Theo báo cáo MarketBeat Quý 2/2026 của Cushman & Wakefield, trong nửa đầu năm 2026, cả ba phân khúc đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và kho xây sẵn tại miền Bắc đều ghi nhận thêm nguồn cung. Tuy nhiên, mức độ hấp thụ giữa các thị trường và từng loại hình không giống nhau.
Đến quý 2/2026, tổng quỹ đất khu công nghiệp lũy kế tại miền Bắc đã vượt 25.200 ha, tăng 15,7% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 5,8 triệu m2, tăng 16,9%, còn kho xây sẵn đạt khoảng 3,6 triệu m2, tăng 1%.
Trong khi nguồn cung tăng, giá thuê nhìn chung chỉ biến động nhẹ. Điều này cho thấy thị trường đang có thêm lựa chọn cho doanh nghiệp nhưng chưa xuất hiện tình trạng tăng giá mạnh trên diện rộng.
Hải Phòng và Bắc Ninh tiếp tục giữ phần lớn quỹ đất công nghiệp
Trong 6 tháng đầu năm, hơn 1.200 ha đất khu công nghiệp mới được bổ sung từ 6 khu công nghiệp khởi công tại Hải Phòng, Bắc Ninh và Ninh Bình. Riêng về cơ cấu nguồn cung lũy kế, Hải Phòng đang chiếm khoảng 26%, Bắc Ninh 21%, trong khi Hưng Yên và Ninh Bình cùng chiếm khoảng 13%.
Sự mở rộng này diễn ra trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam tiếp tục duy trì tốc độ tăng trưởng cao trong nửa đầu năm 2026, với GDP tăng 8,2% và vốn FDI đạt 34,6 tỷ USD. Dòng vốn đầu tư nước ngoài cùng nhu cầu mở rộng sản xuất đang tiếp tục tạo lực đỡ cho thị trường công nghiệp, đặc biệt tại các địa phương đã hình thành hệ sinh thái sản xuất và logistics.
Tuy nhiên, nguồn cung tăng nhanh cũng khiến tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp chịu áp lực trong ngắn hạn. Quý 2/2026, tỷ lệ lấp đầy bình quân đạt 64%, giảm 2,7 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.
Theo Cushman & Wakefield, mức giảm này chủ yếu đến từ việc nhiều diện tích mới được đưa vào khai thác. Các dự án mới thường cần thời gian để tìm kiếm khách thuê và đạt tỷ lệ hấp thụ cao, do đó việc tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường giảm trong giai đoạn đầu không đồng nghĩa nhu cầu thuê suy yếu.
Thực tế, những khu vực đã có nền tảng công nghiệp vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy cao. Hà Nội gần như đạt mức lấp đầy tuyệt đối. Bắc Ninh và Hưng Yên duy trì trên 70%, trong khi Hải Phòng và Phú Thọ đạt trên 60%.
Đáng chú ý, nhu cầu đang tập trung vào nhóm ngành có giá trị gia tăng cao như công nghệ cao, trí tuệ nhân tạo và linh kiện điện tử. Đây cũng là nhóm khách thuê có yêu cầu cao hơn về vị trí, hạ tầng, khả năng kết nối và chất lượng khu công nghiệp.
Giá chào thuê đất khu công nghiệp bình quân đạt 137,7 USD/m2 cho cả chu kỳ thuê, gần như đi ngang so với quý trước nhưng tăng 2,7% theo năm.
Trong giai đoạn 2026-2028, thị trường dự kiến tiếp tục có khoảng 7.200 ha đất khu công nghiệp mới từ các dự án đang triển khai. Vì vậy, áp lực cạnh tranh giữa các khu công nghiệp có thể gia tăng, nhất là tại những địa bàn có nguồn cung mới lớn.
Dù vậy, triển vọng trung và dài hạn vẫn được đánh giá tích cực nhờ dòng vốn FDI, sự dịch chuyển chuỗi cung ứng và đầu tư hạ tầng. Các địa phương có khả năng cung cấp mặt bằng chất lượng cao, kết nối logistics thuận lợi và đáp ứng các yêu cầu mới về môi trường được kỳ vọng có lợi thế trong cuộc cạnh tranh thu hút nhà đầu tư.
Nhà xưởng và kho xây sẵn cùng tăng nguồn cung
Nếu đất khu công nghiệp đang chứng kiến sự mở rộng mạnh về diện tích thì thị trường nhà xưởng xây sẵn cũng ghi nhận tốc độ tăng đáng kể.
Đến cuối quý 2, tổng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn (RBF) tại miền Bắc đạt khoảng 5,8 triệu m2, tăng 5,1% theo quý và 16,9% theo năm. Trong 6 tháng đầu năm, hơn 472.000 m2 nhà xưởng xây sẵn được bổ sung, riêng quý 2 đóng góp trên 280.000 m2.
Phần lớn nguồn cung mới tập trung tại Hải Phòng và Bắc Ninh. Hưng Yên cũng bắt đầu có thêm nguồn cung, cho thấy vai trò ngày càng rõ nét của các thị trường nằm ngoài hai cực công nghiệp truyền thống.
Dù diện tích tăng, tỷ lệ lấp đầy RBF vẫn đạt khoảng 86% trong quý 2, gần như không thay đổi so với quý trước và tăng 4,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2025.
Hải Phòng ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tăng 2 điểm phần trăm theo quý, trong khi Bắc Ninh giảm 2 điểm phần trăm. Tỷ lệ lấp đầy tại hai thị trường này cùng về quanh mức 80%, chủ yếu do lượng diện tích mới được bổ sung trong quý.
