Để có cái nhìn toàn diện và sâu sắc về diễn biến này, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam chi nhánh Hà Nội, xung quanh những biến động thực tế của thị trường sơ cấp, thứ cấp và tiềm năng từ các chính sách nhà ở mới.
Thanh khoản giảm mạnh dưới áp lực lãi suất
Thưa bà, dữ liệu nghiên cứu của CBRE trong quý 2 năm 2026 cho thấy bức tranh thị trường căn hộ Hà Nội hiện nay có điểm gì đáng chú ý so với giai đoạn trước?
Bà Nguyễn Hoài An: Trong quý 2 năm 2026, Hà Nội ghi nhận lượng nguồn cung mới tương đối dồi dào, đạt ngưỡng từ 12.000 đến 16.000 căn hộ mở bán mới. Con số này tương đồng với diễn biến của năm 2025. Về mặt giá bán, giá sơ cấp vẫn nằm trong xu hướng tăng. Thời điểm cuối quý 2 năm 2026, mức giá trung bình đạt 95 triệu đồng/m2, cao hơn so với mặt bằng của quý 4 năm 2025 cũng như quý 1 năm 2026.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam chi nhánh Hà Nội
Nguyên nhân chủ yếu là do cơ cấu sản phẩm trên thị trường sơ cấp quý này tập trung phần lớn tại một số dự án thuộc khu vực trung tâm và phía Tây.
Tuy nhiên, điểm thay đổi lớn nhất nằm ở thanh khoản. Trong giai đoạn 2024 - 2025, tỷ lệ hấp thụ căn hộ bán được trong kỳ thông thường đạt từ 85% đến 90%. Nhưng sang đến quý 1 và quý 2 năm 2026, tỷ lệ này đã giảm xuống dưới mức 70%.
Sự sụt giảm về tỷ lệ hấp thụ này bắt nguồn từ những nguyên nhân cốt lõi nào, thưa bà?
Thực tế này hoàn toàn trùng khớp với những dự báo và kỳ vọng của chúng tôi từ cuối năm 2025, thời điểm mặt bằng lãi suất bắt đầu có xu hướng gia tăng. Khi lãi suất tăng, các nhà đầu tư và người mua tiềm năng lập tức chậm lại trong việc đưa ra quyết định xuống tiền. Xu hướng thận trọng này diễn ra liên tục và duy trì từ đầu năm 2026 đến giữa năm nay.
Bên cạnh đó, áp lực từ nguồn cung cũng là một yếu tố lớn. Lượng nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội liên tục duy trì ở mức rất dồi dào từ cuối năm 2024, xuyên suốt năm 2025 cho đến nay. Khi nguồn cung dồi dào gặp đúng lúc chi phí vốn tăng cao, tốc độ bán hàng của các dự án mới chậm lại là điều tất yếu. Người mua hiện tại mất nhiều thời gian hơn để tìm hiểu, so sánh dự án, và lượng người mua sẵn sàng tham gia thị trường cũng đã giảm bớt so với giai đoạn đỉnh cao.
Thị trường thứ cấp lần đầu tiên giảm giá sau nhiều quý
Biến động lãi suất và thanh khoản chậm đã tác động cụ thể ra sao đến thị trường mua đi bán lại (thứ cấp), thưa bà?
Ở thị trường thứ cấp, dữ liệu về giá chào bán thể hiện rất rõ sự chậm lại của thanh khoản. Đến giữa năm 2026, giá trung bình thứ cấp đã giảm 2% so với quý trước. Cần nhớ rằng, mức tăng đỉnh cao của giá thứ cấp rơi vào quý 3 và quý 4 năm 2025, với mức tăng trưởng lên tới 25% so với năm trước đó. Đến quý 2 năm 2026, mức tăng giá so với cùng kỳ năm 2025 đã chậm lại rõ rệt, chỉ còn khoảng 13%.
Việc giảm giá theo quý này là lần đầu tiên chúng ta nhìn thấy trong vòng 6 đến 8 quý trở lại đây, cụ thể là kể từ cuối năm 2022. Khi thanh khoản chậm, những người có nhu cầu bán buộc phải giảm bớt kỳ vọng về giá. Dù vậy, mức giá hiện tại vẫn cao hơn 13% so với cùng kỳ năm ngoái, nên chúng ta chưa thể kết luận là có sự đổ vỡ. Thị trường cần theo dõi thêm một vài quý nữa để xem mức giá thứ cấp sẽ tiệm cận về điểm cân bằng nào.
