Ngày 6/11, Cục Thuế ban hành Công văn số 8472/CT-QLNT gửi cơ quan thuế các tỉnh, thành phố cùng các đơn vị liên quan về việc hướng dẫn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Trong đó, một nội dung đáng chú ý là hướng dẫn xác định giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân đối với các giao dịch nhà đất.
Không yêu cầu kê khai lại giá chuyển nhượng khi làm thủ tục thuế
Theo phụ lục kèm theo Công văn 8472/CT-QLNT, căn cứ Điều 57 và Điều 65 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân với thuế suất 2%.
Giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Đáng chú ý, Cục Thuế hướng dẫn trong quá trình làm thủ tục kê khai, nộp thuế, công chức thuế không yêu cầu người nộp thuế kê khai lại giá chuyển nhượng.
Tuy nhiên, trường hợp phát hiện hồ sơ, tài liệu có dấu hiệu kê khai không đúng hoặc trốn thuế, cơ quan thuế sẽ chuyển thông tin, hồ sơ đến bộ phận có chức năng kiểm tra để xác minh, xử lý theo quy định.
Nếu phát hiện dấu hiệu tội phạm, bộ phận kiểm tra phối hợp với các bộ phận chức năng chuyển hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
Lưu ý, việc không yêu cầu kê khai lại giá trong quá trình giải quyết thủ tục không đồng nghĩa với việc người mua bán nhà đất được tùy ý ghi giá chuyển nhượng trên hợp đồng để giảm nghĩa vụ thuế.
Giá trên hợp đồng thấp hơn bảng giá đất, thuế được tính thế nào?
Theo khoản 2 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hợp đồng không ghi giá đất hoặc giá đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá tính theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất nếu có, thì giá chuyển nhượng để tính thuế được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định.
Chẳng hạn, một thửa đất được chuyển nhượng với giá ghi trên hợp đồng là 2 tỷ đồng, nhưng giá tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh nếu có là 3 tỷ đồng.
Trong trường hợp này, giá làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân đối với quyền sử dụng đất là 3 tỷ đồng, tương ứng số thuế phải nộp 60 triệu đồng theo thuế suất 2%, nếu không thuộc diện được miễn thuế.
Đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, việc xác định giá tính thuế được thực hiện theo từng phần giá trị.
Cụ thể, phần giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo quy định về giá đất. Đối với nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất, trường hợp giá ghi trên hợp đồng thấp hơn mức giá theo quy định thì căn cứ vào giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh ban hành.
Trường hợp UBND cấp tỉnh chưa có quy định về giá tính lệ phí trước bạ nhà, việc xác định được thực hiện căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, tiêu chuẩn, định mức xây dựng và giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
Người mua bán nhà đất cần lưu ý gì?
Theo hướng dẫn của Cục Thuế, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được xác định theo thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế, trừ những trường hợp được miễn theo quy định.
Tuy nhiên, người dân cần phân biệt giữa giá mua bán thực tế, giá ghi trên hợp đồng và giá làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật.
Đặc biệt, trường hợp giá ghi trên hợp đồng thấp hơn mức giá được xác định theo quy định, cơ quan thuế có căn cứ áp dụng mức giá tính thuế tương ứng, thay vì chỉ dựa vào con số do các bên thỏa thuận.
Bên cạnh đó, việc cố tình kê khai sai giá giao dịch nhằm giảm nghĩa vụ thuế vẫn có thể dẫn đến việc kiểm tra và xử lý.
Tại Công văn 8472/CT-QLNT, Cục Thuế cũng yêu cầu cơ quan thuế các địa phương thực hiện thống nhất những quy định hiện hành về thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, tăng cường trao đổi, liên thông dữ liệu điện tử trong quá trình giải quyết thủ tục hành chính về đất đai.
Châu An