Phân quyền quy hoạch và sắp xếp hành chính: Hai động thái song hành
TP.HCM vừa ban hành Cẩm nang hướng dẫn UBND cấp xã tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt 6 loại đồ án quy hoạch đô thị, nông thôn nằm trọn trong ranh giới một phường hoặc xã. Theo đó, cấp xã được chủ động với quy hoạch phân khu đô thị (lập mới hoặc điều chỉnh tổng thể/cục bộ), quy hoạch chi tiết đô thị hoặc khu vực xây dựng, thiết kế đô thị riêng và quy hoạch tổng mặt bằng – với điều kiện không vượt ra ngoài phạm vi một đơn vị hành chính và không thuộc khu chức năng hoặc liên vùng.
Động thái này diễn ra trong bối cảnh thành phố đang triển khai Quy hoạch tổng thể thời kỳ 2025-2050, tầm nhìn khoảng 100 năm cho không gian mở rộng khoảng 6.772,59 km² (gồm TP.HCM cũ, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu). Trong giai đoạn chuyển tiếp, khoảng 528 đồ án hiện hành tiếp tục được áp dụng đến hết năm 2027 để tránh khoảng trống pháp lý.
Việc phân cấp được kỳ vọng rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, hạn chế tình trạng dự án phải “chờ quy hoạch”, đồng thời đưa trách nhiệm quản lý sát hơn với hiện trạng địa bàn. Tuy nhiên, Cẩm nang cũng đặt ra nguyên tắc không sử dụng điều chỉnh cục bộ để hợp thức hóa thay đổi lớn về chức năng, quy mô dân số hay ranh giới; các trường hợp liên quan từ hai phường/xã trở lên phải báo cáo cấp trên.
Song song, thành phố đẩy mạnh rà soát và điều chỉnh đơn vị hành chính cấp xã. Ngày 13/8, Văn phòng UBND TP.HCM ban hành công văn khẩn yêu cầu Sở Nội vụ chủ trì rà soát những xã, phường chưa đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn về diện tích, dân số hoặc phát sinh bất hợp lý trong vận hành. Trong 168 đơn vị cấp xã hiện nay (113 phường, 54 xã và 1 đặc khu), có 54 đơn vị chưa đạt tiêu chí – chủ yếu về diện tích; riêng đặc khu Côn Đảo và xã đảo Thạnh An chưa đạt về dân số do đặc thù. Phương án điều chỉnh phải thận trọng, có trọng tâm, tạo đồng thuận và không gây xáo trộn, hoàn thành trước ngày 25/8, với yêu cầu lấy ý kiến người dân nếu đề xuất sáp nhập.
Ngày 27/8, HĐND TP.HCM tại kỳ họp thứ tư đã tán thành đề án thành lập phường trên cơ sở nguyên trạng 29 xã đủ điều kiện. Danh sách gồm An Nhơn Tây, Bà Điểm, Bình Chánh, Bình Hưng, Bình Lợi, Bình Mỹ, Cần Giờ, Củ Chi, Đông Thạnh, Hiệp Phước, Hóc Môn, Hưng Long, Nhà Bè, Phú Hòa Đông, Tân An Hội, Tân Nhựt, Tân Vĩnh Lộc, Thái Mỹ, Vĩnh Lộc, Xuân Thới Sơn (khu vực TP.HCM cũ), cùng Bàu Bàng, Bắc Tân Uyên (Bình Dương cũ) và Long Hải, Long Điền, Hồ Tràm, Ngãi Giao, Đất Đỏ, Châu Pha, Long Sơn (Bà Rịa – Vũng Tàu cũ).
Sau khi thành lập, thành phố vẫn giữ nguyên 168 đơn vị (142 phường, 25 xã và 1 đặc khu), chỉ thay đổi cơ cấu loại hình. Các xã này đáp ứng tiêu chí về dân số (từ 21.000 người trở lên), diện tích, tỷ lệ dân số đô thị, cơ cấu kinh tế và khả năng cân đối ngân sách. Một số xã như Bình Chánh, Bình Hưng, Vĩnh Lộc, Bà Điểm, Hóc Môn đã có quy mô dân số từ hơn 100.000 đến 200.000 người.
Những khu vực được gọi tên nhiều nhất: Hưng Long, Bà Điểm và trung tâm
Trong bức tranh quy hoạch tháng 8, ba khu vực nổi lên rõ rệt.
Khu đô thị Hưng Long (xã Hưng Long và xã Bình Chánh) đang lấy ý kiến cộng đồng đối với ba đồ án: điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2040, tầm nhìn 2060; quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000; và quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Phạm vi nghiên cứu khoảng 1.512,7 ha, quy mô dân số dự kiến 232.000 người, trong đó khoảng 80.000 sinh viên và 5.000 giảng viên. Định hướng là đô thị mới phát triển tập trung, chức năng hỗn hợp gắn với giáo dục, nghiên cứu khoa học, đổi mới sáng tạo và chuyển giao công nghệ. Khoảng 353,6 ha dành cho khu đại học, nghiên cứu và đào tạo.
Khu vực được chia thành 16 đơn vị ở và 6 phân khu chức năng, lấy hệ thống sông, kênh rạch làm trục cảnh quan. Vị trí nằm giữa Quốc lộ 50, đường Nguyễn Văn Linh và cao tốc Bến Lức – Long Thành, với lợi thế kết nối và khả năng tiếp cận giao thông công cộng theo định hướng quy hoạch chung. Đợt lấy ý kiến diễn ra từ cuối tháng 7 đến hết ngày 18/8.
