Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Tây Ninh đang lấy ý kiến đối với hồ sơ dự thảo Nghị quyết quy định mức tối đa và mức tối thiểu của hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường (Ktt) trên địa bàn tỉnh. Đây sẽ là căn cứ để đánh giá mức độ phù hợp của bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường và xem xét điều chỉnh khi có biến động.
Xây dựng ngưỡng đánh giá biến động giá đất
Hiện nay, bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Tây Ninh đã được HĐND tỉnh ban hành tại Nghị quyết số 49/2025/NQ-HĐND ngày 29/12/2025.
Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) cũng được UBND tỉnh ban hành tại Quyết định số 100/2026/QĐ-UBND ngày 3/7/2026. Như vậy, các căn cứ phục vụ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai trên địa bàn tỉnh đã được ban hành.
Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thực hiện, giá đất trên thị trường tại một số khu vực, vị trí có thể phát sinh biến động so với mức giá được quy định trong bảng giá đất.
Do đó, hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường được sử dụng để xem xét mức độ phù hợp giữa giá đất trong bảng giá đất và giá đất phổ biến trên thị trường.
Thông qua việc theo dõi hệ số Ktt, cơ quan quản lý có thể xem xét điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất hoặc đề xuất sửa đổi bảng giá đất khi cần thiết.
Khi nào điều chỉnh hệ số K, khi nào phải sửa bảng giá đất?
Theo dự thảo, mức tối đa và mức tối thiểu của hệ số Ktt sẽ đóng vai trò như các ngưỡng để đánh giá mức độ biến động của giá đất thị trường so với bảng giá đất hiện hành.
Trường hợp hệ số Ktt vẫn nằm trong khoảng tối đa và tối thiểu do HĐND tỉnh quy định, UBND tỉnh có thể thực hiện điều chỉnh thông qua việc ban hành quyết định điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất theo thẩm quyền.
Ngược lại, nếu hệ số Ktt vượt mức tối đa hoặc thấp hơn mức tối thiểu thì cho thấy bảng giá đất hiện hành không còn phù hợp với diễn biến thực tế của thị trường, khi đó cần thực hiện sửa đổi bảng giá đất theo thẩm quyền của HĐND tỉnh để bảo đảm phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.
Theo đó, việc ban hành quy định mức tối đa, tối thiểu của hệ số điều chỉnh giá đất là cần thiết để theo dõi, đánh giá mức độ phù hợp của bảng giá đất với diễn biến thực tế của thị trường, qua đó thực hiện điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất hoặc sửa đổi bảng giá đất khi cần thiết.
Đây cũng là cơ sở phục vụ việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và các nội dung quản lý Nhà nước khác trong lĩnh vực đất đai theo quy định.
Lấy ý kiến 96 xã, phường
Mục đích của nghị quyết là tạo cơ sở theo dõi, đánh giá mức độ phù hợp của bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất với diễn biến của thị trường. Đồng thời, quy định này sẽ là căn cứ để sửa đổi bảng giá đất khi hệ số Ktt vượt mức tối đa hoặc thấp hơn mức tối thiểu theo quy định.
Dự thảo nghị quyết quy định mức tối đa và mức tối thiểu của hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường trên địa bàn tỉnh Tây Ninh đã được Sở Nông nghiệp và Môi trường lấy ý kiến Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam tỉnh, các sở, ban, ngành và UBND 96 xã, phường.
Sau khi nghị quyết được HĐND tỉnh thông qua, UBND tỉnh Tây Ninh sẽ tổ chức triển khai thực hiện theo quy định.
Hệ số K Tây Ninh năm 2026
Theo Quyết định số 100/2026/QĐ-UBND của UBND tỉnh Tây Ninh, hệ số điều chỉnh giá đất được xác định bằng tích của ba thành phần, gồm hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường, hệ số điều chỉnh theo quy hoạch và hệ số điều chỉnh theo các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.
Công thức áp dụng như sau:
K = Ktt × Kqh × Kah
Trong đó, hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường (Ktt) đối với các loại đất trong bảng giá đất năm 2026 được xác định bằng 1,0.
Hệ số điều chỉnh theo các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất (Kah) cũng được xác định bằng 1,0.
Riêng hệ số điều chỉnh theo quy hoạch (Kqh) được xác định theo hệ số sử dụng đất của dự án.
Đối với thửa đất, khu đất xây dựng thấp tầng, dự án có hệ số sử dụng đất dưới 2 lần áp dụng Kqh bằng 1,0; từ 2 lần đến 4 lần áp dụng hệ số 1,1.
Đối với thửa đất, khu đất xây dựng cao tầng, hệ số Kqh được chia thành 6 mức.
Cụ thể, hệ số sử dụng đất dưới 4 lần áp dụng mức 1,1; từ 4 lần đến dưới 6 lần là 1,15; từ 6 lần đến dưới 8 lần là 1,2; từ 8 lần đến dưới 10 lần là 1,25; từ 10 lần đến dưới 12 lần là 1,3 và từ 12 lần trở lên là 1,35.
Các trường hợp còn lại áp dụng hệ số điều chỉnh theo quy hoạch bằng 1,0.
Quyết định số 100/2026/QĐ-UBND có hiệu lực từ ngày 3/7/2026. Trường hợp hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm áp dụng chưa phù hợp hoặc chưa được quy định, UBND cấp xã tổng hợp, đề xuất thông qua Sở Nông nghiệp và Môi trường để trình UBND tỉnh xem xét điều chỉnh, bổ sung theo từng khu vực, vị trí.
Về quy định chuyển tiếp, đối với hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã ban hành thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính trước ngày 3/7, các hồ sơ này tiếp tục được thực hiện theo quyết định hoặc thông báo đã ban hành.
Đối với các trường hợp đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền triển khai xác định giá đất cụ thể nhưng đến ngày quyết định có hiệu lực vẫn chưa hoàn tất, việc xử lý được chia thành hai trường hợp.
Trường hợp Hội đồng thẩm định giá đất đã thống nhất giá đất cụ thể trước ngày 3/7, cơ quan có thẩm quyền tiếp tục thực hiện trình tự, thủ tục phê duyệt giá đất cụ thể để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Trường hợp Hội đồng thẩm định giá đất chưa thống nhất giá đất cụ thể trước thời điểm quyết định có hiệu lực, cơ quan có thẩm quyền không tiếp tục xác định giá đất cụ thể mà chuyển sang xác định giá đất trên cơ sở bảng giá đất và hệ số K theo quy định tại Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội.
Thiên An