Diễn biến FDI trong nửa đầu năm 2026 đang cho thấy sự thay đổi trong nhu cầu sử dụng bất động sản tại Việt Nam. Theo ghi nhận của Savills, tổng vốn FDI đăng ký trong 6 tháng đầu năm đạt khoảng 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước. Vốn FDI thực hiện đạt khoảng 13,03 tỷ USD, cao nhất trong 5 năm đối với giai đoạn sáu tháng đầu năm.
Dòng vốn này tiếp tục gắn với nhiều lĩnh vực của nền kinh tế, từ sản xuất, logistics đến công nghệ và hạ tầng số. Mỗi nhóm ngành lại đặt ra những yêu cầu khác nhau đối với mặt bằng, nhà xưởng, kho vận hay các cơ sở hạ tầng chuyên biệt.
Điều này đang làm thay đổi cách doanh nghiệp lựa chọn bất động sản. Nếu trước đây vị trí và diện tích đất có thể là những yếu tố được quan tâm hàng đầu, hiện các tiêu chí như khả năng cung cấp điện, chất lượng nhân lực, kết nối logistics, tiêu chuẩn ESG, khả năng mở rộng và thời gian đưa tài sản vào vận hành ngày càng có vai trò lớn hơn.
Nhà xưởng, logistics không còn chỉ tính bằng diện tích
Sản xuất tiếp tục là một trong những động lực quan trọng của dòng vốn FDI vào Việt Nam. Trong bối cảnh các doanh nghiệp quốc tế điều chỉnh và đa dạng hóa chuỗi cung ứng tại châu Á, nhu cầu về đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và nhà xưởng được thiết kế theo yêu cầu vẫn được duy trì tại nhiều thị trường.
Tuy nhiên, cách doanh nghiệp tiếp cận mặt bằng đang có sự thay đổi đáng chú ý. Theo Savills Vietnam, trong nửa đầu năm 2026, khoảng 2/3 nguồn vốn sản xuất đăng ký mới gắn với các dự án lựa chọn nhà xưởng thay vì thuê đất.
Với những ngành sản xuất có yêu cầu kỹ thuật cao, việc lựa chọn một nhà xưởng phù hợp có thể giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian chuẩn bị.
Cùng với đó, yêu cầu đối với khu công nghiệp cũng ngày càng rộng hơn. Nguồn điện ổn định, hạ tầng kỹ thuật, khả năng mở rộng, chất lượng lao động và kết nối với mạng lưới logistics đều có thể ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn địa điểm của doanh nghiệp.
Logistics cũng đang nổi lên như một cấu phần ngày càng quan trọng trong hệ sinh thái bất động sản phục vụ sản xuất. Sự phát triển của thương mại điện tử, yêu cầu rút ngắn thời gian giao hàng và việc chuỗi cung ứng trở nên phức tạp hơn đang tạo thêm nhu cầu đối với kho vận hiện đại.
Những vị trí có khả năng kết nối thuận lợi với cảng biển, sân bay, đường cao tốc và các trung tâm tiêu dùng vì thế ngày càng được chú ý. Bất động sản logistics không chỉ cần diện tích phù hợp mà còn phải đáp ứng yêu cầu về vị trí, tốc độ lưu chuyển hàng hóa và khả năng kết nối với các mắt xích khác của chuỗi cung ứng.
Xu hướng này đang thể hiện khá rõ ở các khu vực có mạng lưới giao thông và công nghiệp phát triển. Tại phía Bắc, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Quảng Ninh cùng các khu vực lân cận đang hình thành mạng lưới sản xuất và logistics có mức độ liên kết cao hơn. Ở phía Nam, TP.HCM mở rộng, Đồng Nai và các khu vực quanh Long Thành tiếp tục được hưởng lợi từ những dự án hạ tầng quy mô lớn.
Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, sự phát triển của hạ tầng đang đồng thời mở rộng nguồn cung bất động sản và phạm vi địa lý của hoạt động đầu tư. Hạ tầng được cải thiện giúp kết nối các tỉnh, thành và mở ra thêm những khu vực có thể phục vụ hoạt động sản xuất.
