Theo MBS Research, ngành KCN không còn cạnh tranh bằng giá thuê hay quỹ đất đơn thuần mà đang chuyển sang mô hình khu công nghiệp sinh thái, công nghệ cao và hạ tầng số để đón dòng vốn FDI thế hệ mới.
Đây là một trong những nhận định đáng chú ý trong báo cáo chiến lược nửa cuối năm 2026 của MBS Research.
Dòng vốn FDI công nghệ cao tiếp tục chảy mạnh vào Việt Nam
Theo MBS, bất chấp những biến động của kinh tế thế giới và căng thẳng thương mại, Việt Nam vẫn duy trì sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ cao.
Trong 6 tháng đầu năm 2026, vốn FDI giải ngân đạt 10,8 tỷ USD, tăng 13% so với cùng kỳ năm trước. Vốn FDI đăng ký mới cũng đạt 10,8 tỷ USD, tăng tới 113%, vượt quy mô đăng ký của cả năm trước.
Hoạt động của khu vực doanh nghiệp FDI tiếp tục tăng trưởng mạnh khi kim ngạch xuất khẩu tăng 32% và nhập khẩu tăng 50% so với cùng kỳ.
Đáng chú ý, nhiều dự án quy mô hàng tỷ USD đang được đề xuất triển khai tại Việt Nam, tập trung vào AI, trung tâm dữ liệu và bán dẫn.
Trong đó có dự án SGI-HCM Campus do Accelerated Infrastructure Capital và Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) đề xuất với tổng vốn 2 tỷ USD; dự án trung tâm dữ liệu và AI của liên danh G42, Microsoft, FPT, VinaCapital và Việt Thái trị giá 2,1 tỷ USD.
Bên cạnh đó, Luxshare-ICT - đối tác của Apple - cũng có kế hoạch mở rộng đầu tư tại Việt Nam với tổng vốn có thể lên tới 10 tỷ USD để sản xuất linh kiện điện tử và các module phục vụ AI, AR và VR.
Danh mục các dự án lớn còn có dự án đóng gói chip của Samsung trị giá 4 tỷ USD, dự án kiểm thử chip 1,5 tỷ USD, trung tâm dữ liệu Evolution DC trị giá 500 triệu USD, dự án vật liệu pin của Posco 400 triệu USD và nhiều dự án sản xuất công nghệ cao khác.
Việt Nam duy trì sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ cao.
Theo MBS, làn sóng đầu tư này sẽ tạo nhu cầu lớn đối với quỹ đất công nghiệp chất lượng cao, nhà xưởng xây sẵn, trung tâm logistics cũng như hạ tầng kỹ thuật đồng bộ.
Khu công nghiệp bước vào giai đoạn phát triển mới
MBS nhận định thị trường bất động sản khu công nghiệp đang bước sang một chu kỳ phát triển mới.
Nếu trước đây các chủ đầu tư chủ yếu cạnh tranh bằng giá thuê và diện tích đất, thì hiện nay xu hướng phát triển đã chuyển sang các khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp công nghệ cao và hạ tầng số nhằm đáp ứng yêu cầu của các tập đoàn đa quốc gia.
Áp lực từ các tiêu chuẩn ESG, cam kết phát thải ròng bằng "0" (Net Zero) và Cơ chế điều chỉnh biên giới carbon (CBAM) của Liên minh châu Âu đang buộc nhiều chủ đầu tư thay đổi mô hình phát triển.
Theo MBS, các khu công nghiệp thế hệ mới sẽ tích hợp năng lượng tái tạo, hệ thống tái sử dụng nước, hạ tầng số và không gian xanh để phục vụ các doanh nghiệp trong lĩnh vực bán dẫn, điện tử, AI và xe điện.
Doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn sẽ hưởng lợi
Theo MBS, Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn FDI nhờ cải cách chính sách, nâng cấp hạ tầng giao thông - logistics và thúc đẩy đổi mới sáng tạo.
Tuy nhiên, bối cảnh quốc tế vẫn còn nhiều thách thức như căng thẳng thương mại, nguy cơ Mỹ áp thuế mới, lãi suất toàn cầu ở mức cao và chi phí nguyên vật liệu tăng.
Trong bối cảnh đó, MBS cho rằng những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, còn nhiều diện tích chưa khai thác và sẵn sàng chuyển đổi sang mô hình khu công nghiệp thế hệ mới sẽ có lợi thế cạnh tranh lớn nhất.
Công ty chứng khoán này đánh giá mặt bằng giá cổ phiếu khu công nghiệp hiện vẫn ở mức hấp dẫn sau giai đoạn điều chỉnh và là thời điểm phù hợp để nhà đầu tư tích lũy.
MBS ưu tiên ba doanh nghiệp gồm BCM, KBC và IDC. Trong đó, BCM được kỳ vọng bước vào giai đoạn tăng trưởng lợi nhuận nhờ nhiều dự án lớn; KBC hưởng lợi từ các hợp đồng đã ký và dự án Tràng Cát; còn IDC được đánh giá cao nhờ khả năng mở rộng quỹ đất và thích ứng với xu hướng phát triển mới của ngành.
Hoàng Mai