Theo Công văn số 34477/SXD-KHĐT ngày 25/9/2026, Sở Xây dựng TP.HCM đang lấy ý kiến đối với dự thảo nghị quyết của HĐND Thành phố về chính sách ưu đãi, hỗ trợ, khuyến khích đầu tư xây dựng, khai thác và bảo trì hạ tầng kỹ thuật, giao thông, logistics. Trong văn bản có một điều riêng về khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD). Các cơ quan, đơn vị được đề nghị gửi ý kiến góp ý về Sở trước ngày 3/10/2026.
Nhà đầu tư được đề xuất ranh giới đến mức nào?
Điều 6 của dự thảo nêu nhà đầu tư được xem xét đề xuất ranh giới, phạm vi khu vực TOD, vị trí và quy mô dự án trong quá trình lập hoặc điều chỉnh quy hoạch. Trường hợp nhà đầu tư cam kết góp vốn, đầu tư công trình đường sắt, đầu mối trung chuyển vận tải công cộng hoặc hạ tầng kết nối, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét đề xuất dựa trên yêu cầu kỹ thuật, an toàn, năng lực kết nối và khả năng đáp ứng của hệ thống hạ tầng.
Chi tiết này mở thêm một hướng tham gia cho doanh nghiệp: bên cạnh việc đề xuất dự án trên một khu đất đã được xác định, nhà đầu tư có thể kiến nghị phạm vi phát triển TOD gắn với phần hạ tầng giao thông mà mình dự kiến đóng góp. Tuy nhiên, quyền đề xuất không đồng nghĩa quyền quyết định ranh giới. Phương án vẫn phải được cơ quan có thẩm quyền xem xét trong quá trình quy hoạch; các chỉ tiêu sử dụng đất, chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật và yêu cầu tổ chức không gian khu TOD thuộc thẩm quyền quyết định của HĐND Thành phố.
Dự thảo cũng đặt ra yêu cầu phát triển TOD phải gắn đầu tư đường sắt, giao thông công cộng với phát triển đô thị, khai thác quỹ đất và xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Việc xác định ranh giới không thể tách khỏi năng lực hạ tầng, an toàn vận hành đường sắt và khả năng kết nối mạng lưới giao thông công cộng. Nguồn lực thu được từ khai thác quỹ đất, giá trị tăng thêm từ đất trong khu TOD phải được quản lý, sử dụng theo quy định pháp luật.
Ngân sách có thể tham gia tạo quỹ đất TOD
Một nội dung khác trong Điều 6 là ngân sách Thành phố được sử dụng theo quy định pháp luật để thực hiện dự án đầu tư công độc lập về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất, chỉnh trang, phát triển đô thị và tạo quỹ đất tại khu vực TOD. Nếu được thông qua, quy định này sẽ là một phần của cơ chế chuẩn bị mặt bằng để phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng.
Dự thảo còn đề xuất ưu tiên xem xét bố trí vốn đầu tư công cho hạ tầng kết nối từ ranh dự án đến công trình đường sắt, đầu mối trung chuyển, cùng tuyến kết nối, bãi đỗ xe, hạ tầng đi bộ, xe đạp và công trình công cộng thiết yếu. Đây là những hạng mục quyết định việc người dân có thể tiếp cận nhà ga thuận tiện hay không, thay vì quy hoạch TOD chỉ nằm gần tuyến đường sắt trên bản đồ.
Về thủ tục, việc lập, thẩm định, phê duyệt hoặc điều chỉnh quy hoạch và chuẩn bị dự án được đề xuất tổ chức liên thông, sử dụng dữ liệu nền dùng chung, xử lý song song các công việc không phụ thuộc tuần tự. Dự án TOD đồng thời thuộc diện thu hút nhà đầu tư chiến lược hoặc diện hỗ trợ lãi suất sẽ áp dụng cơ chế tương ứng, theo nguyên tắc không hỗ trợ trùng lặp.
Dù vậy, dự thảo không quy định một khoản ngân sách cố định hay mặc nhiên cấp vốn cho mọi khu TOD. Việc hỗ trợ phải nằm trong dự toán, kế hoạch đầu tư công và khả năng cân đối vốn. Văn bản cũng nêu rõ chính sách ưu đãi không thay thế thủ tục lựa chọn nhà đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng; ngân sách nhà nước không được dùng để làm thay công trình thuộc trách nhiệm của nhà đầu tư.
5 khu TOD gần 940 ha dọc metro số 2 đã ở bước nào?
Đề xuất mới xuất hiện khi TP.HCM đã bắt đầu xác định ranh giới một số khu TOD. Dọc tuyến metro số 2 Bến Thành - Tham Lương, Thành phố đã phê duyệt ranh giới lập quy hoạch cho 5 khu vực với tổng diện tích gần 940 ha. Các khu vực trải từ nhóm ga Bến Thành - Tao Đàn, các ga ở đoạn trung tâm đến khu vực ga và depot Tham Lương. Đây là ranh giới phục vụ lập quy hoạch, chưa có nghĩa toàn bộ diện tích đã trở thành dự án đầu tư được phê duyệt.
Ảnh: Fanpage Thư Viện Quy Hoạch
Trước đó, Quyết định số 4836/QĐ-UBND ngày 30/10/2024 đã đặt ra kế hoạch thực hiện các khu vực TOD dọc metro số 1, metro số 2 và các nút giao Vành đai 3. Kế hoạch gồm các bước đánh giá hiện trạng, quy hoạch, thu hồi đất, tái định cư và tạo quỹ đất để thí điểm chỉnh trang, phát triển đô thị, thương mại, dịch vụ.
Vì vậy, điểm cần theo dõi ở dự thảo lần này là cách huy động nhà đầu tư và phân chia phần việc giữa vốn công với vốn tư. Các khu vực TOD đã triển khai theo cơ chế trước đây không tự động chuyển sang cơ chế mới. Điều 16 của dự thảo có quy định chuyển tiếp riêng đối với vùng phụ cận nút giao Vành đai 3 và các dự án đường sắt đô thị, TOD thuộc phạm vi Nghị quyết 188/2025/QH15; chính sách mới chỉ áp dụng cho nội dung không trùng lặp, không làm giảm quyền và ưu đãi hợp pháp đã xác lập.
Còn phải chờ nghị quyết được thông qua
Hồ sơ hiện ở giai đoạn lấy ý kiến, chưa phải chính sách có hiệu lực. Dự thảo chưa chỉ ra khu đất nào sẽ được tạo lập theo cơ chế này, nhà đầu tư nào sẽ tham gia hoặc ngân sách sẽ bố trí bao nhiêu tiền. Những nội dung đó còn phụ thuộc quy hoạch, quyết định đầu tư, nguồn vốn và các thủ tục của từng dự án.
Nếu được thông qua, cơ chế đáng chú ý nhất sẽ là sự kết hợp giữa đề xuất của nhà đầu tư về phạm vi TOD với việc Nhà nước chuẩn bị quỹ đất và hạ tầng kết nối theo thẩm quyền. Ranh giới cuối cùng, cách sử dụng đất và mức đầu tư công vẫn phải qua quá trình xem xét, quyết định theo quy định.
Đăng Thy