UBND tỉnh Gia Lai vừa ban hành Quyết định số 3843/QĐ-UBND ngày 9/9/2026, phê duyệt Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Phân khu 2-3 thuộc Khu du lịch nghỉ dưỡng biển quốc tế Bãi Xép, tại phường Quy Nhơn Nam.
Quy hoạch mới bao phủ hai khu đất có tổng diện tích 78.266,8m², tương đương khoảng 7,83ha, nằm dọc tuyến Quốc lộ 1D và ven biển Quy Nhơn. Đây là khu vực sở hữu địa hình đồi núi, bãi biển và làng chài, cách trung tâm Quy Nhơn khoảng 13km.
Tuy nhiên, để hiểu đúng bản chất quy hoạch lần này, cần nhìn lại quá trình điều chỉnh pháp lý kéo dài khoảng 10 năm của dự án Bãi Xép.
Từ dự án 18,87ha đến cuộc “chia lại” các phân khu
Dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng biển quốc tế Bãi Xép được UBND tỉnh Bình Định trước đây chấp thuận chủ trương đầu tư lần đầu tại Quyết định số 844/QĐ-UBND ngày 18/3/2016. Chủ đầu tư là Công ty CP Đầu tư Trường Thành Quy Nhơn.
Theo chủ trương ban đầu, dự án có diện tích khoảng 18,87ha, tổng vốn đầu tư 120 tỷ đồng, dự kiến thực hiện từ tháng 3/2016 đến tháng 12/2018.
Ngày 25/10/2016, UBND tỉnh tiếp tục ban hành Quyết định số 3760/QĐ-UBND, phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu du lịch nghỉ dưỡng biển quốc tế Bãi Xép. Đây là cơ sở quy hoạch tổng thể ban đầu của dự án.
Đến ngày 28/8/2019, tại Quyết định số 3030/QĐ-UBND, dự án được điều chỉnh giảm diện tích từ 18,87ha xuống còn 14,097ha. Tổng vốn đầu tư được nâng từ 120 tỷ đồng lên 210 tỷ đồng, trong khi thời hạn hoàn thành được gia hạn đến cuối năm 2021.
Bước ngoặt lớn diễn ra vào tháng 11/2023, khi UBND tỉnh Bình Định tiếp tục điều chỉnh chủ trương đầu tư. Theo đó, phần đất thuộc dự án của Công ty CP Đầu tư Trường Thành Quy Nhơn giảm mạnh từ 14,097ha xuống còn 6,483ha.
Diện tích còn lại của dự án gồm 3,113ha thuộc Phân khu 1, khoảng 0,519ha phần suối nằm trong Phân khu 2 và 2,851ha thuộc Phân khu 4. Tổng vốn đầu tư đồng thời được nâng lên hơn 800 tỷ đồng và tiến độ hoàn thành được điều chỉnh đến quý 2/2025.
Đối với phần diện tích doanh nghiệp đề xuất trả lại, UBND tỉnh giao cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện thủ tục thu hồi. Riêng Phân khu 2 và Phân khu 3 được lập lại quy hoạch chi tiết, chuẩn bị cơ sở để triển khai dự án và lựa chọn nhà đầu tư theo quy định.
Gần 8ha ven biển được quy hoạch lại ra sao?
Theo Quyết định 3843/QĐ-UBND vừa được phê duyệt, phạm vi lập quy hoạch gồm hai vị trí.
Trong đó, Phân khu 2 rộng 39.351,8m², phía đông giáp Biển Đông, phía bắc giáp Phân khu 1, phía tây giáp Quốc lộ 1D và phía nam giáp Phân khu 4.
Phân khu 3 rộng 38.915m², phía đông và phía bắc giáp Biển Đông; phía tây và phía nam giáp khu làng chài hiện hữu.
Hai phân khu được xác định là khu du lịch nghỉ dưỡng khai thác lợi thế cảnh quan biển Quy Nhơn, đồng thời cụ thể hóa Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 các điểm du lịch, dịch vụ dọc tuyến Quy Nhơn – Sông Cầu.
Toàn khu có mật độ xây dựng 16,58%, hệ số sử dụng đất tối đa 0,43 lần. Đáng chú ý, hơn 53.100m² được bố trí cho cây xanh, mặt nước và bãi cát, chiếm phần lớn tổng diện tích quy hoạch.