Trong bối cảnh này, dòng tiền trên thị trường đang có sự dịch chuyển như thế nào?
Đây là một câu hỏi phức tạp vì liên quan đến nhiều kênh tài chính. Cách đây 3 năm, thị trường chứng kiến nhu cầu rất rõ ràng đối với bất động sản dòng tiền, tức là mua để kỳ vọng có nguồn thu đều đặn nhằm bù đắp chi phí lãi suất và chi phí cơ hội. Nhưng hiện nay, do giá bất động sản tăng quá nhanh trong khi tiền thuê tăng chậm, các nhà đầu tư dòng tiền gần như vắng bóng. Họ không còn thấy phương án này hợp lý nữa. Tương tự, các nhà đầu tư lướt sóng hoặc đầu cơ ngắn hạn cũng đang rút khỏi thị trường để tìm kiếm cơ chế đầu tư khác, do chi phí vốn cao và dư địa tăng giá của tài sản không còn nhiều.
Dòng tiền hiện tại đang tập trung vào những dự án có giá trị thực.
Dựa trên tệp khách hàng của CBRE, dòng tiền hiện tại đang tập trung vào những dự án có giá trị thực. Giá trị thực ở đây nghĩa là sản phẩm có khả năng khai thác, sử dụng được ngay trong ngắn hạn, phục vụ nhu cầu ở thực hoặc đầu tư có tiến độ rõ ràng trong vòng 2 đến 3 năm tới. Còn những dự án mang tính đón đầu quy hoạch, đề án dài hạn thì sẽ cần một khoảng thời gian dài hơi hơn để hấp thụ.
Lối mở từ mô hình "thuê để mua" cho người thu nhập thấp
Gần đây, Hà Nội đang tập trung phát triển nhà ở xã hội và vừa thông qua ba dự án lớn về nhà ở cho thuê. Bà đánh giá thế nào về tác động của phân khúc này đến nhà ở thương mại?
Định hướng chính sách nhằm gia tăng nguồn cung nhà ở cho thuê là hoàn toàn chính xác và phù hợp với thực tế. Tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM, nhu cầu thuê nhà là rất lớn và hiện hữu ở mọi tầng lớp, từ sinh viên, người mới ra trường đến các hộ gia đình. Thậm chí có những người sở hữu nhà ở trung tâm vẫn cho thuê lại để đi thuê một nơi khác phù hợp hơn với công việc, cuộc sống.
Trong bối cảnh giá bán bất động sản thương mại tăng quá nhanh khiến người thu nhập thấp không thể chạm tới việc mua nhà, phân khúc nhà ở cho thuê sẽ giải quyết bài toán chỗ ở ổn định. Tuy nhiên, chúng ta cần theo dõi chặt chẽ xem mô hình kinh doanh, sự kết hợp giữa chủ đầu tư và sự hỗ trợ của Nhà nước sẽ diễn ra như thế nào trong thực tế. Mục tiêu là phải cung cấp được những sản phẩm vừa hợp lý về khả năng chi trả, vừa đảm bảo chất lượng sống tối thiểu cho người dân.
Việc phát triển nhà ở cho thuê thương mại tại Việt Nam đang gặp phải những rào cản gì nếu so với các mô hình thành công trên thế giới, thưa bà?
Bản chất nhu cầu thuê ở Việt Nam không khác gì thế giới, nhưng câu chuyện đầu tư kinh doanh lại phức tạp hơn nhiều. Sự khác biệt lớn nhất giữa phát triển nhà ở cho thuê và nhà ở để bán nằm ở khía cạnh vốn và tài chính. Nhà cho thuê đòi hỏi nguồn vốn dài hơi hơn và chi phí vốn, lãi suất phải hợp lý hơn hẳn.
Nếu chỉ phát triển nhà ở cho thuê thương mại thuần túy với cơ cấu vốn, chi phí tài chính và đặc biệt là chi phí tiền sử dụng đất như hiện nay mà không có cơ chế hỗ trợ từ Nhà nước thì doanh nghiệp rất khó làm. Đó là lý do vì sao thị trường trước đây có rất ít mô hình này. Do đó, việc Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản để bổ sung cơ chế cho nhà cho thuê là bước đi hết sức kịp thời và cần thiết.
Tâm lý chung của người Việt vẫn là muốn sở hữu nhà hơn là đi thuê. Liệu giải pháp nào có thể dung hòa được yếu tố tâm lý này với các chương trình nhà ở cho thuê của Nhà nước?
