Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP. Đà Nẵng do DKRA Consulting công bố ngày 23/10 ghi nhận sức mua suy giảm ở nhiều phân khúc. Áp lực lãi vay, nhu cầu thu hồi vốn và tâm lý thận trọng khiến người bán phải điều chỉnh giá, trong khi chủ đầu tư tiếp tục dùng ưu đãi để tìm khách.
Lượng bán giảm 68%, Hải Vân chiếm tới 99% giao dịch
Trong quý III, phân khúc nhà phố, biệt thự ghi nhận 1.842 căn chào bán sơ cấp tại 12 dự án, giảm 48% so với quý trước. Khoảng 98% nguồn cung đến từ những dự án đã mở bán trước đó.
Lượng tiêu thụ đạt 568 căn, giảm 68%, tương ứng tỷ lệ tiêu thụ khoảng 31%. Giao dịch chủ yếu tập trung ở các dự án cũ, còn sản phẩm mới mở bán có lượng giao dịch khiêm tốn.
Đáng chú ý, phường Hải Vân chiếm khoảng 75% nguồn cung và 99% lượng tiêu thụ sơ cấp của phân khúc trong khảo sát. Thanh khoản vì vậy tập trung rất cao tại một địa bàn, thay vì lan tỏa đều.
Trên thị trường bán lại, giá nhà phố, biệt thự giảm trung bình 10% so với quý II. Mặt bằng lãi suất cao tiếp tục tạo sức ép lên thanh khoản.
Trong khi đó, giá sơ cấp vẫn đi ngang ở mức cao do chi phí đầu vào và phát triển dự án tăng. Các chính sách hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, giãn tiến độ thanh toán tiếp tục được áp dụng để kích cầu.
Chào bán 1.547 nền đất, cả quý chỉ tiêu thụ 54 sản phẩm
Đất nền cũng chưa thoát khó, ghi nhận 17 dự án với 1.547 sản phẩm sơ cấp, gần như ổn định so với quý trước. Tuy nhiên, nguồn cung mới chỉ chiếm khoảng 4% tổng lượng chào bán.
Trong cả quý, thị trường khảo sát chỉ tiêu thụ 54 nền, giảm 16% so với quý II. Tỷ lệ tiêu thụ được làm tròn khoảng 4%, phản ánh sức mua còn yếu.
Giá sơ cấp giảm khoảng 7%, giá thứ cấp giảm bình quân 3% so với quý trước. Một bộ phận nhà đầu tư chủ động hạ giá để thu hồi dòng tiền.
Diễn biến này nối tiếp tình trạng thanh khoản đất nền Đà Nẵng còn thấp được ghi nhận trước đó. Các ưu đãi thanh toán và hỗ trợ lãi suất vẫn chưa tạo được sức bật trên diện rộng.
Số liệu đất nền được khảo sát tại các dự án có quy hoạch 1/500, quy mô từ 1 ha, không bao gồm đất hộ lẻ và giao dịch thứ cấp trong thống kê cung, tiêu thụ sơ cấp.
Căn hộ 60–70 triệu đồng/m² thu hút giao dịch
Căn hộ có lượng giao dịch lớn hơn, song vẫn chịu áp lực giảm tốc. Quý III ghi nhận 4.385 căn sơ cấp tại 20 dự án, giảm 14% so với quý trước. Nguồn cung mới giảm gần 40%, cho thấy chủ đầu tư thận trọng hơn khi đưa hàng ra thị trường.
Lượng tiêu thụ đạt 2.099 căn, giảm 25% so với quý II và 24% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 48%.
Điểm nổi bật là căn hộ hạng B chiếm 46% nguồn cung nhưng đóng góp 68% lượng tiêu thụ sơ cấp. Giao dịch tập trung chủ yếu tại các dự án mới mở bán có giá trung bình 60–70 triệu đồng/m².
Theo địa bàn, phường Ngũ Hành Sơn chiếm 40% nguồn cung và 43% lượng giao dịch, tiếp tục giữ vị trí nổi bật.
Giá sơ cấp nhìn chung ổn định, đi kèm chiết khấu và hỗ trợ thanh toán. Ngược lại, giá thứ cấp giảm khoảng 3–5%, tập trung ở nhóm nhà đầu tư chịu áp lực dòng tiền khi sử dụng đòn bẩy tài chính.
Gần 16 triệu lượt khách, biệt thự nghỉ dưỡng chỉ bán 1 căn
Bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục ghi nhận thanh khoản rất thấp. Trong 9 dự án biệt thự nghỉ dưỡng thuộc khảo sát, nguồn cung sơ cấp có 158 căn, nhưng cả quý chỉ bán được 1 căn, giảm 89% so với quý trước.
Ở phân khúc nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng, 36 căn thuộc 2 dự án không ghi nhận giao dịch sơ cấp.
Condotel có 1.269 căn chào bán tại 8 dự án, tiêu thụ 12 căn, tương ứng tỷ lệ khoảng 1%. Toàn bộ lượng tiêu thụ trong kỳ tập trung tại phường An Hải.
Những con số này xuất hiện khi hoạt động du lịch tăng trưởng khá mạnh. Thông tin công bố đầu tháng 10 cho thấy, trong 9 tháng năm 2026, các cơ sở lưu trú Đà Nẵng phục vụ gần 16 triệu lượt khách, tăng 26,4%. Tổng doanh thu lưu trú, ăn uống và lữ hành đạt khoảng 57.000 tỷ đồng.
Đặt cạnh kết quả khảo sát, có thể thấy đà tăng khách du lịch chưa chuyển thành sức mua tương ứng đối với bất động sản nghỉ dưỡng. Vướng mắc pháp lý, tiến độ triển khai, hạn chế về vốn và hiệu quả khai thác vẫn ảnh hưởng đến niềm tin người mua.
Quý IV có thể thêm 1.000 căn hộ, kỳ vọng từ quy hoạch mới
Bước sang quý IV, dự báo nguồn cung mới đạt khoảng 50–100 nền đất, 500–1.000 căn hộ và 400–500 căn nhà phố, biệt thự.
Căn hộ dự kiến tập trung tại Ngũ Hành Sơn, Hải Châu, Sơn Trà; nhà phố, biệt thự chủ yếu ở Hải Vân, Ngũ Hành Sơn, Điện Bàn Đông. Tuy nhiên, sức cầu được dự báo chưa cải thiện rõ nét; giá thứ cấp tiếp tục chịu áp lực.
Về dài hạn, thị trường có thêm cơ sở kỳ vọng khi Quy hoạch chung Đà Nẵng đến năm 2050, tầm nhìn 2075 được phê duyệt tại Quyết định 2016/QĐ-TTg ngày 21/10/2026.
Định hướng phát triển logistics, thương mại tự do, tài chính và du lịch tạo thêm nền tảng cho nhu cầu nhà ở, dịch vụ. Trong đó, 7 đô thị mới được xác định trong quy hoạch mở ra hướng tổ chức không gian phát triển mới.
Cùng với quy hoạch, việc tháo gỡ điểm nghẽn đất đai và dự án tồn đọng là yếu tố cần theo dõi. Theo DKRA, khả năng phục hồi còn phụ thuộc vào tiến độ xử lý pháp lý, hiệu quả khai thác và sự cải thiện niềm tin của người mua.
Đăng Thy