Đủ điều kiện kinh doanh nhưng chưa được ký hợp đồng
Trong Công văn 6436/SXD-QLN&TTBĐS ngày 17/9/2026 gửi Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Long Hưng Phát, Sở Xây dựng Đồng Nai thông báo 764 căn nhà ở thấp tầng thuộc dự án Khu đô thị Aqua Riverside City, phường Long Hưng, đáp ứng điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Thông tin về văn bản được Sở công bố trên cổng thông tin ngày 23/9.
Dù vậy, tại phần yêu cầu đối với chủ đầu tư và phần kết luận, Sở cùng nêu rõ: 764 căn nhà này chưa đủ điều kiện để ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua. Như vậy, thông báo đủ điều kiện đưa vào kinh doanh không đồng nghĩa với việc doanh nghiệp có thể ký hợp đồng ngay.
Theo Sở Xây dựng, hồ sơ chủ đầu tư cung cấp có 31 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất liên quan đến nhóm 764 căn nhà, trong đó có những giấy đang được thế chấp tại Ngân hàng TMCP Quân Đội (MB Bank). Dự án cũng đã được điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo Quyết định 3786/QĐ-UBND ngày 16/6/2025; việc điều chỉnh có thể làm phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung cần được xác định, thực hiện.
Sở yêu cầu chỉ ký hợp đồng sau khi giải chấp quyền sử dụng đất liên quan đến các căn nhà, hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính nếu phát sinh do điều chỉnh quy hoạch và đáp ứng những quy định pháp luật khác. Chủ đầu tư phải rà soát hồ sơ pháp lý của từng căn trước khi tổ chức ký kết.
Chủ đầu tư báo cáo thế chấp 30/31 giấy chứng nhận
Con số cụ thể nằm trong hồ sơ Long Hưng Phát gửi Sở Xây dựng ngày 7/9/2026. Tại mục về thế chấp, doanh nghiệp cho biết đang thế chấp 30/31 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc một phần dự án Aqua Riverside City tại MB Bank. Công ty cam kết tiến hành giải chấp các giấy chứng nhận liên quan trước khi ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Cũng trong hồ sơ này, doanh nghiệp viết 31 giấy chứng nhận tương ứng với nhóm 764 căn nhà ở thấp tầng. Tuy nhiên, các tài liệu hiện có không chỉ rõ mỗi giấy chứng nhận bao gồm bao nhiêu căn, hoặc chính xác căn nào gắn với phần đất đang thế chấp.
Về bảo lãnh cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai, Long Hưng Phát cho biết đang tiến hành ký thỏa thuận nguyên tắc bảo lãnh với MB Bank chi nhánh Bắc Sài Gòn và cam kết ký hợp đồng bảo lãnh theo quy định trước khi ký hợp đồng mua bán với khách hàng. Sở Xây dựng cũng yêu cầu việc bảo lãnh và phát hành thư bảo lãnh phải tuân thủ Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
69 căn khởi công từ năm 2022, 695 căn trong năm 2026
Theo hồ sơ dự án, 764 căn đang được xem xét gồm 69 căn thuộc nhóm có thông báo khởi công ngày 10/1/2022 và 695 căn thuộc nhóm có thông báo khởi công ngày 8/8/2026. Với nhóm 695 căn, hồ sơ nêu hai đợt thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đối với 52 căn tại các lô SV4-4, SV4-5 và 643 căn còn lại.
Aqua Riverside City do Long Hưng Phát thực hiện tại phường Long Hưng, trên phần dự án nhận chuyển nhượng từ Aqua Dona. Hồ sơ chủ đầu tư nêu quy mô sử dụng đất khoảng 76,75 ha. Theo quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư được Sở Xây dựng dẫn lại, dự án triển khai qua hai giai đoạn 2019–2026 và 2026–2030, với yêu cầu hoàn thành trước ngày 31/12/2030.
Văn bản của Sở còn yêu cầu chủ đầu tư công khai đầy đủ thông tin dự án, thông báo cho khách hàng biết tình trạng pháp lý và hướng dẫn người mua kiểm tra căn dự kiến giao dịch có thuộc danh mục được thông báo hay không. Việc bàn giao nhà phải gắn với tiến độ hoàn thành công trình, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo dự án được phê duyệt.
Các dự án Aqua khác cũng từng vướng bước giải chấp
Vướng mắc tại Aqua Riverside City xuất hiện sau những thông báo tương tự đối với hai dự án thành phần khác trong đô thị Aqua City.
Tháng 7/2026, Sở Xây dựng Đồng Nai xác định tổng cộng 1.091 căn tại Aqua Marina City và Aqua Waterfront City đáp ứng điều kiện đưa vào kinh doanh, nhưng các chủ đầu tư chưa thể ký hợp đồng do quyền sử dụng đất liên quan còn thế chấp tại ngân hàng. 1.091 căn này thuộc hai dự án khác, không nằm trong số 764 căn Aqua Riverside City nêu ở văn bản mới.
Trước đó, việc điều chỉnh quy hoạch 1/500 của các dự án thành phần Aqua City vào tháng 6/2025 từng được xem là bước tháo gỡ quan trọng cho quá trình triển khai dự án. Novaland cũng công bố kế hoạch tiếp tục bàn giao nhà và thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận cho cư dân tại một số phân khu. Tuy nhiên, tiến độ chung của đô thị không thay thế việc kiểm tra điều kiện ký hợp đồng đối với từng nhóm căn nhà mà Sở Xây dựng nêu trong công văn lần này.
Đăng Thy