Tâm lý muốn có một nơi ở thuộc về riêng mình là đặc trưng của người dân Việt Nam và nhiều nước châu Á. Tuy nhiên, tâm lý sở hữu này không hề mâu thuẫn với các chương trình nhà ở cho thuê. Các dự án hoàn toàn có thể áp dụng mô hình "thuê để mua" (rent-to-own) vốn đã rất phổ biến trên thế giới.
Mô hình này đặc biệt phù hợp với người trẻ hoặc người thu nhập thấp chưa có ngay một số tiền lớn ban đầu. Họ có thể thuê căn nhà đó trong vòng 15 đến 20 năm, tích lũy tài chính dần dần qua tiền thuê hàng tháng, và đến cuối thời hạn sẽ có quyền lựa chọn mua lại chính căn nhà mình đang sinh sống. Mấu chốt để hiện thực hóa mô hình này vẫn nằm ở khâu thực thi, triển khai dự án thực tế và các chính sách ưu đãi cụ thể từ phía Nhà nước dành cho chủ đầu tư.
Thị trường sẽ sàng lọc khắt khe năng lực thực thi của chủ đầu tư
Trong bối cảnh có nhiều chuyển dịch và áp lực cạnh tranh như hiện tại, các chủ đầu tư cần thay đổi thế nào để tồn tại, thưa bà?
Thị trường hiện nay đang có sự sàng lọc rất lớn, nhưng sự sàng lọc này không còn thuần túy nằm ở khía cạnh pháp lý như giai đoạn 10 - 15 năm trước. Tính chuyên nghiệp về pháp lý của các chủ đầu tư hiện tại đã cao hơn rất nhiều. Sự sàng lọc bây giờ tập trung trực tiếp vào năng lực phát triển sản phẩm và tính cạnh tranh thực tế của dự án.
Một sản phẩm đủ sức cạnh tranh hiện nay không chỉ là một căn hộ bên trong bốn bức tường, mà chủ đầu tư phải phát triển được cả một hệ sinh thái đầy đủ cho cư dân sinh sống ổn định. Nó bao gồm chất lượng tòa nhà từ điện, nước, thang máy, dịch vụ quản lý cho đến các tiện ích đi kèm như sân chơi, chỗ đỗ xe, cảnh quan, và cả hạ tầng giao thông kết nối xung quanh.
Thị trường sẽ đánh giá chủ đầu tư qua việc họ có bàn giao đúng tiến độ không, có thực hiện đúng các cam kết trong hồ sơ bán hàng ban đầu hay không. Khi phát triển dự án, việc phát sinh sự cố là điều không tránh khỏi, nhưng cách xử lý và phản ứng trách nhiệm của chủ đầu tư đối với cư dân sẽ là điểm mấu chốt tạo nên sự khác biệt và quyết định uy tín của doanh nghiệp.
Bà dự báo như thế nào về xu hướng giá nhà ở tại Hà Nội từ nay đến cuối năm 2026 và các năm tiếp theo?
Trong 6 tháng cuối năm 2026, đường biểu diễn giá nhìn chung vẫn giữ xu hướng đi lên do giá sơ cấp neo cao ở mức 95 triệu đồng/m2. Dù có sự điều chỉnh giảm nhẹ ở thị trường thứ cấp trong quý 2, mặt bằng chung vẫn cao hơn cùng kỳ năm ngoái 13%. Nếu từ nay đến cuối năm giá thứ cấp không tăng thêm, tăng trưởng cả năm vẫn đạt 13%. Trường hợp giá tiếp tục giảm nhẹ trong quý 3 và quý 4, con số tăng trưởng cả năm có thể thấp hơn mức 13%, nhưng vẫn là mức tăng trưởng hai con số.
Từ năm 2026 trở đi, đồ thị tăng trưởng của cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp được dự báo sẽ thoải hơn đáng kể, không còn dốc đứng như giai đoạn 2023 - 2025 (vốn tăng từ 24% đến 25% mỗi năm). Trong các năm tiếp theo, mặt bằng giá được kỳ vọng sẽ quay về quỹ đạo tăng trưởng ổn định từ 3% đến 5% mỗi năm, tương tự như những gì thị trường Hà Nội từng chứng kiến trong nhiều năm trước. Tất nhiên, câu chuyện giá cả sẽ phụ thuộc lớn vào nguồn cung mới, biến số vĩ mô, định hướng chính sách và tăng trưởng kinh tế chung của Việt Nam.
Xin cảm ơn bà về cuộc trao đổi này!