UBND thành phố Đồng Nai đang trình HĐND thành phố xem xét thông qua danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm năm 2026, đợt 2, theo Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Theo hồ sơ, đợt này có 8 khu đất, tổng diện tích 302,51ha, trong đó có 204,8ha đất trồng lúa. Các khu đất tập trung tại Long Thành, Nhơn Trạch, Phước Tân và Đại Phước.
120 dự án đăng ký, mới 8 khu đất vượt vòng rà soát
Đáng chú ý, danh sách 8 dự án nói trên được lựa chọn sau một đợt rà soát với số lượng hồ sơ lớn.
Theo tờ trình, ngày 7/5/2026, Sở Nông nghiệp và Môi trường Đồng Nai thông báo tiếp nhận đăng ký dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171. Sau khi kết thúc thời gian đăng ký, cơ quan chức năng đã tiếp nhận 120 dự án với tổng diện tích khoảng 3.446,35ha.
Sau quá trình lấy ý kiến các sở, ngành và địa phương, 8 khu đất được xác định đáp ứng tiêu chí, điều kiện để thực hiện thí điểm, trong khi 112 hồ sơ còn lại tiếp tục được rà soát, xử lý.
Cụ thể, 8 dự án đang được đề xuất gồm:
- Khu dân cư theo quy hoạch Phú Hữu tại xã Đại Phước, do Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Thương mại và Đầu tư Đại Phước đề nghị. Dự án có diện tích 68,94ha, tổng mức đầu tư dự kiến 6.745 tỷ đồng.
- Khu dân cư theo quy hoạch Phước Tân, do Công ty TNHH Dịch vụ Đầu tư Hưng Long đề nghị, diện tích 120,61ha - lớn nhất trong danh sách, tổng mức đầu tư khoảng 14.155 tỷ đồng.
- Dự án thương mại dịch vụ, khách sạn và nhà ở thương mại cao tầng tại Long Thành, do Công ty Cổ phần Đầu tư Hải An Long Thành đề nghị. Dự án rộng 1,25ha, vốn dự kiến 2.027 tỷ đồng.
- Khu dân cư theo quy hoạch tại thị trấn Long Thành, cũng do Công ty Cổ phần Đầu tư Hải An Long Thành đề nghị, có diện tích 29,3ha, tổng mức đầu tư khoảng 11.463 tỷ đồng.
- Khu nhà ở thương mại, khách sạn và văn phòng tại Long Thành, do Công ty TNHH Địa ốc Riverside Symphony đề nghị, quy mô 1,6ha, vốn dự kiến 2.704 tỷ đồng.
- Khu dân cư xã Phước Thiền tại Nhơn Trạch, do Công ty TNHH Đầu tư Khang An Phú Mỹ đề nghị. Dự án có diện tích 12,09ha, tổng mức đầu tư 2.000 tỷ đồng.
- Khu đô thị Lộc Phát tại Nhơn Trạch, do Công ty TNHH Lộc Phát New Land đề nghị, diện tích 37,3ha, vốn đầu tư khoảng 4.500 tỷ đồng.
- Thương mại tổ hợp MIA 2 tại Long Thành, do Công ty Cổ phần Đầu tư Dịch vụ MIA đề nghị. Dự án rộng 31,43ha, vốn dự kiến 7.000 tỷ đồng.
4 dự án tại Long Thành có tổng vốn hơn 23.000 tỷ đồng
Một điểm đáng chú ý là 4 trong số 8 dự án nằm tại Long Thành, với tổng diện tích khoảng 63,58ha. Cộng mức đầu tư dự kiến trong phụ lục, riêng nhóm dự án tại khu vực này có quy mô vốn khoảng 23.194 tỷ đồng.
Long Thành đang là một trong những khu vực được tập trung nguồn lực hạ tầng lớn nhất Đồng Nai, khi Cảng hàng không quốc tế Long Thành bước vào giai đoạn nước rút.
Theo kế hoạch mới nhất của Cục Hàng không Việt Nam, sân bay Long Thành dự kiến tổ chức vận hành thử nghiệm trong các tháng 9-11/2026 và khai thác chính thức từ ngày 1/12/2026.
Không chỉ sân bay, Đồng Nai cũng đang thúc đẩy hàng loạt dự án giao thông kết nối như đường Vành đai 4 TP.HCM, đại lộ Nguyễn Hữu Cảnh, đường 770B và các tuyến kết nối trực tiếp với khu vực Long Thành. Theo Sở Xây dựng Đồng Nai, tổng nhu cầu vốn phát triển kết cấu hạ tầng giai đoạn 2026-2030 của địa phương dự kiến khoảng 340.672 tỷ đồng, riêng giao thông chiếm hơn 229.853 tỷ đồng.
Đây là yếu tố khiến việc tháo gỡ thủ tục cho các dự án nhà ở, khu đô thị quanh Long Thành và Nhơn Trạch được thị trường đặc biệt quan tâm.
“Nút thắt” đất đai được tháo bằng cơ chế nào?
Nghị quyết 171/2024/QH15 tạo cơ chế thí điểm để doanh nghiệp thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc trên diện tích đất mà doanh nghiệp đang có quyền sử dụng, khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định. Chính sách này được kỳ vọng xử lý một trong những vướng mắc kéo dài của các dự án nhà ở thương mại liên quan đến loại đất thực hiện dự án.
Đối với 8 khu đất của Đồng Nai, hồ sơ rà soát cho thấy các dự án phải đáp ứng điều kiện phù hợp quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng, đô thị; phù hợp chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; nằm trong khu vực đô thị hoặc được quy hoạch phát triển đô thị. Tổng diện tích đất ở thuộc các dự án thí điểm cũng phải bảo đảm không vượt mức 30% phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch.
Theo tính toán của Đồng Nai, hạn mức 30% diện tích đất ở tăng thêm đến năm 2030 tương ứng khoảng 9.128ha. Nhóm 8 khu đất đợt 2 có tổng diện tích 302,51ha được đánh giá vẫn nằm trong giới hạn này sau khi tính phần diện tích của danh mục đợt 1.
Được đưa vào danh mục chưa đồng nghĩa dự án được triển khai ngay
Dù được xem là một bước tháo gỡ quan trọng, việc một khu đất được HĐND thông qua trong danh mục thí điểm không đồng nghĩa dự án đã hoàn tất pháp lý hay có thể lập tức xây dựng, huy động vốn hoặc mở bán.
Các dự án vẫn phải tiếp tục thực hiện các thủ tục liên quan đến đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng và các nghĩa vụ khác theo quy định trước khi có thể triển khai.
Hồ sơ hiện tại cũng mới là tờ trình và dự thảo nghị quyết trình HĐND thành phố Đồng Nai xem xét, trong đó dự thảo đề xuất thông qua 8 khu đất với tổng diện tích 302,51ha.
Nếu được thông qua, đây sẽ là đợt thứ hai Đồng Nai áp dụng cơ chế thí điểm theo Nghị quyết 171 trong năm 2026. Trước đó, đợt 1 đã có 9 khu đất với tổng diện tích hơn 116ha được đưa vào danh mục.
Với 112 hồ sơ vẫn đang tiếp tục được rà soát, danh sách dự án hưởng cơ chế thí điểm tại Đồng Nai có thể còn tiếp tục được mở rộng trong các đợt tiếp theo. Đây cũng sẽ là một trong những yếu tố đáng chú ý đối với nguồn cung bất động sản tại địa phương trong bối cảnh hàng loạt dự án hạ tầng lớn quanh Long Thành và Nhơn Trạch bước vào giai đoạn hoàn thiện.
Đăng Thy