Sáng 22/8, Quốc hội làm việc tại Hội trường, thảo luận về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.
Nêu ý kiến thảo luận về các hành vi bị nghiêm cấm, đại biểu Nguyễn Khánh Vũ (đoàn tỉnh Quảng Trị) cho rằng dự luật hiện chưa có quy định cụ thể để ngăn chặn các hành vi thao túng, thổi giá bất động sản, vấn đề đang gây bất ổn nghiêm trọng cho thị trường thời gian qua.
Đại biểu Nguyễn Khánh Vũ - Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Trị. Ảnh: Cổng TTĐT Quốc hội
Theo đại biểu, về các hành vi bị cấm, Luật hiện hành quy định 8 nhóm hành vi, trong khi Điều 6 dự thảo luật đã thu hẹp còn 6 nhóm hành vi. Trong đó, dự thảo đã bỏ quy định về hành vi cấp, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới không đúng quy định và hành vi thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí trái quy định.
Đây đều là các vi phạm phát sinh thực tế tương đối phức tạp, do đó việc khôi phục hai nhóm hành vi này là hoàn toàn cần thiết để có đủ cơ sở pháp lý trong xử lý vi phạm. Đặc biệt, dự thảo luật hiện chưa có quy định cụ thể để ngăn chặn các hành vi thao túng, thổi giá bất động sản, vấn đề đang gây bất ổn nghiêm trọng cho thị trường trong thời gian qua.
Vì vậy, đại biểu đề nghị nghiên cứu bổ sung thêm các hành vi bị cấm bao gồm việc cung cấp thông tin sai lệch về dự án, quy hoạch, giá cả và hành vi dàn xếp, tạo dựng các giao dịch không có thật nhằm thổi giá hoặc tạo sự khan hiếm giả tạo trên thị trường. Việc bổ sung này sẽ tạo công cụ pháp lý đủ mạnh để cơ quan quản lý xử lý triệt để tình trạng thao túng giá trên thị trường như hiện nay.
Đề xuất xử lý nghiêm hành vi thao túng giá, tạo “sóng” trên thị trường
Cho rằng lần sửa đổi luật này cần hướng tới 2 mục tiêu, một mặt là tiếp tục tháo gỡ vướng mắc, đơn giản hóa thủ tục, tạo điều kiện đưa đất đai, dự án và bất động sản vào lưu thông nhưng mặt khác phải kiến tạo được một thị trường minh bạch, lành mạnh, hạn chế đầu cơ, đại biểu Trịnh Xuân An (đoàn thành phố Đồng Nai) đặc biệt quan tâm đến hành vi thao túng thị trường, thao túng giá.
Theo ông An, cần phân biệt rõ 3 vấn đề: đầu tư, đầu cơ và thao túng thị trường. Đầu tư bất động sản là hoạt động bình thường và cần thiết của thị trường. Không thể vì một người mua bất động sản với kỳ vọng tăng giá mà coi đó là hành vi cần ngăn cấm. Nhưng đầu cơ thì trở thành vấn đề khi việc tích trữ, mua đi bán lại, sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức độ lớn làm méo mó cung cầu, đẩy giá bất động sản ra khỏi khả năng chi trả và nhu cầu thực, thì cần phải xử lý.
Đại biểu Trịnh Xuân An - Đoàn ĐBQH thành phố Đồng Nai. Ảnh: Cổng TTĐT Quốc hội
Với quan điểm khuyến khích đầu tư, hạn chế việc đầu cơ và đặc biệt phải xử lý nghiêm hành vi thao túng, ông An chỉ rõ Bộ luật Hình sự đã áp dụng đối với thao túng trong lĩnh vực chứng khoán và quy định ở Điều 211.
Tuy nhiên, vấn đề thao túng đối với thị trường bất động sản lại chưa được quy định. Trong khi hành vi thao túng tạo ra tín hiệu giả về cung, cầu hoặc giá, giao dịch lòng vòng để tạo mặt bằng giá; thông đồng mua bán để đẩy giá, tạo khan hiếm giả, sử dụng môi giới hoặc thông tin sai lệch về quy hoạch dự án để tạo sóng bất động sản và sau đó thu lợi.
