Phạm vi điều chỉnh lên đến 511 ha
Theo thuyết minh điều chỉnh (tài liệu Sở Xây dựng TP. Đồng Nai 2026), phạm vi điều chỉnh khoảng 511 ha, tập trung hai nội dung chính:
- Bổ sung tuyến đường kết nối cầu Phú Mỹ 2 đến đường ĐT.769D (đường 25C) với lộ giới 100m, cùng nút giao với đường ĐT.769F (Cầu Cát Lái – cao tốc Bến Lức – Long Thành).
- Điều chỉnh chức năng sử dụng đất tại 5 vị trí thuộc phường Nhơn Trạch và xã Phước An.
Khu vực nghiên cứu điều chỉnh cục bộ chủ yếu là đất nông nghiệp và chiếm tới 90% diện tích (bao gồm đất trồng cây và các loại đất sản xuất nông nghiệp khác); bên cạnh đó là các khu dân cư hiện hữu với loại hình nhà ở nông thôn phân bố dọc theo các tuyến đường hiện trạng.
Lý do cấp thiết từ dự án cầu Phú Mỹ 2
Điều chỉnh xuất phát từ nhu cầu thực tiễn. Dự án cầu Phú Mỹ 2 (tổng đầu tư hơn 23.000 tỷ đồng, động thổ tháng 1/2026) đòi hỏi kết nối đồng bộ phía Đồng Nai để phát huy hiệu quả, giảm tải cao tốc Bến Lức – Long Thành và rút ngắn thời gian từ TP.HCM đến sân bay Long Thành.
Quy hoạch tỉnh Đồng Nai 2021-2030 (tầm nhìn 2050) và Quy hoạch phân khu Đại Phước 1 (hơn 3.131 ha, đô thị thông minh ven sông) đã định hướng tuyến đường này. Việc điều chỉnh cục bộ theo Quyết định 2985/QĐ-UBND và các văn bản liên quan (2448/UBND-KTN) đảm bảo tính đồng bộ, phục vụ lợi ích quốc gia và cộng đồng theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn.
Tạo quỹ đất sạch đấu giá lớn
Đáng chú ý, Đảng ủy UBND TP. Đồng Nai đã có chủ trương tạo quỹ đất sạch đấu giá qua thu hồi, bồi thường, tái định cư (Báo cáo 351-BC/ĐU và Công văn 1846-CV/VPTU). Các khu đất điều chỉnh chủ yếu là nông nghiệp và dự trữ phát triển, chuyển sang đất đơn vị ở, đất hỗn hợp, cây xanh cách ly và giao thông.
Cụ thể:
- Điều chỉnh giao thông: Bổ sung tuyến đường kết nối chiến lược, ảnh hưởng chủ yếu đất nông nghiệp.
- Điều chỉnh đất đai: Chuyển khoảng 71,56 ha đất cây xanh cách ly, 54,29 ha đất sinh thái nông nghiệp/rừng ngập mặn, 111,64 ha và 137,05 ha đất dự trữ/dự án khác sang chức năng đô thị phù hợp.
Kết quả: Đất xây dựng đô thị tăng 399,78 ha (đất đơn vị ở +254,78 ha, đất hỗn hợp +61,69 ha, đất giao thông đối ngoại +120,34 ha). Tổng đất xây dựng đô thị sau điều chỉnh đạt 13.419,27 ha (32,67% tổng diện tích tự nhiên 41.078 ha).
Điều này tạo nguồn lực lớn cho đấu giá quyền sử dụng đất, tăng thu ngân sách và hỗ trợ các dự án nhà ở, khu đô thị.
Hiệu quả kinh tế - xã hội
Điều chỉnh đảm bảo tính liên tục, đồng bộ với quy hoạch cấp trên, không thay đổi tính chất, quy mô tổng thể đô thị Nhơn Trạch. Nó góp phần hoàn thiện mạng lưới giao thông liên vùng, khai thác lợi thế vị trí giáp TP.HCM, sân bay Long Thành và sông Đồng Nai.
Hiệu quả kinh tế: Đẩy nhanh đầu tư hạ tầng khung (đường nối dự kiến 2026-2029), thu hút doanh nghiệp, tăng giá trị đất đai và nguồn thu ngân sách. Nhơn Trạch đang nóng với các phân khu như Đại Phước 1 (dân số 180.000-230.000 người, vốn đầu tư khổng lồ cho hai dự án thành phần).
Hiệu quả xã hội: Tạo việc làm, cải thiện kết nối giao thông cho người dân, hỗ trợ chuyển đổi ngành nghề và an sinh. Các biện pháp khắc phục bao gồm rà soát quy hoạch liên quan, kiểm soát môi trường (xử lý nước thải, cây xanh) và ổn định dân cư.
Tổng thể sau điều chỉnh, đô thị Nhơn Trạch hướng tới đô thị thông minh, sinh thái, trở thành động lực vùng Đông Nam Bộ, kết nối chặt chẽ với TP.HCM qua các trục như Vành đai 3, cao tốc và cầu mới.
Kế hoạch triển khai và triển vọng bất động sản
Sau phê duyệt, Sở Xây dựng chủ trì triển khai, phối hợp UBND các phường/xã lấy ý kiến dân, cắm mốc giới, giải phóng mặt bằng. Các dự án trọng điểm sẽ được ưu tiên, đảm bảo đồng bộ tiến độ cầu Phú Mỹ 2 và sân bay Long Thành.
Với quỹ đất sạch tăng mạnh (hàng trăm ha tại Nhơn Trạch, Phước An), thị trường bất động sản Nhơn Trạch dự báo sôi động hơn, đặc biệt phân khúc nhà ở, khu đô thị ven sông và đất nền hạ tầng. Đây là cơ hội vàng cho nhà đầu tư khi hạ tầng khung hoàn thiện và định hướng đô thị thông minh được cụ thể hóa.
Tóm lại, việc điều chỉnh cục bộ không chỉ tháo gỡ nút thắt hạ tầng mà còn mở ra không gian phát triển mới cho Nhơn Trạch – khu vực then chốt trong tam giác TP.HCM – Nhơn Trạch – Long Thành. Với tốc độ triển khai hiện nay, đô thị mới này đang vững bước trở thành cực tăng trưởng quan trọng của Đồng Nai và vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.
