Sở Xây dựng Đà Nẵng đang lấy ý kiến dự thảo nghị quyết của HĐND thành phố về tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng, gọi tắt là TOD. Theo Công văn số 19639/SXD-QHKT&PTĐT ngày 23/10/2026, hồ sơ được tiếp tục bổ sung, hoàn thiện để bảo đảm tiến độ trình kỳ họp HĐND thành phố cuối năm 2026.
Đề xuất được xây dựng trong bối cảnh Quy hoạch chung Đà Nẵng đến năm 2050, tầm nhìn 2075 vừa được phê duyệt, trong đó định hướng phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng khối lượng lớn và các đầu mối đường sắt.
Bán kính khoảng 1 km quanh ga, chia 3 vùng chức năng
Theo dự thảo, TOD lấy điểm kết nối giao thông đường sắt làm nơi tập trung dân cư, kinh doanh thương mại, dịch vụ, văn phòng và các chức năng khác. Khu vực TOD bao gồm nhà ga, đề-pô và vùng phụ cận, kết hợp xây dựng đường sắt với cải tạo, chỉnh trang và phát triển đô thị.
Phạm vi nghiên cứu quy hoạch bao gồm nhà ga và vùng phụ cận, xác định đến ranh các ô đất trong bán kính khoảng 1.000 m tính từ điểm quy ước xây dựng nhà ga. Điểm này được xác định theo tâm hình học của khu đất dự kiến xây ga trong quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu đã duyệt.
Ranh giới thực tế có thể mở rộng ra ngoài bán kính 1.000 m để phù hợp điều kiện tự nhiên, hiện trạng đất đai, hạ tầng khung và các ô phố theo quy hoạch. Trường hợp này phải bảo đảm diện tích không vượt quá 320 ha.
Tùy tính chất đô thị, lưu lượng hành khách và khả năng kết nối giao thông, phạm vi TOD có thể chia thành 3 vùng.
Vùng lõi bao gồm nhà ga, có phạm vi khoảng 200–500 m từ điểm quy ước xây dựng ga. Vùng này ưu tiên công trình hỗn hợp, thương mại, dịch vụ, văn phòng, cơ quan hành chính và hạ tầng giao thông để thuận tiện tiếp cận phương tiện công cộng.
Vùng chính nằm tiếp bên ngoài vùng lõi, đến khoảng 500–800 m từ điểm quy ước xây dựng ga. Đây là khu vực ưu tiên nhà ở cao tầng, trường học, cơ sở chăm sóc sức khỏe và không gian sinh hoạt cộng đồng.
Vùng mở rộng nằm tiếp bên ngoài vùng chính, đến khoảng 800-1.000 m tính từ các lối vào nhà ga, ưu tiên nhà ở, công trình công cộng và không gian mở.
Đề xuất hệ số sử dụng đất tối đa lên 1,5 lần
Điểm đáng chú ý là dự thảo cho phép áp dụng một số chỉ tiêu kinh tế, kỹ thuật, chức năng sử dụng đất và chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch xây dựng trong khu vực TOD khác với quy chuẩn kỹ thuật về quy hoạch đô thị và nông thôn.
Trong đó, hệ số sử dụng đất tối đa của lô đất, ô phố được đề xuất tăng tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn hiện hành. Dự thảo đồng thời ưu tiên đất hỗn hợp, phát triển tích hợp theo chiều đứng và bố trí không gian ngầm để nâng cao hiệu quả khai thác đất quanh ga.
Với lô đất, ô đất xây dựng hỗn hợp, công trình có diện tích đất hoặc diện tích sàn lớn nhất được lấy làm căn cứ xác định các chỉ tiêu theo quy chuẩn. Các chỉ tiêu khác liên quan đến ô phố, lô đất vẫn phải tuân thủ quy chuẩn hiện hành.
Về hạ tầng xã hội, dự thảo cho phép tính diện tích sàn xây dựng công trình hạ tầng xã hội vào chỉ tiêu sử dụng đất hạ tầng xã hội trong một khu TOD, không bao gồm chỉ tiêu đất trường học.
