Sự dịch chuyển này diễn ra trong lúc giá nhà vẫn ở mức cao và nguồn cung vừa túi tiền hạn chế. Những khu vực có lợi thế kết nối vì thế ngày càng được chú ý, trong khi các tỉnh giáp ranh như Hưng Yên bắt đầu tham gia sâu hơn vào thị trường nhà ở của vùng Thủ đô.
Trong nửa đầu năm 2026, nguồn cung căn hộ mới tại địa phương này đạt quy mô tương đương Hà Nội, lượng giao dịch bằng khoảng 90% thị trường Thủ đô, nhưng mặt bằng giá chỉ bằng khoảng 60%.
Khoảng cách về giá trong khi mức độ hấp thụ đã tiến gần Hà Nội cho thấy hạ tầng giao thông đang trở thành một yếu tố quan trọng trong việc mở rộng phạm vi lựa chọn nhà ở. Khi thời gian và khả năng kết nối được cải thiện, người mua không nhất thiết phải tập trung vào các khu vực có giá cao hơn trong nội đô mà có thể cân nhắc những dự án ở vùng ven hoặc các tỉnh giáp ranh.
Theo Savills, sự thay đổi này sẽ còn rõ hơn khi hàng loạt dự án hạ tầng của Hà Nội được triển khai trong những năm tới. Thành phố đang phát triển theo định hướng đa cực, với 9 cực tăng trưởng và 9 hành lang phát triển, thay vì tiếp tục tập trung phần lớn hoạt động đô thị vào khu vực trung tâm.
Đại lộ Thăng Long
Đây cũng là lý do hạ tầng đang trở thành một trong những yếu tố được thị trường nhà ở theo dõi sát. Trong giai đoạn 2026-2027, việc hoàn thiện Vành đai 3,5, Vành đai 4 cùng các dự án cầu Tứ Liên, Trần Hưng Đạo, Thượng Cát, Vân Phúc, Ngọc Hồi, Mễ Sở và Hồng Hà được kỳ vọng cải thiện đáng kể khả năng kết nối giữa các khu vực.
Thực tế, Savills ghi nhận các dự án nằm dọc Metro số 2A và Metro số 3 có mức điều chỉnh giá thấp hơn mặt bằng chung. Diễn biến này cho thấy khả năng tiếp cận bằng giao thông công cộng đang dần trở thành một yếu tố ảnh hưởng đến sức cạnh tranh của bất động sản nhà ở.
Nguồn cung mới chuẩn bị bước vào chu kỳ lớn hơn
Không gian phát triển được mở rộng cũng đi cùng sự gia tăng nguồn cung. Theo dự báo của Savills, trong phần còn lại của năm 2026, thị trường Hà Nội sẽ có thêm khoảng 13.700 căn hộ từ 22 dự án mới mở bán.
Với phân khúc biệt thự và nhà liền kề, nguồn cung tương lai cũng được đánh giá tích cực. Gần 6.000 căn dự kiến được đưa ra thị trường trong phần còn lại của năm 2026, sau đó khoảng 28.000 căn sẽ được bổ sung trong giai đoạn 2027-2029.
Những con số này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn có nguồn cung lớn hơn, nhưng điều đó không đồng nghĩa người mua sẽ dễ tiếp cận nhà ở hơn. Vấn đề lớn nhất hiện nay vẫn là giá bán. Mặt bằng giá cao trong khi nguồn cung vừa túi tiền hạn chế đang tạo áp lực lên khả năng chi trả, khiến thanh khoản căn hộ và nhà ở thấp tầng chậm lại so với giai đoạn trước.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, cho rằng thị trường nhà ở Hà Nội đang ở giai đoạn chuyển tiếp khi các yếu tố ngắn hạn và dài hạn cùng tác động đến quyết định của người mua.
Trong ngắn hạn, lãi suất, tín dụng và khả năng chi trả tiếp tục là những yếu tố cần cân nhắc. Bên cạnh đó, việc nhiều quy hoạch và dự án hạ tầng lớn được công bố cũng khiến người mua có xu hướng thận trọng hơn, dành thêm thời gian đánh giá khả năng kết nối và triển vọng phát triển của từng khu vực trước khi xuống tiền.
Về dài hạn, bức tranh lại có nhiều thay đổi tích cực. Quy hoạch Thủ đô, việc mở rộng không gian đô thị cùng hệ thống vành đai, cầu và giao thông kết nối đang tạo điều kiện để Hà Nội phát triển theo mô hình đa cực. Khi hạ tầng hoàn thiện, quỹ đất phát triển nhà ở cũng được mở rộng, tạo điều kiện cho các khu đô thị quy mô lớn xuất hiện ở những khu vực ngoài trung tâm.
Từ năm 2028-2029, tác động của hạ tầng được kỳ vọng tiếp tục lan sang các cực tăng trưởng phía Tây, Tây Nam và phía Nam. Đến năm 2030, nếu các tuyến metro, Vành đai 5 và định hướng phát triển Khu công nghệ cao Hòa Lạc được hiện thực hóa, dòng dân cư, việc làm và hoạt động kinh tế có thể tiếp tục dịch chuyển ra ngoài khu vực lõi.
Xu hướng này cũng tạo dư địa cho các tỉnh lân cận tham gia sâu hơn vào thị trường nhà ở của vùng Thủ đô. Hưng Yên là một ví dụ rõ nét khi nguồn cung và lượng giao dịch đã tiến gần Hà Nội, trong khi lợi thế về giá vẫn còn đáng kể.
Tuy nhiên, bài toán của thị trường trong chu kỳ mới không chỉ là xây thêm nhà ở. Theo Savills, nhu cầu đối với nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và đặc biệt là nhà ở cho thuê đang ngày càng được chú ý. Việc mở rộng quỹ đất, phát triển các dự án quy mô lớn và định hướng tín dụng riêng cho những phân khúc này có thể giúp tăng nguồn cung cho nhóm người đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở.
Trong bối cảnh đó, thị trường Hà Nội có thể không còn phát triển theo mô hình tập trung quanh khu vực trung tâm như trước. Hạ tầng đang mở rộng phạm vi địa lý của thị trường, còn sự chênh lệch về giá giữa Hà Nội và các địa phương lân cận đang tạo thêm lựa chọn cho người mua.
Tâm An