8 đô thị động lực và chủ trương hình thành 22 phường
Trong tháng 9, quy hoạch An Giang có những chuyển động ở cả quy mô toàn tỉnh và từng khu vực tại Phú Quốc, từ kế hoạch phát triển đô thị, chủ trương chuyển xã thành phường đến phê duyệt phân khu và nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch chung.
Ở cấp tỉnh, kế hoạch thực hiện đề án phát triển 8 đô thị động lực gọi tên Rạch Giá, Long Xuyên, Phú Quốc, Châu Đốc, Hà Tiên, Kiên Lương, An Biên và Giồng Riềng. Mục tiêu đến năm 2030 là tỷ lệ đô thị hóa đạt từ 50% trở lên.
Mỗi đô thị được gắn với lợi thế riêng. Phú Quốc hướng đến kinh tế biển và du lịch quốc tế; Hà Tiên gắn với cửa khẩu, thương mại biên giới; Long Xuyên phát triển logistics nông nghiệp, tri thức và đổi mới sáng tạo. Rạch Giá được định hướng phát triển dịch vụ, kinh tế biển, gắn với trung tâm hành chính mới và trục Rạch Giá – Long Xuyên.
Kế hoạch còn đặt ra nghiên cứu quy hoạch khoảng 4.500 ha khu vực dự kiến lấn biển đến năm 2030, cùng các nhiệm vụ giao thông, công nghiệp, logistics và nhà ở. Diện tích này là phạm vi nghiên cứu, chưa phải quỹ đất đã hình thành để đưa vào thị trường.
Cùng với định hướng đô thị động lực, HĐND tỉnh đã thông qua nghị quyết thống nhất chủ trương thành lập 22 phường trên cơ sở 22 xã hiện hữu, giữ nguyên diện tích tự nhiên và dân số của từng đơn vị.
Trong danh sách có Kiên Lương, An Biên, Giồng Riềng, Hòn Đất, An Minh, Thoại Sơn, Châu Phú, An Phú, Phú Tân, Chợ Mới… Đây là động thái liên quan đến tổ chức và quản lý đô thị, cần phân biệt với quyết định phê duyệt quy hoạch sử dụng đất hoặc chấp thuận một dự án cụ thể.
Dương Đông hơn 6.000 ha, Phú Quốc nghiên cứu tầm nhìn đến 2065
Phú Quốc là địa bàn xuất hiện nhiều nhất trong nhóm thông tin quy hoạch tháng 9. Các động thái diễn ra ở hai cấp: nghiên cứu điều chỉnh định hướng toàn đảo và phê duyệt chức năng, chỉ tiêu cho từng phân khu.
Tại cuộc họp ngày 22/9, tỉnh xem xét nội dung liên quan đến điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung đô thị Phú Quốc đến 2050, tầm nhìn 2065. Những yêu cầu đáng chú ý gồm nghiên cứu trục giao thông Bắc – Nam, Đông – Tây, khai thác cảnh quan sông Dương Đông, tăng cây xanh và bảo tồn rừng hiện có.
Không gian biển, lấn biển, đô thị cao tầng, khu phi thuế quan và trung tâm mua sắm miễn thuế cũng được đề nghị nghiên cứu. Tỉnh yêu cầu hoàn chỉnh hồ sơ, nhiệm vụ điều chỉnh trong tháng 9 để trình Thủ tướng vào đầu tháng 10. Đây là yêu cầu về hoàn thiện hồ sơ, chưa phải kết quả phê duyệt quy hoạch chung mới.
Trong khi đó, quy hoạch phân khu Dương Đông đã được phê duyệt ngày 19/9, với diện tích khoảng 6.084,81 ha, định hướng đến năm 2040. Khu vực giữ vai trò trung tâm hành chính, chính trị, tài chính, thương mại và đô thị du lịch hỗn hợp của Phú Quốc.
Điểm gây chú ý là khu vực sân bay cũ có định hướng công trình cao tối đa 99 tầng. Mạng giao thông xác định một số trục có lộ giới lớn: ĐT.973 và ĐT.47 tối đa 60 m; Trần Hưng Đạo và ĐT.975B rộng 42 m.
Chỉ tiêu 99 tầng là định hướng trong đồ án, chưa chứng minh một công trình cụ thể đã được chấp thuận đầu tư hoặc triển khai xây dựng.
Phía Bắc và phía Đông đảo: Du lịch đi cùng cư trú, tái định cư
Nếu Dương Đông nổi bật với vai trò trung tâm, các phân khu phía Bắc và phía Đông cho thấy cách tổ chức những không gian đô thị, du lịch có tính chất khác nhau. Điểm chung là chức năng nghỉ dưỡng được bố trí cùng khu dân cư, hạ tầng và không gian công cộng.
Ở phía Bắc, Rạch Vẹm và Gành Dầu cùng được phê duyệt quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 ngày 21/9, theo khung thời hạn đến 2030 và 2040.