Khoảng 97% nguồn cung RBF mới trong quý tập trung tại Bắc Ninh và Hải Phòng. Vì vậy, việc tỷ lệ lấp đầy có sự điều chỉnh được xem là hệ quả của nguồn cung mới hơn là dấu hiệu cho thấy thị trường mất sức hút.
Hà Nội tiếp tục là trường hợp đáng chú ý khi duy trì hiệu suất cao nhất nhờ nguồn cung hạn chế. Trong khi đó, Hưng Yên, Ninh Bình và Phú Thọ đều ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trên 95%.
Giá thuê cũng chưa tạo ra biến động lớn. Mức chào thuê nhà xưởng xây sẵn bình quân tại miền Bắc đạt khoảng 5 USD/m2/tháng, tăng 0,4% theo quý và 2,3% theo năm.
Trong 3 năm tới, thị trường dự kiến có thêm gần 965.000 m2 RBF. Phần lớn nguồn cung tương lai vẫn tập trung tại Bắc Ninh và Hải Phòng. Với lượng cung mới này, tỷ lệ lấp đầy có thể chịu sức ép trong ngắn hạn, song nhu cầu từ các doanh nghiệp sản xuất định hướng xuất khẩu, điện tử và công nghệ cao được kỳ vọng tiếp tục hỗ trợ quá trình hấp thụ.
Ở phân khúc kho xây sẵn (RBW), diễn biến lại có phần tích cực hơn về tốc độ hấp thụ. Quý 2 ghi nhận hai dự án mới tại Hải Phòng và Hưng Yên, bổ sung gần 40.000 m2, đưa tổng nguồn cung RBW lên khoảng 3,6 triệu m2, tăng 1,1% theo quý và 1% theo năm.
Bắc Ninh đang chiếm 44,2% nguồn cung kho xây sẵn, tiếp đến là Hải Phòng với 24,3% và Hưng Yên 19,8%. Cơ cấu này phản ánh vai trò của Bắc Ninh trong hoạt động sản xuất công nghiệp, đồng thời cho thấy lợi thế cảng biển của Hải Phòng và khả năng kết nối với Hà Nội của Hưng Yên.
Đáng chú ý nhất là tỷ lệ lấp đầy RBW đạt 85,7%, tăng 3,8 điểm phần trăm theo quý và 12,1 điểm phần trăm theo năm.
Hưng Yên đạt tỷ lệ lấp đầy 92,4%, Hải Phòng đạt 86,4%, còn Bắc Ninh tăng mạnh 7,3 điểm phần trăm lên 79,12%. Hà Nội tiếp tục đạt 100% do nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu ổn định.
Giá thuê kho xây sẵn bình quân khoảng 4,9 USD/m2/tháng, tăng 0,6% theo quý và 1,4% theo năm. Mức tăng tương đối thấp cho thấy nguồn cung hiện hữu vẫn đủ khả năng đáp ứng nhu cầu, ngay cả khi tỷ lệ lấp đầy được cải thiện.
Hạ tầng sẽ quyết định cuộc đua nguồn cung mới
Điểm đáng chú ý của thị trường công nghiệp miền Bắc không chỉ nằm ở lượng đất, nhà xưởng hay kho bãi đang được bổ sung, mà còn ở sự thay đổi trong tiêu chí lựa chọn của khách thuê.
Theo ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp và Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, doanh nghiệp hiện không còn chỉ quan tâm đến chi phí thuê mà ngày càng chú trọng vị trí, chất lượng hạ tầng, chất lượng tài sản và khả năng vận hành lâu dài.
Điều này có thể tạo ra sự phân hóa rõ hơn khi nguồn cung tiếp tục tăng. Những khu công nghiệp có quỹ đất lớn nhưng thiếu kết nối hoặc mất nhiều thời gian di chuyển đến các đầu mối logistics sẽ phải cạnh tranh với những dự án có vị trí thuận lợi hơn.
Trong giai đoạn 2026-2028, riêng phân khúc kho xây sẵn dự kiến có thêm khoảng 636.000 m2. Bắc Ninh và Hải Phòng tiếp tục là hai địa phương giữ vai trò dẫn dắt nguồn cung, nhưng Hưng Yên, Ninh Bình và Phú Thọ được kỳ vọng tiếp tục mở rộng thị phần nhờ quỹ đất và chi phí cạnh tranh.
Hạ tầng vì thế sẽ là một trong những yếu tố quyết định tốc độ hấp thụ nguồn cung mới. Các dự án cảng nước sâu, sân bay quốc tế Gia Bình, mô hình khu thương mại tự do cùng mạng lưới giao thông kết nối các trung tâm sản xuất được kỳ vọng tạo thêm lợi thế cho miền Bắc trong việc thu hút các chuỗi cung ứng quốc tế.
Cùng với đó, yêu cầu về logistics xanh và tiêu chuẩn ESG đang trở thành một phần trong bài toán lựa chọn địa điểm của các doanh nghiệp lớn. Đây cũng là lý do thị trường không đơn thuần chạy theo việc mở rộng diện tích mà đang chuyển dần sang cạnh tranh về chất lượng tài sản và khả năng đáp ứng nhu cầu vận hành.
Nhìn tổng thể, quý 2/2026 cho thấy một nghịch lý đáng chú ý: nguồn cung công nghiệp miền Bắc tăng nhanh nhưng nhu cầu chưa mất đà. Tỷ lệ lấp đầy giảm ở đất khu công nghiệp và một số thị trường nhà xưởng chủ yếu do diện tích mới gia nhập, trong khi phân khúc kho xây sẵn lại ghi nhận mức hấp thụ cải thiện rõ rệt.
Tâm An