Đây là các nội dung đang được lấy ý kiến. Hệ số áp dụng cho từng lô đất, ô phố còn phải được xác định trong quy hoạch cụ thể và trải qua thẩm định, phê duyệt theo thẩm quyền.
Cây xanh trên mái được quy đổi, nhưng khống chế ở mức 30%
Dự thảo đề xuất tính phần diện tích mái công trình sử dụng làm công viên, cây xanh vào chỉ tiêu công viên, cây xanh công cộng. Tỷ lệ quy đổi là 2 m² cây xanh trên mái tương đương 1 m² đất công viên, cây xanh.
Tuy nhiên, tổng diện tích cây xanh tầng mái sau quy đổi chỉ được tính tối đa 30% tổng chỉ tiêu diện tích đất cây xanh công cộng theo quy chuẩn.
Đi kèm là điều kiện bảo đảm mọi người dân có thể tiếp cận, sử dụng thuận tiện. Phần diện tích này phải có lối đi riêng, không phụ thuộc vào an ninh nội bộ của khối nhà hoặc lô đất.
Bên cạnh khai thác không gian trên cao và ngầm, dự thảo yêu cầu ưu tiên mặt đất cho không gian công cộng, cây xanh và chất lượng sống. Quảng trường, không gian mở cần kết nối trực tiếp với lối ra vào nhà ga để giải tỏa luồng người an toàn.
Giao thông công cộng, đi bộ và xe đạp được ưu tiên; phương tiện cơ giới cá nhân bị hạn chế, cùng định hướng giảm chỉ tiêu bãi đỗ ô tô trong vùng lõi. Quy hoạch cũng phải bảo đảm kết nối với hạ tầng xung quanh, khả năng tiếp cận tiện ích của cộng đồng và không ảnh hưởng tiêu cực đến kiến trúc, không gian liền kề.
Hướng tới trình HĐND cuối năm 2026, từng khu TOD còn phải được phê duyệt
Theo phương án phân công trong dự thảo, cơ quan, tổ chức được UBND thành phố giao hoặc nhà đầu tư đã được lựa chọn thực hiện dự án sẽ tổ chức lập quy hoạch. Sở Xây dựng thẩm định, UBND thành phố phê duyệt.
Sau khi quy hoạch TOD hoặc điều chỉnh quy hoạch được duyệt, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch liên quan phải được rà soát, cập nhật, điều chỉnh và công bố công khai để bảo đảm đồng bộ.
Hồ sơ lần này xây dựng nguyên tắc, chỉ tiêu và trình tự thực hiện, chưa phải quyết định phê duyệt ranh giới TOD cho từng nhà ga. Trước đó, trong tháng 7/2026, Bộ Xây dựng đã trả lời kiến nghị về vị trí đề xuất đặt ga đường sắt tốc độ cao tại phường Hòa Khánh, cho biết sẽ chỉ đạo nghiên cứu trong quá trình lập báo cáo nghiên cứu khả thi.
Ở quy mô thành phố, cấu trúc “3 vùng – 3 cực – 2 trục – 4 hành lang” định hướng liên kết đô thị trung tâm, khu vực Nam Hội An và cụm Chu Lai – Tam Kỳ – Núi Thành. Trong mô hình phát triển đô thị đa trung tâm, quy hoạch chung đã xác định các đầu mối giao thông và khu vực xung quanh nhà ga đường sắt tốc độ cao, đường sắt đô thị là nơi tổ chức phát triển TOD.
Theo kế hoạch lấy ý kiến, Sở Xây dựng đề nghị các cơ quan, địa phương góp ý hồ sơ để tiếp tục hoàn thiện, bảo đảm tiến độ trình kỳ họp HĐND thành phố cuối năm 2026. Bản dự thảo gửi lấy ý kiến vẫn để trống số nghị quyết, ngày thông qua và thời điểm có hiệu lực.
Đăng Thy