị trường. Tuy nhiên, vấn đề khó nhất là xác định “giá thị trường” là giá nào.
Theo bà Hằng, giá bất động sản tăng cao không nhất thiết là tín hiệu tiêu cực. Một nền kinh tế phát triển có thể đi cùng với sự gia tăng giá bất động sản. Vấn đề quan trọng là giá tăng theo cách nào.
Trong đó, kiểm soát hoạt động đầu cơ được bà Hằng cho là một trong những vấn đề lớn nhất cần được đặt ra. Khi đầu cơ được kiểm soát, giá bất động sản có thể trở về giá trị thực. Khi đó, việc Nhà nước tính giá đất theo giá thị trường sẽ minh bạch và phù hợp hơn.
Bà Hằng đặt vấn đề, trong vài năm qua, dù quy định giá đất theo giá thị trường nhưng chưa có câu trả lời rõ ràng về việc thế nào là giá thị trường.
Theo bà, có thể xem xét lượng giao dịch như một trong những cơ sở tham chiếu. Nếu lượng giao dịch tăng đều thì có thêm cơ sở để xác định xu hướng giá tăng. Ngược lại, nếu giao dịch không có nhưng giá vẫn liên tục tăng mạnh thì cần đặt câu hỏi về việc mức giá đó có phản ánh đúng giá thị trường hay không.
Vấn đề này có tác động trực tiếp đến giá trị khi chủ đầu tư được tính tiền sử dụng đất. Nếu mức giá bị đẩy lên bất thường, nó có thể tạo ra một mặt bằng giá mới trong khi giá trị thực vẫn thấp hơn đáng kể.
Bà Hằng cũng cho rằng khi xem xét tác động của giá đất đến giá bất động sản, không thể tách riêng giá đất khỏi các chi phí khác. Ngoài tiền sử dụng đất, doanh nghiệp còn chịu chi phí đầu tư, xây dựng, giải phóng mặt bằng, thuế và nhiều khoản chi phí khác. Giá bất động sản còn chịu tác động của vị trí, cung cầu, tâm lý người mua và nhu cầu thực tế.
Vì vậy, muốn điều chỉnh giá bất động sản tăng hay giảm, trước hết phải xác định mức giá đó đang được hình thành trên cơ sở nào.
Nếu giá đất được tính theo “giá thị trường” nhưng mức giá này không phản ánh giá trị thực, việc đưa giá tính tiền sử dụng đất xuống sẽ tác động trực tiếp đến giá bất động sản. Theo bà Hằng, đây là một hướng điều chỉnh phù hợp.
Ngược lại, nếu giá bất động sản được hình thành trên cơ sở đầu cơ, găm hàng và đẩy giá lên, cần có biện pháp điều tiết để kiểm soát. Một trong những công cụ được bà đề cập là chính sách thuế. Lãi suất cho vay cũng có thể được sử dụng như một công cụ tác động đến cơ chế hình thành giá.
Bà Hằng cho biết Bộ Xây dựng đang xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản, trong đó dự thảo dành riêng một chương về điều tiết thị trường với nhiều công cụ khác nhau. Dự thảo cũng đưa ra quy định về khái niệm đầu cơ bất động sản và đang từng bước xây dựng các tiêu chí để nhận diện hoạt động này.
Theo bà, công cụ điều tiết thị trường không nhất thiết cố định ở mọi thời điểm. Giá bất động sản có thể tăng cao vì những nguyên nhân khác nhau tại từng giai đoạn, trong khi các yếu tố phát sinh và nhu cầu thực tế cũng thay đổi. Vì vậy, công cụ điều tiết cần được điều chỉnh tương ứng.
Ở thời điểm hiện nay, theo bà Hằng, cần tập trung vào kiểm soát hoạt động đầu cơ và xem xét, tính toán lại giá tính tiền sử dụng đất. Cùng với đó là rà soát cách thức, phương pháp tính giá và tiêu chí nhận diện giá thị trường.
Bà cho rằng không thể để giá tính tiền sử dụng đất quá cao so với mặt bằng thị trường, nhưng cũng không thể quay lại sử dụng nguyên bảng giá đất cũ bởi cách tính này khó đáp ứng yêu cầu phát triển.
Bài toán đặt ra là tìm được sự cân bằng giữa mức giá quá thấp và quá cao, qua đó thực hiện đúng vai trò điều tiết của Nhà nước đối với thị trường đất đai và bất động sản.
Tâm An