Đề xuất này nhận được sự ủng hộ mạnh mẽ từ các chuyên gia và viện nghiên cứu.Tuy nhiên, việc hạ hệ số K cũng đặt ra bài toán cân bằng giữa giảm gánh nặng chi phí và mức bồi thường khi thu hồi đất.
Dự thảo ban đầu: Mức K cao gây “sốc”
Đầu tháng 6/2026, Sở NN&MT TP.HCM lấy ý kiến dự thảo với mức K khá cao:
- Đất ở: Dao động từ 1 đến 2,59 lần, trung bình khoảng 1,35 lần. Tại 3 tuyến đường trung tâm (Lê Lợi, Nguyễn Huệ, Đồng Khởi) giá đất cao nhất (~687,2 triệu đồng/m²), K được đề xuất 1,39 lần.
- Đất nông nghiệp: Biến động mạnh, có nơi lên tới 10,56 lần.
Nhiều ý kiến lo ngại mức tăng này sẽ đẩy mạnh chi phí tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, ảnh hưởng đến hộ gia đình và doanh nghiệp.
Diễn biến bất ngờ: Đề xuất K=1 trong dự thảo lần 3
Đến ngày 23/6/2026, Sở NN&MT trình dự thảo lần 3 với điểm nhấn là đề xuất áp dụng K=1 cho hai nhóm đối tượng chính:
- Cá nhân, hộ gia đình: Chuyển mục đích sử dụng đất, được giao đất không qua đấu giá hoặc công nhận quyền sử dụng đất vượt hạn mức. Giúp giảm đáng kể chi phí hợp thức hóa nhà ở, tách thửa, xây dựng.
- Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế: Giao đất có thu tiền, cho thuê đất (hàng năm hoặc một lần), chuyển từ thuê sang giao đất. Tạo môi trường đầu tư hấp dẫn hơn nhờ chi phí đầu vào ổn định.
Ngày 22/6/2026, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM kiến nghị áp dụng K=1 cho chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất và cả bồi thường thu hồi đất (không áp dụng cho chuyển nhượng).
So sánh và bài toán cân bằng: Lợi ích – rủi ro
-
Lợi ích khi K thấp (K=1): Giảm mạnh chi phí cho người dân và doanh nghiệp khi nộp tiền sử dụng đất, thuê đất, chuyển mục đích. Đây là “tin vui” cho hàng loạt thủ tục hành chính, thúc đẩy đầu tư, nhà ở và phục hồi kinh tế.
- Rủi ro khi K thấp: Mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cũng giảm tương ứng (vì bồi thường = bảng giá đất × K+hỗ trợ). Nhóm bị thu hồi đất có thể nhận khoản đền bù thấp hơn so với dự thảo cũ, dẫn đến lo ngại khoảng cách với giá thị trường vẫn lớn, chậm tiến độ giải phóng mặt bằng.
Đây là điểm then chốt mà các chuyên gia lưu ý: Hệ số K ảnh hưởng hai chiều. Dự thảo cũ với K cao hơn sẽ làm tăng cả chi phí nộp lẫn mức bồi thường; đề xuất K=1 hiện tại ưu tiên giảm gánh nặng cho đa số dân và doanh nghiệp nhưng có thể khiến người bị thu hồi đất bớt hài lòng hơn.
Viện trưởng Phạm Viết Thuận cho rằng chỉ nên áp K>1 ở khu vực đặc biệt như TOD hoặc đô thị cao cấp, còn lại giữ K=1 để hỗ trợ chung.
Tác động mạnh đến người dân
Nếu được thông qua, K=1 sẽ:
- Hỗ trợ người dân giảm chi phí chuyển đất nông nghiệp sang ở, xây nhà.
- Thúc đẩy dự án đầu tư, nhà ở xã hội và thị trường BĐS.
- Tuy nhiên, cần có cơ chế riêng để đảm bảo bồi thường sát giá thị trường ở các dự án lớn, tránh khiếu kiện kéo dài.
Các chuyên gia khuyến nghị tiếp tục khảo sát dữ liệu giao dịch thực tế, không “cào bằng” hệ số K mà điều chỉnh linh hoạt theo vị trí, loại đất.
TP.HCM đang xây dựng hệ số K theo thủ tục rút gọn, dự kiến áp dụng từ 1/7/2026. Trong giai đoạn chuyển tiếp, hồ sơ đã phê duyệt trước vẫn áp dụng quy định cũ. Người dân và doanh nghiệp nên theo dõi thông báo chính thức từ UBND TP.HCM và các Sở ngành.
Tổng thể, diễn biến bất ngờ về hệ số K thể hiện sự linh hoạt của TP.HCM trong thực thi Luật Đất đai 2024, cố gắng cân bằng lợi ích giữa giảm gánh nặng tài chính cho dân – doanh nghiệp và đảm bảo quyền lợi bồi thường hợp lý. Đây là tín hiệu tích cực nhưng cần tiếp tục lắng nghe ý kiến đa chiều để chính sách thực sự bền vững tại đầu tàu kinh tế cả nước.
Đăng Thy
