Nội dung này nằm trong dự thảo quyết định về đánh giá sự phù hợp của dự án với quy hoạch do Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM xây dựng. Tờ trình dự kiến quyết định được ban hành trong tháng 12/2026, với nội dung riêng dành cho dự án nhà ở xã hội.
Chưa có quy hoạch phân khu, căn cứ nào để xét dự án?
Theo điểm i khoản 1 Điều 5 dự thảo, dự án nhà ở xã hội sử dụng quy hoạch phân khu để đánh giá sự phù hợp. Nếu chưa có quy hoạch phân khu hoặc thuộc khu vực không phải lập loại quy hoạch này, căn cứ được sử dụng là quy hoạch tổng thể hoặc quy hoạch chung.
Đây là nội dung đáng chú ý đối với bước chuẩn bị đầu tư: dự thảo xác định rõ loại quy hoạch có thể dùng để xem xét hồ sơ nhà ở xã hội khi thiếu quy hoạch phân khu. Việc đánh giá đồng thời phải căn cứ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch đô thị và nông thôn.
Bản vẻ quy hoạch phân khu 1/2000 dự án nhà ở xã hội Bà Điểm
Trong bảng so sánh, thuyết minh, cơ quan soạn thảo giải thích đề xuất nhằm ưu tiên xây dựng nhà ở xã hội, tăng quỹ đất cho loại hình nhà ở này.
Đề xuất tiếp nối yêu cầu tháo gỡ vướng mắc trong chuẩn bị đầu tư nhà ở xã hội tại TP.HCM. Tại cuộc họp tháng 4/2026, thành phố đã yêu cầu xử lý các vướng mắc về quy hoạch 1/2.000, 1/500 và phân bổ dân cư để thúc đẩy dự án.
Quỹ đất khoảng 740ha, nhu cầu hoàn thiện thủ tục vẫn lớn
Việc làm rõ căn cứ xét quy hoạch được đặt trong bối cảnh thành phố đang chuẩn bị quỹ đất và thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội trên địa bàn sau hợp nhất.
Thông tin công bố ngày 9/10 cho thấy TP.HCM đã tổng hợp 191 khu đất, dự án nhà ở xã hội với tổng diện tích khoảng 740ha. Cũng tại thời điểm này, thành phố có 25 dự án đang thi công, quy mô khoảng 22.900 căn.
Sở Xây dựng xác định khó khăn trong phát triển nhà ở xã hội chủ yếu liên quan đến chuẩn bị đầu tư, thủ tục pháp lý, sự phù hợp quy hoạch và khả năng thu hút vốn.
Báo cáo được công bố giữa tháng 10 cũng nêu dự kiến có 17 dự án với khoảng 18.000 căn hộ hoàn thành phần móng trong năm 2026, hướng tới đáp ứng điều kiện đưa ra thị trường để người dân đăng ký.
Có căn cứ thay thế, vẫn phải kiểm tra chức năng đất và hạ tầng
Theo tờ trình, quy hoạch tổng thể TP.HCM tích hợp nội dung quy hoạch thành phố và quy hoạch chung thành phố. Việc xây dựng quy định riêng nhằm làm rõ cách sử dụng các loại quy hoạch phù hợp đặc thù này.
Khi căn cứ quy hoạch tổng thể hoặc quy hoạch chung, cơ quan đánh giá vẫn phải đối chiếu chức năng sử dụng đất, định hướng phát triển không gian và hệ thống hạ tầng. Những chỉ tiêu kinh tế – kỹ thuật, chỉ tiêu sử dụng đất có trong quy hoạch cũng là nội dung cần xem xét.
Dự thảo đồng thời yêu cầu kiểm tra sự phù hợp với Quy chế quản lý kiến trúc Thành phố và quy chuẩn kỹ thuật quốc gia.
Đáng chú ý, nếu dự án khớp quy hoạch được chọn để đánh giá nhưng quy hoạch đó mâu thuẫn với quy hoạch cùng cấp hoặc cấp trên, dự án vẫn được xác định chưa phù hợp quy hoạch.
Cơ quan thực hiện phải kết luận rõ dự án phù hợp hay không phù hợp, kèm cơ sở đánh giá. Các yêu cầu này được đặt ra cùng nguyên tắc bảo đảm sự đồng bộ giữa các cấp độ quy hoạch.
Dự kiến ban hành tháng 12, áp dụng từ bước xem xét chủ trương
Quy định riêng cho nhà ở xã hội nêu trên nằm trong nhóm đánh giá hồ sơ phục vụ xem xét chủ trương đầu tư, giao chủ đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư và cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
Sau bước này, việc lập, thẩm định và quyết định đầu tư dự án tiếp tục thực hiện theo yêu cầu tương ứng. Bảng thuyết minh làm rõ một dự án có thể sử dụng hai cấp độ quy hoạch khác nhau ở hai bước chuẩn bị đầu tư, tùy loại hồ sơ.
Tờ trình dự kiến UBND TP.HCM ban hành quyết định trong tháng 12/2026. Cơ quan soạn thảo xác định văn bản kế thừa quy định hiện hành, làm rõ nội dung đánh giá, không phát sinh thủ tục hành chính mới.
Về chuyển tiếp, dự thảo đề xuất hồ sơ đã tiếp nhận trước ngày quyết định có hiệu lực nhưng chưa giải quyết xong sẽ được đánh giá theo quy định này. Với những thủ tục đầu tư đã được giải quyết, dự án tiếp tục bước tiếp theo mà không phải thực hiện lại việc đánh giá đã hoàn tất.
Đăng Thy