Theo Savills, thị trường hiện bước vào giai đoạn được gọi là "kỷ nguyên của những biến động lớn" (Era of Great Volatility), khi những nguyên tắc đầu tư từng được xem là nền tảng trong nhiều thập kỷ không còn phát huy hiệu quả như trước.
Mô hình phân bổ tài sản truyền thống đứng trước thách thức
Trong nhiều năm, danh mục đầu tư của các tổ chức tài chính thường được xây dựng trên nguyên tắc cân bằng giữa cổ phiếu và trái phiếu. Khi thị trường chứng khoán suy giảm, trái phiếu thường đóng vai trò là tài sản phòng thủ, giúp hạn chế rủi ro.
Tuy nhiên, môi trường kinh tế hiện nay đã thay đổi đáng kể. Lạm phát quay trở lại sau thời gian dài được kiểm soát, mặt bằng lãi suất được thiết lập ở mức cao hơn trước, trong khi căng thẳng địa chính trị và xu hướng phân mảnh thương mại toàn cầu tiếp tục gia tăng.
Theo Savills, chính những yếu tố này khiến cổ phiếu và trái phiếu tại nhiều thị trường lớn có xu hướng biến động cùng chiều, làm giảm hiệu quả của mô hình đa dạng hóa truyền thống.
Điều đó buộc các nhà đầu tư tổ chức phải tìm kiếm thêm những loại tài sản có khả năng tạo thu nhập đều đặn, ít chịu tác động từ các biến động trên thị trường tài chính và có khả năng duy trì giá trị trong dài hạn.
Bất động sản được nhìn nhận với vai trò mới
Trong bối cảnh trên, bất động sản đang quay trở lại vị trí quan trọng trong chiến lược phân bổ vốn của nhiều tổ chức đầu tư.
Theo Savills World Research, tỷ trọng phân bổ mục tiêu dành cho bất động sản của các tổ chức đầu tư quốc tế vẫn duy trì quanh mức 10,8% trong những năm gần đây, bất chấp môi trường đầu tư toàn cầu còn nhiều bất ổn.
.jpg?md5=cjPiF20_bM8cs_Blz6noLQ&expires=1782498627)
Khác với các tài sản tài chính, bất động sản là tài sản hữu hình, có giá trị sử dụng thực tế và tạo dòng tiền thông qua hoạt động khai thác, cho thuê. Mặc dù giá trị tài sản có thể biến động theo chu kỳ kinh tế, nguồn thu từ khai thác thường ổn định hơn, qua đó góp phần giảm biến động cho toàn bộ danh mục đầu tư.
Ông Neil Brookes, Giám đốc Điều hành kiêm Trưởng bộ phận Thị trường Vốn châu Á - Thái Bình Dương của Savills, cho rằng thị trường hiện không đơn thuần chứng kiến sự phục hồi của bất động sản mà là sự thay đổi trong cách nhìn nhận vai trò của loại tài sản này.
Theo ông, khi cổ phiếu và trái phiếu cùng chịu tác động bởi các yếu tố vĩ mô giống nhau, những lợi thế như khả năng đa dạng hóa danh mục, giá trị hữu hình và dòng tiền ổn định của bất động sản trở nên đáng chú ý hơn đối với các nhà đầu tư.
Dòng vốn đang ưu tiên tài sản tạo giá trị dài hạn
Xu hướng thay đổi trong chiến lược đầu tư đã bắt đầu phản ánh rõ trên thị trường.
Theo báo cáo đầu tư khu vực châu Á - Thái Bình Dương quý 1/2026 của Savills, tổng giá trị đầu tư bất động sản trong khu vực tăng 19,2% so với cùng kỳ năm trước, dù bối cảnh kinh tế vẫn chịu tác động từ lãi suất, địa chính trị và thương mại quốc tế.
Đáng chú ý, dòng vốn không tập trung vào một phân khúc duy nhất mà phân bổ khá đồng đều vào văn phòng, bất động sản công nghiệp - logistics, khách sạn cũng như nhiều loại hình tài sản tạo dòng tiền ổn định.
Diễn biến này cho thấy các nhà đầu tư đang quan tâm nhiều hơn đến chất lượng tài sản, hiệu quả vận hành và khả năng tạo dòng tiền lâu dài, thay vì chỉ kỳ vọng vào mức tăng giá trong tương lai.
Theo Savills, Việt Nam cũng đang nằm trong nhóm thị trường được hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển dòng vốn toàn cầu.
Một trong những tín hiệu tích cực là cơ cấu vốn FDI đăng ký mới trong quý 1/2026 tiếp tục ghi nhận sự hiện diện mạnh mẽ của các nhà đầu tư châu Á. Singapore dẫn đầu với 52% tổng vốn đăng ký mới, tiếp theo là Hàn Quốc với 36%, trong khi Nhật Bản, Trung Quốc, Hồng Kông và Mỹ vẫn duy trì hoạt động đầu tư đáng kể.
Không chỉ vốn FDI tiếp tục tăng trưởng, thị trường bất động sản Việt Nam còn ghi nhận sự quan tâm của nhà đầu tư quốc tế đối với nhiều phân khúc khác nhau, từ khu đô thị, nhà ở đến khách sạn và bất động sản thương mại.
Các chuyên gia Savills cho rằng, điều này cho thấy các nhà đầu tư không chỉ tìm kiếm cơ hội tăng trưởng mà còn chú trọng những tài sản có khả năng tạo giá trị bền vững và dòng tiền ổn định trong dài hạn.
Ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, nhận định Việt Nam đang sở hữu nhiều lợi thế như tốc độ tăng trưởng kinh tế tích cực, quá trình đô thị hóa nhanh và xu hướng tái cơ cấu dòng vốn trong khu vực.
Tuy nhiên, theo ông, điều đáng chú ý hơn là chất lượng của dòng vốn đầu tư đang thay đổi. Các nhà đầu tư ngày càng ưu tiên những dự án có nền tảng vận hành tốt, vị trí chiến lược và khả năng khai thác hiệu quả trong dài hạn thay vì chỉ kỳ vọng vào tăng giá tài sản.
Ông cho rằng đây là tín hiệu tích cực đối với sự phát triển bền vững của thị trường, bởi các quyết định đầu tư hiện nay đang dựa nhiều hơn vào hiệu quả khai thác thực tế của bất động sản.
Theo đánh giá của Savills, trong bối cảnh biến động có thể trở thành trạng thái bình thường mới của nền kinh tế thế giới, vai trò của bất động sản đang được nhìn nhận theo hướng toàn diện hơn. Bên cạnh tiềm năng tăng giá vốn, các yếu tố như khả năng tạo thu nhập ổn định, bảo toàn giá trị tài sản và góp phần giảm biến động cho danh mục đầu tư ngày càng được các nhà đầu tư coi trọng.