Vì vậy cần thiết phải thiết lập cơ chế để xử lý hành vi thao túng, nên đưa vào Điều 6 hành vi nghiêm cấm và đặc biệt phải giao Chính phủ quy định tiêu chí nhận diện trên cơ sở các hành vi cụ thể, như tạo giao dịch giả, cung cầu giả, thông đồng đẩy giá, cung cấp, lan truyền thông tin…
Đề xuất xây dựng bộ chỉ số cảnh báo sớm rủi ro thị trường bất động sản
Bên cạnh việc kiểm soát hành vi thao túng, đại biểu Trịnh Xuân An đề nghị cần xây dựng bộ chỉ số giám sát và cảnh báo sớm thị trường bất động sản nhằm kịp thời nhận diện các dấu hiệu bất ổn.
Theo ông An, các chỉ số cần tập trung theo dõi gồm biến động giá bất động sản, số lượng và tần suất giao dịch, giao dịch ngắn hạn, tồn kho, tín dụng bất động sản, mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính và cơ cấu nguồn vốn.
Việc giám sát các chỉ số này sẽ giúp cơ quan quản lý phát hiện sớm những tín hiệu bất thường, từ đó có giải pháp điều chỉnh phù hợp, hạn chế rủi ro cho thị trường.
Đặc biệt, cần nhìn nhận thị trường bất động sản trong mối quan hệ với tín dụng, tổ chức tín dụng và thị trường vốn. Thông tin hiện nay cho thấy tín dụng cho bất động sản đã quy mô khoảng 5,1 triệu tỷ đồng và chiếm tới 25,5% tổng dư nợ tín dụng.
Khi giá bất động sản bị đẩy lên bởi đầu cơ và thao túng thì giá trị tài sản bảo đảm và khả năng vay vốn có thể neo theo, tín dụng lại tiếp tục đi vào bất động sản và tiếp tục bị đẩy giá lên, khi thị trường đảo chiều sẽ gây ra rủi ro, cần có cơ chế để phòng ngừa được từ sớm.
Theo đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi (đoàn tỉnh Vĩnh Long), điều 5 của dự thảo luật có quy định về công khai thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh. Đây là chìa khóa để có thể triệt tiêu tình trạng bất cân xứng thông tin, nguyên nhân dẫn đến lừa đảo, đầu cơ trên thị trường.
Đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi - Đoàn ĐBQH tỉnh Vĩnh Long. Ảnh: Cổng TTĐT Quốc hội
Tuy nhiên, để việc thực hiện được đảm bảo, đại biểu đề nghị khi Chính phủ quy định chi tiết để thực hiện về vấn đề này cần phải ấn định về nội dung. Nếu chủ đầu tư không công khai hoặc công khai không chính xác, sai lệch thông tin bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh thì hợp đồng ký kết với khách hàng sẽ bị coi vô hiệu và chủ đầu tư có thể bị xử phạt với mức từ 5% đến 10% tổng giá trị của dự án.
Bà Nhi đánh giá, dự thảo luật đã có bước đột phá khi bổ sung quy định cấp mã định danh điện tử duy nhất cho từng bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh. Quy định này sẽ giúp cơ quan quản lý kiểm soát chính xác dòng tiền, hạn chế thất thu thuế thu nhập cá nhân từ các giao dịch bất động sản kê khai “hai giá”, đồng thời ngăn chặn tình trạng một bất động sản có thể bị bán cho nhiều người.
Tuy nhiên, để triển khai hiệu quả, đại biểu đề nghị cần ấn định thời hạn bắt buộc. Theo đó, đến hết ngày 31/12/2028, toàn bộ dự án bất động sản mở bán mới trên phạm vi cả nước phải có mã định danh điện tử.
Diệu Trang