Đối với người trẻ, quyết định thuê hay mua nhà không đơn thuần là lựa chọn nơi sinh sống mà còn liên quan trực tiếp đến chiến lược tài chính và khả năng tích lũy tài sản trong dài hạn.
Mua nhà sớm giúp hình thành tài sản như thế nào?
Theo phân tích của VARS IRE, hành trình tạo lập nhà ở của người trẻ thường trải qua nhiều giai đoạn. Trong những năm đầu đi làm, khi thu nhập chưa ổn định, nguồn vốn còn hạn chế và công việc có nhiều biến động, thuê nhà vẫn là phương án phù hợp. Việc thuê giúp giảm áp lực tài chính ban đầu, tạo sự linh hoạt trong lựa chọn nơi ở và dành nguồn lực để tích lũy.
Tuy nhiên, khi thu nhập dần ổn định và nhu cầu an cư lâu dài trở nên rõ ràng hơn, bài toán tài chính cũng thay đổi. Lúc này, chi phí dành cho nhà ở không còn chỉ là khoản chi phục vụ sinh hoạt mà có thể trở thành một phần trong quá trình hình thành tài sản nếu người mua lựa chọn sở hữu nhà phù hợp với khả năng tài chính.
Theo VARS IRE, thuê nhà và mua nhà không nên được nhìn nhận là hai lựa chọn đối lập. Đây là hai giai đoạn khác nhau trong quá trình ổn định cuộc sống. Thuê nhà phù hợp ở giai đoạn khởi nghiệp, trong khi sở hữu nhà trở thành mục tiêu khi điều kiện tài chính đã đủ để hướng tới tích lũy tài sản dài hạn.
Khác biệt lớn nhất giữa thuê và mua nhà nằm ở khả năng hình thành tài sản. Người thuê chủ yếu chi trả để được sử dụng chỗ ở trong một khoảng thời gian nhất định. Ngược lại, với người mua có kế hoạch tài chính phù hợp, một phần dòng tiền trả hàng tháng sẽ từng bước chuyển thành quyền sở hữu đối với bất động sản.
Chuyên gia của VARS IRE cho rằng, giá trị tài sản từ nhà ở được hình thành thông qua nhiều yếu tố.
Trước hết là quá trình trả nợ vay. Trong những năm đầu, phần lớn số tiền thanh toán có thể được dùng để trả lãi vay. Tuy nhiên, theo thời gian, tỷ trọng trả vào nợ gốc tăng lên, giúp giảm dư nợ và đồng thời làm gia tăng phần vốn chủ sở hữu của người mua trong căn nhà. Điều này đồng nghĩa khoản chi cho nhà ở không chỉ là chi phí tiêu dùng mà còn là một hình thức tích lũy tài sản.
Yếu tố thứ hai đến từ khả năng tăng giá của bất động sản theo thời gian. VARS IRE cho rằng bất động sản không phải lúc nào cũng tăng giá và luôn vận động theo các chu kỳ tăng trưởng, điều chỉnh. Tuy nhiên, tại những khu vực có nền tảng phát triển tốt về kinh tế, hạ tầng, dân cư và nhu cầu ở thực lớn, nhà ở thường có khả năng duy trì và gia tăng giá trị trong dài hạn.
Bên cạnh đó, thời gian cũng là yếu tố tạo nên khác biệt. Người sở hữu nhà sớm hơn sẽ có nhiều thời gian hơn để tích lũy vốn chủ sở hữu và hưởng lợi nếu giá trị tài sản tăng lên. Trong bối cảnh giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập, việc trì hoãn kế hoạch mua nhà có thể khiến khoảng cách giữa khả năng tài chính và giá trị tài sản mục tiêu ngày càng lớn.
Theo nghiên cứu của VARS tổng hợp từ số liệu của Tổng cục Thống kê, trong khoảng 10 năm qua, lạm phát tại Việt Nam duy trì bình quân khoảng 3% mỗi năm. Trong cùng giai đoạn, lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng dao động bình quân từ 5,5-6,5%/năm, giúp giá trị tiền gửi vẫn tăng lên về mặt danh nghĩa.
Tuy nhiên, khi so sánh với tốc độ tăng giá nhà ở, mức tăng của tiền gửi tiết kiệm lại có sự chênh lệch đáng kể. Theo VARS, giá bất động sản tại một số đô thị lớn ghi nhận tốc độ tăng trưởng kép khoảng 12% mỗi năm trong cùng giai đoạn.
