Theo các chuyên gia và cơ quan quản lý, giá bán cao, chi phí vốn lớn và sự mất cân đối giữa cơ cấu nguồn cung với nhu cầu thực đang khiến thị trường khó cải thiện thanh khoản.
Tại hội thảo “Bất động sản sau cơn sốt – Giá sẽ đi về đâu?” diễn ra sáng 15/10, các chuyên gia và đại diện cơ quan quản lý đã chỉ ra một nghịch lý đáng chú ý của thị trường bất động sản năm 2026: nguồn cung đang dần phục hồi nhưng sức mua không tăng tương ứng, trong khi mặt bằng giá tại nhiều phân khúc vẫn ở mức cao.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường đang phân hóa mạnh theo vị trí, pháp lý, hạ tầng và khả năng khai thác thực tế của từng dự án. Sau giai đoạn trầm lắng trong năm 2023-2024, thị trường đã bước vào quá trình phục hồi, nhưng không phải phân khúc nào cũng có diễn biến giống nhau.
Số liệu được ông Đính chia sẻ cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2026, toàn thị trường có khoảng 98.000 sản phẩm mở bán, tăng 50% so với cùng kỳ năm 2025. Trong đó, hơn 70.000 sản phẩm là nguồn cung mới, tăng 40%.
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam. Ảnh: Dân Việt
Tuy nhiên, lượng giao dịch sơ cấp trong cùng kỳ chỉ đạt khoảng 48.000 giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ giảm còn 49%, thấp hơn đáng kể so với mức 62% của cùng kỳ năm trước. Riêng quý 2/2026, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 41%, giảm so với mức 47% của quý 1.
Nguồn cung mới cũng có dấu hiệu chững lại. Trong quý 2/2026, lượng sản phẩm mở bán mới đạt gần 34.000, giảm 10% so với quý trước và giảm 8% so với cùng kỳ năm 2025.
Giá nhà cao, người mua ngày càng thận trọng
Trong bối cảnh giá bán cao và khả năng tiếp cận vốn còn hạn chế, người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền.
Theo ông Đính, sự chênh lệch giữa nguồn cung và lượng giao dịch xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong đó đáng chú ý là mặt bằng giá bất động sản vẫn cao so với khả năng thanh toán của người dân.
Chi phí đất đai và phát triển dự án tăng khiến nhiều chủ đầu tư khó giảm giá bán. Trong khi đó, nguồn cung dồi dào hơn làm thay đổi tâm lý người mua. Thay vì quyết định nhanh như trong những giai đoạn thị trường tăng nóng, khách hàng có thêm thời gian tìm hiểu, so sánh sản phẩm và chờ đợi mức giá phù hợp hơn.
Áp lực tài chính cũng khiến cả doanh nghiệp lẫn người mua gặp khó. Chi phí vốn cao và điều kiện tín dụng chặt chẽ làm tăng gánh nặng tài chính đối với chủ đầu tư, đồng thời hạn chế khả năng vay mua nhà của khách hàng. Khi giá nhà vẫn ở mức cao, việc tiếp cận sản phẩm càng khó khăn đối với nhóm có nhu cầu ở thực nhưng nguồn lực tài chính hạn chế.
Một yếu tố khác là hoạt động đầu cơ không còn sôi động như trước. Theo phân tích của ông Đính, khi giá bất động sản đã tăng lên mức cao, dư địa sinh lời trong ngắn hạn giảm, trong khi rủi ro thanh khoản gia tăng. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính vì vậy trở nên thận trọng hơn, khiến dòng tiền đầu cơ suy giảm.
Diễn biến tại từng phân khúc cũng phản ánh rõ sự phân hóa của thị trường.
Đối với biệt thự, liền kề và nhà phố, sau giai đoạn giao dịch đình trệ do khó khăn tín dụng, thị trường bắt đầu phục hồi từ năm 2025 tại những dự án có pháp lý và hạ tầng hoàn thiện. Trong 6 tháng đầu năm 2026, giá bán sơ cấp tại một số khu vực tăng bình quân khoảng 5%. Tuy nhiên, để hỗ trợ thanh khoản, các chủ đầu tư phải áp dụng chính sách giãn tiến độ thanh toán và hỗ trợ tài chính cho khách hàng.
Với đất nền, năm 2023 ghi nhận giá thứ cấp giảm khoảng 10-15%. Sang năm 2025, một số khu vực xuất hiện các đợt tăng giá cục bộ theo thông tin quy hoạch, hạ tầng hoặc sáp nhập địa giới hành chính. Tuy nhiên, đà tăng này chững lại trong năm 2026. Riêng quý 2, giá giao dịch thứ cấp giảm nhẹ khoảng 2-3%.
Thị trường căn hộ chung cư cũng bắt đầu có những điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng. Tại Hà Nội, giá chung cư tăng mạnh từ năm 2024 và đạt đỉnh vào cuối năm 2025. Trong 6 tháng đầu năm 2026, giá giảm khoảng 7%, đưa mức giá bán trung bình trong quý II về khoảng 123 triệu đồng/m2. Dù đã điều chỉnh, mặt bằng giá vẫn cao hơn nhiều so với đầu năm 2023.
Trong khi đó, TP.HCM tiếp tục duy trì xu hướng tăng giá chậm hơn. Giá căn hộ tại thành phố trong nửa đầu năm 2026 tăng khoảng 3% so với cuối năm 2025, đạt 108 triệu đồng/m2 trong quý 2, gần như đi ngang so với quý trước.
