Hai dự thảo liên quan đến quy hoạch TOD
UBND TP.HCM đang lấy ý kiến dự thảo nghị quyết quy định việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch khu vực TOD đối với đường sắt quốc gia và đường sắt địa phương.
Dự thảo cũng quy định việc lập, thẩm định và phê duyệt phương án tuyến công trình, vị trí công trình, tổng mặt bằng tuyến đối với đường sắt địa phương trên địa bàn thành phố.
Cùng với đó, TP.HCM đang xây dựng dự thảo nghị quyết quy định về loại quy hoạch, hoạt động quy hoạch đô thị và nông thôn, hoạt động kiến trúc. Đây là dự thảo đề cập trực tiếp cơ chế điều chỉnh cục bộ quy hoạch tại khu vực TOD.
Việc xây dựng đồng thời các quy định này nhằm tạo cơ sở tổ chức không gian đô thị gắn với hệ thống đường sắt và giao thông công cộng trong quá trình phát triển TP.HCM.
\ 
TOD được xếp vào nhóm khu vực quan trọng
Theo dự thảo nghị quyết về hoạt động quy hoạch đô thị và nông thôn, việc điều chỉnh quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và nông thôn để phục vụ lợi ích cộng đồng có thể được thực hiện đối với một số trường hợp.
Trong đó có trường hợp khu vực phát triển TOD do UBND TP.HCM quyết định.
Dự thảo đồng thời xác định khu vực TOD thuộc nhóm khu vực có quy mô, vai trò và ý nghĩa quan trọng đối với thành phố về chính trị, văn hóa, lịch sử, quốc phòng, an ninh hoặc thúc đẩy phát triển kinh tế.
Đối với các khu vực quan trọng này, UBND TP.HCM được đề xuất phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết thuộc thẩm quyền của thành phố.
Như vậy, các quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết tại khu vực TOD có thể được xem xét điều chỉnh cục bộ. Tuy nhiên, đây không phải cơ chế điều chỉnh tự động mà phải được cơ quan có thẩm quyền xem xét và phê duyệt theo quy định.
Quy hoạch quanh các tuyến metro có thể thay đổi thế nào?
TOD là mô hình phát triển đô thị lấy hệ thống giao thông công cộng làm nền tảng. Trong mô hình này, các điểm kết nối giao thông đường sắt, đặc biệt là nhà ga, được sử dụng làm trung tâm để tổ chức không gian dân cư, thương mại, dịch vụ, văn phòng và công trình công cộng.
Vì vậy, khi lập hoặc điều chỉnh quy hoạch tại khu vực TOD, thành phố có thể nghiên cứu lại một số nội dung như:
- Chức năng sử dụng đất;
- Chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch;
- Quy mô dân số;
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội;
- Không gian kiến trúc, cảnh quan;
- Khả năng kết nối giữa nhà ga với khu dân cư và công trình lân cận.
Dự thảo quy định khi đánh giá mức độ phù hợp của dự án với quy hoạch, cơ quan chuyên môn sẽ xem xét các nội dung trên căn cứ từng loại và cấp độ quy hoạch đã được phê duyệt.
Trường hợp quy hoạch chưa xác định cụ thể, các nội dung liên quan sẽ được xem xét trong những bước triển khai tiếp theo nhưng phải bảo đảm phù hợp định hướng quy hoạch, khả năng đáp ứng của hạ tầng và yêu cầu quản lý tại khu vực.
Không phải khu đất nào gần metro cũng được tăng chỉ tiêu
Việc một khu vực nằm gần tuyến metro hoặc nhà ga không đồng nghĩa các khu đất tại đây đương nhiên được chuyển mục đích sử dụng, tăng mật độ xây dựng, tầng cao hay hệ số sử dụng đất.
Trước hết, UBND TP.HCM phải xác định khu vực phát triển TOD. Phạm vi, ranh giới và các chỉ tiêu cụ thể sau đó phải được thể hiện trong đồ án quy hoạch tương ứng.