Điều này đồng nghĩa, dù khoản tiền tiết kiệm vẫn tăng lên theo thời gian, nhưng sức mua đối với bất động sản có thể giảm nếu giá nhà tăng nhanh hơn tốc độ tích lũy. Vì vậy, với những người đã có nền tảng tài chính phù hợp, thời điểm quyết định mua nhà cũng liên quan trực tiếp đến chi phí cơ hội.
Theo VARS IRE, việc sở hữu một căn nhà phù hợp từ sớm có thể giúp chuyển một phần chi phí nhà ở thành quá trình hình thành vốn chủ sở hữu trong tương lai thay vì chỉ dừng lại ở khoản chi tiêu.
Người trẻ cần gì để mua nhà không quá sức?
Không chỉ tại Việt Nam, nhiều nghiên cứu trên thế giới cũng cho thấy sở hữu nhà là một trong những yếu tố quan trọng tạo nên sự khác biệt về mức độ tích lũy tài sản giữa các hộ gia đình qua nhiều thế hệ. Giá trị này không chỉ đến từ khả năng tăng giá của bất động sản mà còn nhờ việc chủ sở hữu liên tục gia tăng phần vốn của mình trong tài sản qua thời gian.
Đối với Việt Nam, bất động sản hiện vẫn giữ vai trò chủ đạo trong cơ cấu tài sản của nhiều hộ gia đình. Theo tổng hợp từ báo cáo tài chính của năm ngân hàng lớn gồm Vietcombank, VietinBank, BIDV, Agribank và MB, đến cuối năm 2025, tổng giá trị tài sản nhận thế chấp, cầm cố và chiết khấu đạt gần 16 triệu tỷ đồng. Trong đó, bất động sản chiếm hơn 11,6 triệu tỷ đồng, tương đương khoảng 73% tổng danh mục tài sản bảo đảm.
Những con số này cho thấy bất động sản tiếp tục giữ vai trò quan trọng trong hoạt động tài chính cũng như quá trình tích lũy tài sản của các gia đình Việt Nam.
VARS IRE cũng nhận định, nguồn lực từ gia đình hiện là yếu tố hỗ trợ đáng kể đối với khả năng mua nhà của người trẻ. Tại nhiều đô thị lớn, việc cha mẹ hỗ trợ một phần vốn ban đầu để con cái mua nhà ngày càng phổ biến. Khoản hỗ trợ này giúp rút ngắn thời gian tích lũy, giảm áp lực vay vốn và mở rộng khả năng lựa chọn sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu thực tế.
Ngoài nguồn lực gia đình, thị trường cũng đang xuất hiện nhiều giải pháp tài chính nhằm hỗ trợ người mua nhà trẻ như chính sách thanh toán kéo dài theo tiến độ, chia nhỏ dòng tiền, ưu đãi lãi suất, các gói tín dụng dành riêng cho người trẻ hoặc chương trình hợp tác giữa chủ đầu tư và ngân hàng. Những chính sách này góp phần giảm áp lực vốn ban đầu và tạo thêm cơ hội tiếp cận nhà ở.
Tuy nhiên, VARS IRE cho rằng các chính sách hỗ trợ chỉ đóng vai trò tạo điều kiện. Khả năng sở hữu nhà bền vững vẫn phụ thuộc chủ yếu vào năng lực tài chính của mỗi người, khả năng duy trì dòng tiền, mức vay hợp lý cũng như việc lựa chọn tài sản phù hợp.
Theo đơn vị này, mua nhà sớm có thể mang lại lợi thế về thời gian trong quá trình tích lũy tài sản, nhưng quyết định sở hữu nhà cần được cân nhắc trên cơ sở thu nhập, nhu cầu thực tế và kế hoạch tài chính dài hạn.
Trong dài hạn, một thị trường nhà ở phát triển bền vững cần đáp ứng đồng thời cả hai nhu cầu của người dân. Thuê nhà vẫn là giải pháp phù hợp trong giai đoạn đầu để tối ưu nguồn lực, còn sở hữu nhà sẽ trở thành bước đi tiếp theo khi điều kiện tài chính đã đáp ứng. Khi thu nhập ổn định, nhu cầu an cư rõ ràng và dòng tiền đủ khả năng chi trả, việc sở hữu nhà có thể trở thành nền tảng quan trọng giúp người trẻ xây dựng tài sản và nâng cao sự ổn định tài chính trong tương lai.
Tâm An
