Quy hoạch chi tiết Khu kinh tế đặc biệt quanh sân bay Long Thành sẽ được duyệt ra sao?

Dự thảo 12 điều, chuẩn bị quy trình từ lập đến công bố quy hoạch

Ngày 23/9/2026, Sở Xây dựng thành phố Đồng Nai ban hành Công văn 6701/SXD-QLQH&PTĐT, đề nghị các sở, ngành, địa phương góp ý dự thảo quyết định về trình tự, thủ tục tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt, công bố và điều chỉnh quy hoạch chi tiết ở khu kinh tế đặc biệt. Hồ sơ được gửi lấy ý kiến trước khi chuyển Sở Tư pháp thẩm định và trình UBND thành phố xem xét ban hành. Các cơ quan, tổ chức được lấy ý kiến được đề nghị trả lời bằng văn bản trong 10 ngày kể từ khi nhận văn bản.

Theo dự thảo tờ trình, văn bản gồm 12 điều, bao quát việc tổ chức lập, lấy ý kiến, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết; xác nhận hồ sơ, công bố, cập nhật và điều chỉnh quy hoạch. Dự thảo còn đề cập quy hoạch tổng mặt bằng và thiết kế đô thị riêng trong khu kinh tế đặc biệt. Mục tiêu là xác định rõ cơ quan chịu trách nhiệm ở từng bước, đồng thời tạo một quy trình thống nhất để triển khai cơ chế quy hoạch dành cho mô hình này.

Cơ sở được Sở Xây dựng viện dẫn là Luật Phát triển đô thị số 18/2026/QH16. Luật được ban hành ngày 24/8/2026 và có hiệu lực từ 1/10/2026. Theo nội dung nêu trong hồ sơ, UBND ở khu kinh tế đặc biệt tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt, công bố và điều chỉnh quy hoạch chi tiết theo trình tự do UBND cấp tỉnh quy định. Quy hoạch chung khu kinh tế đặc biệt và quy hoạch chi tiết trong khu cũng không phải lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch.

Thẩm định tối đa 30 ngày, công bố trong 15 ngày

Dự thảo đề xuất UBND ở khu kinh tế đặc biệt chịu trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch chi tiết và có thể giao đơn vị thuộc phạm vi quản lý tham mưu thực hiện. Với dự án đầu tư đã lựa chọn nhà đầu tư theo quy định, nhà đầu tư tổ chức lập quy hoạch chi tiết tại khu vực được xác định để triển khai dự án. Hồ sơ vẫn phải tuân thủ các quy định chuyên ngành về nội dung, kỹ thuật và lấy ý kiến.

Trong quá trình lập, cơ quan tổ chức lập quy hoạch phải lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức, chuyên gia và cộng đồng dân cư có liên quan. Ý kiến góp ý được tổng hợp, tiếp thu hoặc giải trình trước khi trình thẩm định. Dự thảo cũng yêu cầu UBND ở khu kinh tế đặc biệt lấy ý kiến bằng văn bản của Sở Xây dựng trước khi họp hội đồng thẩm định.

Ở khâu tiếp theo, UBND ở khu kinh tế đặc biệt thành lập hội đồng thẩm định, giao cơ quan chuyên môn kiểm tra hồ sơ, tổng hợp ý kiến phản biện và lập báo cáo thẩm định. Thời gian thẩm định được đề xuất không quá 30 ngày kể từ khi cơ quan thẩm định nhận đủ hồ sơ theo quy định. Sau khi hoàn thiện hồ sơ theo kết quả thẩm định, cơ quan tổ chức lập trình UBND ở khu kinh tế đặc biệt xem xét, phê duyệt bằng quyết định.

Một mốc thời gian khác liên quan trực tiếp đến khả năng tiếp cận thông tin của người dân: chậm nhất 15 ngày sau khi quy hoạch chi tiết được phê duyệt, UBND ở khu kinh tế đặc biệt phải tổ chức công bố công khai, trừ nội dung thuộc bí mật nhà nước. Theo dự thảo, quy hoạch được công bố tại trụ sở, đăng tải thường xuyên trên cổng thông tin điện tử của UBND ở khu kinh tế đặc biệt và trên hệ thống thông tin quốc gia về quy hoạch.

Điều chỉnh cục bộ ra sao, lô đất nào được làm tổng mặt bằng?

Dự thảo phân biệt điều chỉnh tổng thể và điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết. Với điều chỉnh tổng thể, cơ quan tổ chức lập phải báo cáo kết quả rà soát để UBND ở khu kinh tế đặc biệt xem xét chủ trương; sau đó thực hiện lại các bước lập, lấy ý kiến, thẩm định, phê duyệt và công bố. Với điều chỉnh cục bộ, quyết định phê duyệt phải nêu rõ phần thay đổi, kèm hồ sơ điều chỉnh; những nội dung khác của quy hoạch tiếp tục được thực hiện.

Đối với lô đất đủ điều kiện lập quy hoạch chi tiết theo quy trình rút gọn, dự thảo quy định việc lập và chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng. Thời gian xem xét, chấp thuận được đề xuất không quá 15 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ; việc công bố công khai phải hoàn thành chậm nhất 15 ngày sau khi được chấp thuận. Nhà đầu tư đã được xác định có thể tổ chức lập tổng mặt bằng cho khu vực thực hiện dự án của mình.

Dự thảo còn mở ra cách quản lý đối với một số ô phố, tuyến đường thuộc khu vực đô thị đủ điều kiện lập thiết kế đô thị riêng. Trong trường hợp đó, hồ sơ thực hiện theo quy định dành cho thiết kế đô thị riêng thay vì lập quy hoạch chi tiết. Đây là phần thủ tục cần được làm rõ khi lấy ý kiến, bởi mỗi loại hồ sơ có phạm vi áp dụng và tác động khác nhau tới việc quản lý không gian xây dựng.

Long Thành là hạt nhân, ranh giới khu kinh tế vẫn chờ đề án

Động thái xây dựng quy trình diễn ra khi Đồng Nai chuẩn bị Đề án Khu kinh tế đặc biệt theo định hướng phát triển đô thị sân bay, lấy Cảng hàng không quốc tế Long Thành làm hạt nhân. Thông tin đăng trên cổng thông tin thành phố gần đây cho biết Đồng Nai đang đồng thời lập quy hoạch tổng thể, đẩy nhanh các quy hoạch phân khu và quy hoạch khu chức năng.

Định hướng này gắn với Nghị quyết 16-NQ/TW ngày 21/7/2026 về xây dựng, phát triển thành phố Đồng Nai đến 2035, tầm nhìn 2065. Nội dung tuyên truyền nghị quyết của địa phương nêu chủ trương hình thành khu kinh tế đặc biệt, khu thương mại tự do, khu công nghệ số và các không gian đổi mới sáng tạo gắn với đô thị sân bay Long Thành.

Trong một bài viết ngày 8/9, Báo Đồng Nai mô tả sân bay Long Thành là hạt nhân của hệ sinh thái gồm logistics, công nghiệp công nghệ cao, thương mại, dịch vụ và đô thị; các tuyến kết nối sân bay, cảng biển và đô thị lân cận sẽ góp phần định hình không gian phát triển mới. Đó là bối cảnh để thấy vì sao quy trình quy hoạch chi tiết được chuẩn bị từ sớm. Tuy nhiên, tài liệu đang lấy ý kiến không xác định diện tích, ranh giới hay danh mục dự án của khu kinh tế đặc biệt. Các thông tin này cần chờ đề án và những quyết định tiếp theo của cơ quan có thẩm quyền.

Đăng Thy