Đối với trường hợp điều chỉnh cục bộ, hồ sơ còn phải trải qua quá trình rà soát, lấy ý kiến, thẩm định và phê duyệt. Nếu nội dung đề xuất dẫn đến yêu cầu phải điều chỉnh tổng thể quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung thì không được áp dụng theo cơ chế điều chỉnh cục bộ.
Do đó, những thông tin người dân và nhà đầu tư cần theo dõi gồm:
- Ranh giới chính thức của khu vực TOD;
- Phạm vi điều chỉnh quy hoạch;
- Chức năng sử dụng đất;
- Mật độ xây dựng, tầng cao và hệ số sử dụng đất;
- Quy mô dân số;
- Các dự án hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đi kèm.
Có thể lập đồng thời nhiều cấp độ quy hoạch
Một nội dung đáng chú ý khác trong dự thảo là UBND TP.HCM có thể quyết định tổ chức lập hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết đồng thời với quy hoạch phân khu, hoặc quy hoạch chung đối với khu vực không phải lập quy hoạch phân khu.
Trường hợp quy hoạch chi tiết được lập và thẩm định xong trước, đồ án có thể được phê duyệt trước, sau đó cập nhật vào quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung có liên quan.
Thời gian lấy ý kiến cộng đồng dân cư được đề xuất tối thiểu 15 ngày và không quá 30 ngày kể từ ngày công khai nội dung lấy ý kiến. Nếu đã nhận đủ ý kiến trước khi hết thời hạn, cơ quan tổ chức lập quy hoạch có thể tiến hành các bước tiếp theo.
Quy định này được kỳ vọng giúp rút ngắn thời gian xử lý thủ tục, nhưng các đồ án vẫn phải tuân thủ yêu cầu rà soát, thẩm định và lấy ý kiến theo quy định.
TOD gắn với chiến lược phát triển đô thị đa trung tâm
Việc hoàn thiện cơ chế quy hoạch TOD diễn ra trong bối cảnh TP.HCM đang nghiên cứu Quy hoạch tổng thể thành phố thời kỳ 2025-2050, tầm nhìn 100 năm.
Theo hồ sơ đang được hoàn thiện, thành phố định hướng chuyển từ mô hình đô thị đơn tâm sang siêu đô thị đa cực, đa tâm, đa tầng. Cấu trúc phát triển được nghiên cứu gồm 5 cực động lực, 5 hệ liên kết chiến lược, 5 trung tâm vệ tinh và 10 vùng quản trị phát triển.
Trong đó, hệ thống hạ tầng chiến lược, đặc biệt là đường sắt đô thị, được xem là nền tảng kết nối các trung tâm phát triển và tổ chức lại không gian thành phố.
Một số cực động lực được đề xuất gồm cực lõi trung tâm quốc tế, gắn với không gian Sài Gòn - Chợ Lớn - Thủ Thiêm và hai bờ sông Sài Gòn; cực đổi mới sáng tạo phía Đông, gồm khu vực Thủ Đức - Thuận An - Dĩ An.
Trong cấu trúc này, TOD không chỉ là việc phát triển khu vực xung quanh từng nhà ga mà còn liên quan đến việc phân bố dân cư, việc làm, dịch vụ và các trung tâm chức năng trên toàn thành phố.
Mở đường khai thác quỹ đất quanh giao thông công cộng
Các dự thảo đang được lấy ý kiến cho thấy TP.HCM muốn hình thành cơ chế gắn kết chặt chẽ hơn giữa đầu tư đường sắt với quy hoạch và phát triển đô thị.
Nếu được thông qua, quy định mới sẽ tạo thêm cơ sở để thành phố lập quy hoạch TOD, xem xét điều chỉnh cục bộ các quy hoạch liên quan và tổ chức lại không gian xung quanh hệ thống giao thông công cộng.
Tuy nhiên, mức độ thay đổi tại từng khu vực còn phụ thuộc vào ranh giới TOD, điều kiện hạ tầng, quy hoạch hiện hành và quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Vì vậy, người dân và nhà đầu tư cần căn cứ hồ sơ quy hoạch được phê duyệt, không nên chỉ dựa vào khoảng cách từ khu đất đến tuyến metro hoặc nhà ga.
Đăng Thy