Rạch Vẹm có diện tích khoảng 320,6 ha, định hướng đô thị du lịch hỗn hợp, nghỉ dưỡng sinh thái, tham quan làng nghề và bảo tồn sinh vật biển. Khả năng phục vụ dự báo khoảng 12.000 người, gồm 6.000 cư dân và 6.000 người thuộc các nhóm khách, nhân viên phục vụ và chức năng khác.
Hai ô đất hỗn hợp thương mại, dịch vụ có tầng cao tối đa 45 tầng; khu vực còn bố trí công viên, quảng trường và 26,6 ha nông nghiệp công nghệ cao. Những chức năng này cho thấy quy hoạch Rạch Vẹm bao gồm cả cư trú và sản xuất bên cạnh du lịch.
Gành Dầu có quy mô 230,28 ha, định hướng đô thị du lịch hỗn hợp kết hợp dân cư hiện hữu. Đồ án bố trí 75,99 ha đất nhóm nhà ở, trong đó có 38,46 ha khu ở hiện trạng cải tạo, chỉnh trang và 6,54 ha nhà ở tái định cư thuộc dự án.
Không gian ven biển được yêu cầu có công viên, đường dạo, đường xe đạp và kết nối xuống biển. Khu vực kề chân núi không được san gạt, chặt phẳng địa hình để lấy mặt bằng. Một ô đất có tầng cao tối đa 22 tầng, nhưng mức này không áp dụng chung cho toàn khu.
Ở phía Đông, Bãi Vòng và khu vực ven biển phía Đông cùng có quyết định phê duyệt ngày 16/9. Hai đồ án làm rõ chức năng phát triển tại khu vực gần sân bay và dải đất giữa núi Hàm Ninh với biển.
Bãi Vòng rộng khoảng 1.759,06 ha, nằm phía Đông sân bay Phú Quốc, có khả năng phục vụ dự báo khoảng 35.000 người, bao gồm cư dân, người lao động và khách du lịch. Các chức năng gồm đô thị sinh thái, du lịch, thương mại, khu phi thuế quan và tái định cư.
Đáng chú ý, khu tái định cư Hàm Ninh được bố trí khoảng 102,85 ha, quy mô 10.000 người. Một số khu vực có tầng cao đến 15 tầng, đồng thời phải tuân thủ giới hạn tĩnh không sân bay. Vì vậy, việc đọc chỉ tiêu tầng cao cần đi cùng điều kiện quản lý chiều cao tại từng vị trí.
Phân khu ven biển phía Đông có 1.608,79 ha diện tích lập quy hoạch. Trong đó, 429,32 ha dành cho dịch vụ du lịch, 397,94 ha sinh thái nông nghiệp và 59,61 ha sân golf.
Một số ô đất được xác định tầng cao tối đa 25 tầng. Đồ án yêu cầu công trình thấp dần về phía biển, bố trí cao tầng phù hợp ở phía trong, giữ tầm nhìn và đường chân trời tự nhiên. Cơ cấu đất và yêu cầu cảnh quan cho thấy tổng diện tích phân khu không thể được hiểu là toàn bộ quỹ đất xây dựng nhà ở hay nghỉ dưỡng.
Bất động sản có thêm cơ sở đánh giá, chưa đủ dữ liệu kết luận về giá
Từ các động thái trên, có thể nhận thấy hai hướng ưu tiên trong quy hoạch An Giang: phát triển mạng lưới đô thị với chức năng kinh tế riêng tại từng địa bàn và cụ thể hóa không gian đô thị, du lịch của Phú Quốc. Đây là nhận định từ nội dung các kế hoạch, đồ án được công bố, không phải đánh giá kết quả thực hiện dự án.
Đối với bất động sản, tác động rõ nhất ở thời điểm này là thông tin quy hoạch trở nên cụ thể hơn. Chức năng sử dụng đất, cấu trúc giao thông, khu dân cư chỉnh trang, tái định cư và giới hạn xây dựng tạo thêm căn cứ để xem xét vị trí, loại hình phát triển phù hợp tại từng khu vực.
Tuy nhiên, các nguồn chưa cung cấp số liệu giao dịch, biến động giá hay lượng sản phẩm đủ điều kiện đưa ra thị trường. Vì vậy, chưa có cơ sở kết luận loạt quy hoạch trong tháng 9 đã làm tăng giá đất hoặc tạo nguồn cung bất động sản ngay lập tức.
Riêng quyết định Dương Đông nêu rõ phê duyệt quy hoạch không thay thế thủ tục về đầu tư, đất đai, xây dựng, môi trường và kinh doanh bất động sản. Các đồ án Gành Dầu, ven biển phía Đông cũng yêu cầu từng dự án thực hiện các bước tiếp theo. Khoảng cách giữa định hướng quy hoạch và sản phẩm thực tế vẫn cần được đánh giá qua hồ sơ và quá trình triển khai cụ thể.
Đăng Thy