Công nghệ đưa bất động sản chuyên biệt lên bản đồ đầu tư
Một thay đổi khác đang diễn ra cùng dòng vốn FDI là sự gia tăng nhu cầu đối với những tài sản phục vụ các ngành công nghệ cao.
Điện tử, bán dẫn, trung tâm dữ liệu và các hoạt động sản xuất có hàm lượng công nghệ cao không chỉ cần mặt bằng. Những ngành này thường đòi hỏi nguồn điện ổn định, kết nối dữ liệu, hạ tầng kỹ thuật và khả năng vận hành liên tục. Vì vậy, nhu cầu mới có thể tập trung vào những tài sản được thiết kế cho mục đích chuyên biệt, thay vì đơn thuần mở rộng diện tích bất động sản công nghiệp.
Trung tâm dữ liệu là một ví dụ. Theo Savills Vietnam’s Industrial Outlook 2026, tổng công suất thiết kế vận hành của các trung tâm dữ liệu tại Việt Nam đạt khoảng 524,7 MW trong năm 2025 và được dự báo tăng lên 950 MW vào năm 2030, tương đương mức tăng khoảng 81%.
Sự phát triển của hạ tầng số đang tạo ra một nhóm tài sản có yêu cầu kỹ thuật khác biệt so với nhà xưởng hoặc kho vận truyền thống. Cùng với trung tâm dữ liệu, kho lạnh và các cơ sở phục vụ những ngành có yêu cầu kỹ thuật cao cũng đang xuất hiện rõ hơn trong bức tranh bất động sản phục vụ nền kinh tế.
Điểm đáng chú ý là sự thay đổi này không chỉ tác động đến phía cung. Nhà đầu tư cũng đang có thêm nhiều cách tiếp cận đối với những tài sản chuyên biệt. Trên thị trường đầu tư, các tài sản có thể được đưa vào danh mục dưới nhiều cấu trúc khác nhau, từ tài sản tạo thu nhập, danh mục tài sản đến mô hình bán - tái thuê. Mỗi cấu trúc có đặc điểm riêng về quy mô, dòng tiền và cách thức vận hành.
Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản Việt Nam đang dần được nhìn nhận không chỉ qua các phân khúc quen thuộc như đất công nghiệp, văn phòng hay kho bãi. Nhu cầu từ hoạt động kinh tế đang kéo theo sự xuất hiện của những loại tài sản có tính chuyên biệt cao hơn.
Ở chiều ngược lại, chất lượng hạ tầng cũng trở thành yếu tố quyết định khả năng thu hút và giữ chân dòng vốn. Những địa phương có giao thông, cảng biển, sân bay, điện, viễn thông và logistics được đầu tư đồng bộ sẽ có thêm lợi thế trong cuộc cạnh tranh thu hút các dự án mới.
Theo các chuyên gia Savills, doanh nghiệp và nhà đầu tư hiện không chỉ xem xét quy mô hay vị trí khi lựa chọn tài sản. Khả năng vận hành, chất lượng hạ tầng, mức độ kết nối và dư địa mở rộng ngày càng được đặt cùng trong một bài toán.
Điều đó cho thấy nhu cầu bất động sản đang đi cùng sự thay đổi của nền kinh tế. Khi Việt Nam tiếp tục thu hút dòng vốn quốc tế vào sản xuất, logistics, công nghệ và hạ tầng số, thị trường sẽ không chỉ cần thêm nhiều diện tích bất động sản mà còn cần những tài sản phù hợp hơn với yêu cầu vận hành của từng ngành.
Sự đa dạng về loại hình tài sản và cấu trúc đầu tư vì thế có thể trở thành một trong những thay đổi đáng chú ý của thị trường trong giai đoạn tới. Bất động sản không còn chỉ được đánh giá bằng vị trí và diện tích, mà ngày càng gắn chặt với khả năng đáp ứng chuỗi giá trị mà nó phục vụ.
Tâm An