Tại xã Bà Điểm, UBND xã tổ chức lấy ý kiến về đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở xã hội Bà Điểm. Trước đó, quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 đã được phê duyệt với diện tích nghiên cứu khoảng 205,21 ha (quy mô thực tế dự án khoảng 191,61 ha sau khi trừ phần Vành đai 3).
Quy mô dân số dự kiến khoảng 67.465 người – một trong những đồ án nhà ở xã hội lớn nhất đang được chuẩn bị tại TP.HCM. Cơ cấu sử dụng đất dành khoảng 37,76 ha cho các nhóm nhà ở (mật độ tối đa 40%, tầng cao tối đa 35 tầng, hệ số sử dụng đất tối đa 10 lần), cùng quỹ đất dịch vụ, giáo dục, mặt nước và cây xanh khá lớn. Đường Vành đai 3 đi xuyên khu vực với mặt cắt quy hoạch lên tới 74,5 m. Khu vực được định hướng thành đô thị mới phát triển tập trung phía Bắc, góp phần giãn dân.
Ngay khu trung tâm, UBND phường Bến Thành phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu Chợ Gà – Gạo (thuộc dự án chỉnh trang đô thị Khu Mả Lạng và Chợ Gà – Gạo trên địa bàn phường Bến Thành và Cầu Ông Lãnh). Khu đất khoảng 4.350 m², quy mô dân số tối đa 1.027 người. Đất nhóm nhà ở chung cư hỗn hợp chiếm khoảng 3.602 m², công trình tầng cao tối đa 35 tầng (khối đế 5 tầng, khối tháp 30 tầng), chiều cao xây dựng tối đa 135 m. Dự án thực hiện theo phương thức PPP (hợp đồng BT), tổng vốn sơ bộ hơn 16.300 tỷ đồng, do doanh nghiệp đề xuất thực hiện, thời gian dự kiến 2026-2029.
Hướng ưu tiên phát triển: Đô thị hóa ngoại vi, giãn dân và chỉnh trang trung tâm
Từ các động thái trên, TP.HCM đang ưu tiên ba hướng chính.
Thứ nhất, đẩy nhanh đô thị hóa các khu vực ngoại vi có tốc độ phát triển cao thông qua nâng cấp xã thành phường và phân quyền quy hoạch về cơ sở, tạo điều kiện quản lý sát thực tế hơn.
Thứ hai, phát triển các khu đô thị mới quy mô lớn ở phía Nam (Hưng Long) và Tây Bắc (Bà Điểm) nhằm giãn dân, giảm áp lực hạ tầng nội đô, đồng thời gắn với chức năng giáo dục – nghiên cứu – đổi mới sáng tạo và nhà ở xã hội.
Thứ ba, chỉnh trang các khu dân cư lâu đời ngay trung tâm theo hướng cao tầng, hỗn hợp, kết hợp đối tác công tư.
Những ưu tiên này phù hợp với bối cảnh thành phố sau hợp nhất, khi không gian mở rộng đòi hỏi cấu trúc đa cực, hạ tầng đồng bộ và nguồn cung nhà ở đa dạng, đặc biệt nhà ở xã hội (thành phố được giao phát triển thêm hàng trăm nghìn căn trong giai đoạn tới).
Tác động tiềm năng đến thị trường bất động sản
Các động thái quy hoạch tháng 8 có thể tạo nền tảng pháp lý rõ ràng hơn cho việc triển khai dự án. Việc phân quyền lập và phê duyệt một số loại đồ án ở cấp xã có thể rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, giúp các dự án nhỏ và vừa cũng như điều chỉnh cục bộ được giải quyết nhanh hơn, hạn chế tình trạng “chờ quy hoạch”.
Ở các khu vực như Hưng Long và Bà Điểm, việc công khai đồ án quy hoạch phân khu và chi tiết quy mô lớn có thể thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư và người mua, đặc biệt với định hướng hỗn hợp, giáo dục và nhà ở xã hội. Nguồn cung nhà ở xã hội quy mô lớn tại Bà Điểm (gần 192 ha, hơn 67.000 dân dự kiến) có khả năng bổ sung đáng kể phân khúc nhà ở giá phù hợp, trong bối cảnh thành phố đang tăng tốc phát triển nhà ở xã hội và nhà cho thuê.
Tại trung tâm, quy hoạch chi tiết cho khu Chợ Gà – Gạo với công trình cao 35 tầng trong dự án chỉnh trang quy mô lớn có thể ảnh hưởng đến giá trị đất và sản phẩm bất động sản cao cấp quanh khu vực Bến Thành – Cầu Ông Lãnh, đồng thời thúc đẩy quá trình tái phát triển các khu dân cư hiện hữu.
Việc nâng cấp 29 xã thành phường, đặc biệt các xã đã có quy mô dân số lớn như Bình Chánh, Bà Điểm, Hóc Môn, Hưng Long, có thể làm thay đổi nhận thức về vị thế đô thị của các khu vực này, từ đó tác động đến kỳ vọng giá đất và hoạt động giao dịch. Tuy nhiên, mức độ tác động thực tế phụ thuộc vào tiến độ phê duyệt cuối cùng của các đồ án, công tác bồi thường – tái định cư (đối với dự án trung tâm) và khả năng đồng bộ hạ tầng.
Nhìn chung, tháng 8/2026 ghi nhận sự chuyển động đồng bộ giữa phân quyền quản lý, sắp xếp hành chính và quy hoạch các khu vực trọng điểm. Những bước đi này đang góp phần hoàn thiện khung pháp lý và định hướng không gian cho TP.HCM trong giai đoạn phát triển mới.
Đăng Thy