Hạ giá 20% vẫn chưa bán được nhà
Vay khoảng 3 tỷ đồng để mua căn hộ trị giá 5 tỷ đồng, mỗi tháng gia đình anh Hoàng Nam phải trả gần 30 triệu đồng tiền lãi, phần lớn tiền tích lũy của gia đình đã được đưa vào bất động sản, phần còn thiếu phải vay ngân hàng.
Khi số tiền lãi hàng tháng ngày một lớn, phương án được tính đến là bán căn hộ để giảm dư nợ. Tuy nhiên, muốn thoát khỏi khoản vay cũng không dễ.
“Căn hộ đã được hạ giá khoảng 20% nhưng vẫn chưa tìm được người mua. Trong thời gian chờ bán, tiền lãi ngân hàng vẫn tiếp tục phát sinh đều mỗi tháng”, anh Nam chia sẻ.
Tương tự, chị Thy cho biết, đang vay hơn 3 tỷ đồng để mua căn nhà khoảng 5 tỷ đồng, riêng tiền lãi hiện đã hơn 24 triệu đồng/tháng. Cộng thêm các khoản chi tiêu của gia đình, dòng tiền bắt đầu trở nên căng thẳng.
“Giờ cứ tiền lãi và chi tiêu là vợ chồng em gánh không nổi”, chị Thy kể. Gia đình đang tính bán căn chung cư đang ở để giảm bớt áp lực nợ.
Những câu chuyện này cho thấy thế khó của một số người mua bất động sản bằng vốn vay, giữ tài sản thì hàng tháng tiếp tục phải trả lãi, nhưng bán nhanh để giảm nợ cũng không dễ khi thanh khoản chậm.
Tại phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 9/2026, Thủ tướng Lê Minh Hưng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước tập trung điều hành chính sách tiền tệ, bảo đảm thanh khoản cho nền kinh tế; triển khai các giải pháp ổn định mặt bằng lãi suất và thị trường ngoại tệ.
Ngân hàng Nhà nước cũng được yêu cầu chủ động đề xuất giải pháp tạo nguồn tín dụng, cơ chế lãi suất cho nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, các dự án lớn, dự án trọng điểm và những lĩnh vực ưu tiên. Yêu cầu được đưa ra trong bối cảnh mặt bằng lãi suất được đánh giá vẫn còn tương đối cao.
Diễn biến lãi suất hiện nay đang tạo ra hai trạng thái khá trái ngược. Với người có tiền nhàn rỗi, lãi suất huy động cao hơn giúp khoản tiết kiệm sinh lời tốt hơn. Chẳng hạn, Nam A Bank hiện công bố lãi suất tiết kiệm trực tuyến 6,4%/năm với kỳ hạn 6 tháng, 6,6%/năm ở kỳ hạn 12 tháng và 6,9%/năm ở kỳ hạn 24 tháng.
Nhưng với người đi vay, đặc biệt là vay mua nhà vài tỷ đồng, câu chuyện lại hoàn toàn khác.
BIDV hiện công bố chương trình “Ngôi nhà đầu tiên” với mức lãi suất từ 9,5%/năm trong 12 tháng đầu, 10%/năm trong 18 tháng và 10,5%/năm trong 24 tháng đầu, tùy phương án.
Tại VIB, gói vay bất động sản hiện có các lựa chọn 9,5%/năm cố định 6 tháng; 10,5%/năm cố định 12 hoặc 18 tháng; 11%/năm cố định 24 tháng. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất được xác định theo lãi suất cơ sở cộng biên độ.
Đáng chú ý, lãi suất cơ sở áp dụng cho vay bất động sản tại VIB đã tăng từ 9,9% lên 10,5%/năm kể từ ngày 3/9/2026.
Khoảng chênh vài điểm phần trăm nghe có vẻ không lớn, nhưng với khoản vay hàng tỷ đồng, con số phải trả thêm là đáng kể.
Với khoản vay 3 tỷ đồng, nếu tính trên dư nợ không đổi, lãi suất 10%/năm tương đương khoảng 25 triệu đồng tiền lãi mỗi tháng. Khi lãi suất tăng lên 12%/năm, số tiền này tăng lên 30 triệu đồng.
Như vậy, chỉ cần lãi suất tăng thêm 2 điểm phần trăm, người vay phải trả thêm 5 triệu đồng mỗi tháng, tương đương 60 triệu đồng một năm nếu dư nợ giữ nguyên.
Trên thực tế, tiền lãi thường được tính theo dư nợ còn lại. Tuy nhiên, với những khoản vay lớn, ngay cả biến động nhỏ về lãi suất cũng có thể làm tăng đáng kể chi phí trả nợ, đặc biệt khi thu nhập của người vay không tăng tương ứng.
Muốn bán đất trả nợ nhưng phải chấp nhận lỗ hàng trăm triệu đồng
Nếu người mua nhà để ở lo khoản vay sắp hết ưu đãi, những người từng vay tiền đầu tư bất động sản lại đứng trước bài toán khó hơn đó là bán tài sản để giảm nợ hay tiếp tục gồng chờ giá phục hồi.
Chị Huyền cùng chồng đều làm công nhân. Từ năm 2017, khi giá đất còn thấp, vợ chồng chị bắt đầu mua đất tích lũy. Có lô được mua với giá khoảng 165 triệu đồng. Đến giai đoạn 2021-2022, khi thị trường sôi động, lô đất này từng được người mua trả tới 1,5 tỷ đồng, nhưng vợ chồng chị quyết định giữ lại.
Thấy giá đất tăng, vợ chồng chị tiếp tục vay ngân hàng thêm 1,2 tỷ đồng để đầu tư. Tuy nhiên, khi thị trường chững lại, khoản vay dần trở thành gánh nặng tài chính. Có thời điểm, gia đình phải trả ngân hàng khoảng 20 triệu đồng mỗi tháng.
Chị Huyền cho biết từng nghĩ đến việc bán bớt đất để giảm nợ, nhưng nhìn mức giá hiện tại lại không đành lòng. Lô từng có người trả 1,5 tỷ đồng nay chỉ khoảng 800 triệu đồng; lô mua 1,2 tỷ đồng hiện được cho là chỉ bán khoảng 700 triệu đồng; còn lô mua 800 triệu đồng nay chỉ khoảng 400 triệu đồng.
“Bán thì mất vài trăm triệu đồng mỗi lô, chưa kể tiền lãi ngân hàng đã trả mấy năm nay. Nhưng không bán thì tháng nào cũng giật gấu vá vai”, chị Huyền chia sẻ.
Tình cảnh của chị Huyền cũng là bài toán khó với một bộ phận người mua bất động sản bằng vốn vay. Giữ tài sản đồng nghĩa tiếp tục gánh chi phí lãi vay hàng tháng, trong khi bán ở thời điểm này có thể phải chấp nhận khoản lỗ lớn. Khi áp lực trả nợ ngày càng tăng, việc giảm giá để sớm tìm được người mua có thể trở thành lựa chọn khó tránh khỏi.
Thúy Hà