Tại Đà Nẵng, giá căn hộ tăng khoảng 5% trong nửa đầu năm 2026 so với cuối năm 2025, lên mức 91 triệu đồng/m2 trong quý 2. Mặc dù đà tăng vẫn tiếp diễn, tốc độ đã chậm lại so với giai đoạn trước.
Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng. Ảnh: Dân Việt
Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cũng cho rằng giá bất động sản cao hiện nay không thể chỉ quy về một nguyên nhân là chi phí đất đai.
Theo bà Hằng, giá thành một sản phẩm bất động sản được hình thành từ nhiều khoản chi phí, bao gồm đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng, xây dựng, đầu tư hạ tầng, bán hàng và tài chính. Trong đó, giá đất và lãi vay là những yếu tố quan trọng, có ảnh hưởng lớn đến giá bán cuối cùng.
Việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường trong bối cảnh mặt bằng giá đất tăng cao có thể làm tăng tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp. Khoản chi phí này tác động trực tiếp đến hiệu quả đầu tư và giá bán sản phẩm.
Bên cạnh đó, thủ tục pháp lý kéo dài khiến quá trình chuẩn bị và triển khai dự án mất nhiều thời gian. Trong thời gian chờ hoàn tất thủ tục, doanh nghiệp vẫn phải gánh chi phí lãi vay và các chi phí liên quan. Khi dự án được đưa ra thị trường, những khoản chi phí phát sinh này có thể được tính vào giá bán, làm tăng thêm áp lực đối với người mua.
Bà Hằng cũng đề cập đến tình trạng đầu cơ, khi một bộ phận nhà đầu tư mua bất động sản bằng vốn vay để chờ tăng giá thay vì đưa sản phẩm vào sử dụng. Theo phân tích của đại diện Bộ Xây dựng, tình trạng này có thể làm giảm nguồn cung thực tế dành cho người có nhu cầu ở, góp phần tạo áp lực lên mặt bằng giá.
Ở chiều ngược lại, lãi suất cho vay tăng khiến người dân khó tiếp cận nguồn vốn mua nhà, trong khi những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính phải đối mặt với áp lực trả nợ lớn hơn, đặc biệt khi thanh khoản suy giảm.
Tại hội thảo, bà Hằng cũng nêu số liệu cho thấy nguồn cung nhà ở đang có dấu hiệu cải thiện. Riêng quý 3/2026, thị trường có hơn 59.000 căn nhà ở thương mại đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và hơn 216.000 căn nhà ở xã hội theo số liệu được bà đề cập. Tuy nhiên, lượng giao dịch trên thị trường chỉ đạt hơn 92.000 giao dịch, giảm so với cùng kỳ năm trước và giảm khoảng 8% so với quý liền trước.
Theo bà Hằng, nhu cầu nhà ở vẫn lớn, nhưng cơ cấu sản phẩm chưa đáp ứng tương xứng khả năng tài chính của người dân. Nguồn cung tập trung nhiều ở phân khúc trung cấp, cao cấp và những sản phẩm hướng đến nhóm khách hàng có thu nhập cao, trong khi người mua nhà ở thực gặp khó khăn khi tìm kiếm sản phẩm phù hợp.
Cần đưa nguồn cung về gần nhu cầu thực
Từ thực trạng trên, ông Nguyễn Văn Đính đề xuất các nhóm giải pháp nhằm điều chỉnh cơ cấu thị trường, giảm áp lực giá và cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở.
Trước hết, cơ cấu sản phẩm cần được điều chỉnh theo hướng giảm tỷ trọng phát triển nhà ở thương mại hạng sang và cao cấp, tránh tình trạng nguồn cung tăng nhưng không phù hợp với nhu cầu thực tế. Thay vào đó, cần khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà cho thuê để mở rộng lựa chọn cho người dân.
Đối với chính quyền địa phương, việc cắt giảm thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư và tháo gỡ vướng mắc trong giải phóng mặt bằng được xem là những giải pháp giúp doanh nghiệp giảm chi phí phát sinh trong quá trình triển khai dự án. Việc xác định giá đất cũng cần được xem xét phù hợp với quy định và điều kiện thực tế, qua đó hạn chế những chi phí không cần thiết làm gia tăng giá thành sản phẩm.
Về tín dụng, ông Đính đề xuất nghiên cứu các gói hỗ trợ vốn chuyên biệt với lãi suất hợp lý dành cho những dự án đáp ứng nhu cầu thực của thị trường, đồng thời tạo điều kiện để người dân có hoàn cảnh khó khăn tiếp cận nguồn vốn mua nhà.
Một giải pháp khác là đẩy nhanh quá trình chuyển đổi số, xây dựng dữ liệu định danh đối với từng sản phẩm bất động sản để tăng tính minh bạch. Khi thông tin về dự án, giao dịch và giá cả được quản lý tốt hơn, cơ quan chức năng sẽ có thêm cơ sở theo dõi diễn biến thị trường và kịp thời đưa ra biện pháp điều tiết.
Ông Đính cũng cho rằng cần sớm hoàn thiện các công cụ pháp lý và chế tài đủ mạnh để ngăn chặn hành vi tiêu cực, thao túng hoặc cố tình đẩy giá bất động sản nhằm trục lợi.
Tâm An