Khách sạn 5 sao, 53 biệt thự và nhà hội nghị 500 chỗ
Phân khu 2 sẽ hình thành tổ hợp khách sạn, hội nghị, dịch vụ và biệt thự nghỉ dưỡng tiêu chuẩn 5 sao. Công trình khách sạn được xác định là điểm nhấn kiến trúc, có chiều cao tối đa 8 tầng, tổng diện tích sàn khoảng 16.928m².
Quy mô lưu trú dự kiến tại đây gồm 180 phòng khách sạn và 26 căn biệt thự nghỉ dưỡng. Phân khu còn có nhà hội nghị cao tối đa 2 tầng, phục vụ khoảng 500 chỗ, cùng các công trình nhà hàng, quầy bar và dịch vụ.
Phân khu 3 được định hướng thành tổ hợp biệt thự nghỉ dưỡng và dịch vụ tiêu chuẩn 5 sao. Các công trình được bố trí theo đường đồng mức địa hình nhằm khai thác tầm nhìn hướng biển. Khu vực này dự kiến có khoảng 27 căn biệt thự nghỉ dưỡng.
Tính chung hai phân khu, quy hoạch bố trí khoảng 53 căn biệt thự, cao tối đa 2 tầng, với tổng diện tích sàn hơn 12.195m². Hệ thống công trình dịch vụ có tổng diện tích sàn khoảng 2.577m².
Khách sạn phải lùi 30m so với Quốc lộ 1D
Để hạn chế ảnh hưởng của sóng biển và bảo vệ cảnh quan, các công trình tại Phân khu 2 phải lùi tối thiểu 30m so với chỉ giới đường đỏ Quốc lộ 1D, đồng thời lùi ít nhất 15m so với ranh giới phía đông.
Công trình được bố trí từ cao độ +7m trở lên. Dọc bờ biển sẽ xây dựng tường chắn sóng kết hợp đường dạo tại cao độ +5,5m, kết nối xuống bãi cát.
Phân khu 2 dự kiến đấu nối với Quốc lộ 1D tại một vị trí, nhưng chỉ được xây dựng nút giao sau khi có sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền. Phân khu 3 kết nối với Quốc lộ 1D thông qua tuyến đường dân sinh hiện trạng rộng từ 3-12m.
Đáng chú ý, đoạn đường ven biển phía bắc Phân khu 3 sau khi hoàn thành phải được bàn giao cho địa phương quản lý, khai thác và phục vụ giao thông chung.
Toàn bộ nước thải phát sinh, ước tính khoảng 132m³/ngày đêm, phải được thu gom, xử lý riêng tại từng phân khu. Nước sau xử lý đạt quy chuẩn sẽ được tái sử dụng cho tưới cây, rửa đường và các nhu cầu kỹ thuật phù hợp.
Quy hoạch 1/500 chưa đồng nghĩa dự án sắp xây dựng
Việc phê duyệt Quyết định 3843/QĐ-UBND đã xác lập rõ chỉ tiêu sử dụng đất, kiến trúc, cảnh quan và hạ tầng kỹ thuật cho Phân khu 2-3. Tuy nhiên, đây mới là bước hoàn thiện quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, chưa đồng nghĩa các công trình có thể lập tức triển khai.
Hồ sơ quyết định không xác định Công ty CP Đầu tư Trường Thành Quy Nhơn là chủ đầu tư của toàn bộ 7,83ha vừa được quy hoạch lại. Theo bối cảnh pháp lý trước đó, phần đất này thuộc diện doanh nghiệp trả lại để Nhà nước thu hồi, lập quy hoạch và thực hiện các thủ tục lựa chọn nhà đầu tư.
Trong khi đó, dự án do Trường Thành Quy Nhơn tiếp tục triển khai còn quy mô 6,483ha. Phân khu 4 của dự án đã được động thổ vào tháng 12/2023, với tổng vốn giai đoạn 1 được giới thiệu gần 1.000 tỷ đồng.
Như vậy, khu vực Bãi Xép hiện tồn tại hai phạm vi cần phân biệt rõ: dự án 6,483ha của Trường Thành Quy Nhơn và khu đất Phân khu 2-3 rộng 7,83ha vừa được lập lại quy hoạch. Việc tách bạch này đặc biệt quan trọng để tránh hiểu nhầm rằng toàn bộ bốn phân khu hiện vẫn thuộc cùng một dự án hoặc một chủ đầu tư.
Đăng Thy