Quy định mới tách thửa đất Khánh Hòa: Đất ở từ 36m2, nông thôn có nơi phải đủ 80m2

UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành Quyết định 95/2026/QĐ-UBND ngày 2/11/2026, thay thế Quyết định 29/2024/QĐ-UBND của Khánh Hòa trước sáp nhập và Quyết định 84/2024/QĐ-UBND của Ninh Thuận trước sáp nhập.

Bên cạnh trình tự, thủ tục tách thửa đất tại Khánh Hòa được quy định từ tháng 7/2026, văn bản mới xác định cụ thể điều kiện, kích thước và diện tích tối thiểu cho từng loại đất.

Đất ở đô thị chia 4 mức, nông thôn từ 60–80m²

Đối với đất ở đô thị, diện tích tối thiểu được xác định theo bề rộng chỉ giới đường đỏ của đường giao thông tiếp giáp thửa đất. Ở nông thôn, mức áp dụng phụ thuộc nhóm xã:

Nhóm xã được xác định theo danh sách thực hiện Bộ tiêu chí xã nông thôn mới của tỉnh giai đoạn 2026–2030.

Nếu giáp nhiều đường, kích thước mặt tiền và chiều sâu được xác định theo tuyến đường người sử dụng đất đăng ký làm lối đi chính, đồng thời bảo đảm điều kiện kết nối hạ tầng. Đường chưa có chỉ giới đường đỏ theo quy hoạch thì sử dụng bề rộng hiện trạng để áp dụng mức tương ứng.

Khi phải bố trí lối đi kết nối các thửa sau tách với đường công cộng, chiều rộng tối thiểu là 1,5m tại đô thị, 4m tại nông thôn. Vị trí, kích thước, phạm vi lối đi phải thể hiện trong hồ sơ đo đạc và trên giấy chứng nhận theo hình thức sử dụng chung.

Diện tích tối thiểu của đất ở, đất phi nông nghiệp được tính sau khi trừ phần nằm trong chỉ giới đường đỏ, hành lang bảo vệ an toàn công trình, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn và đất làm lối đi, nếu có. Đây là tiêu chí khác với hạn mức giao đất, công nhận đất ở tại Khánh Hòa.

Đất nông nghiệp xen khu dân cư được tách từ 200m²

Với đất nông nghiệp, quyết định quy định mức tối thiểu 500m² cho đất trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản và đất nông nghiệp khác.

Đất trồng cây lâu năm áp dụng mức 500m² ở đô thị, 1.000m² ở nông thôn. Đất làm muối, đất chăn nuôi tập trung phải đạt 2.000m²; đất trồng rừng sản xuất, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng phải đạt 5.000m².

Riêng đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư hiện hữu, diện tích tối thiểu sau tách là 200m², mặt tiền và chiều sâu mỗi chiều từ 5m.

Để thuộc trường hợp này, đất phải nằm trong khu dân cư hiện hữu, ổn định; có ít nhất hai cạnh giáp thửa đất có nhà ở hoặc công trình hiện hữu; giáp đường công cộng hoặc lối đi hợp pháp và không thuộc khu sản xuất nông nghiệp tập trung.

Với thửa đất có cả đất ở và đất khác, phần đất ở của các thửa hình thành sau tách và thửa còn lại phải đáp ứng kích thước, diện tích tối thiểu. Phần đất khác được tách cùng đất ở không áp dụng diện tích tối thiểu tại các điều 6, 7 và 8 của quyết định.

Đất thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và đất phi nông nghiệp khác áp dụng điều kiện kích thước, diện tích tối thiểu tương ứng với đất ở, trừ trường hợp thuộc quy hoạch chi tiết hoặc dự án được quy định riêng.

Tách từ 5 thửa, cộng dồn 10 thửa trong 36 tháng được kiểm tra ra sao?

Trường hợp tách trong một lần thủ tục tạo ra từ 5 thửa đất ở trở lên, từ một hoặc nhiều thửa liền kề của cùng người hoặc nhóm người sử dụng đất, thuộc diện tách thửa hình thành nhiều thửa đất ở khi phát sinh ít nhất một trong các hoạt động: mở đường, lối đi chung hoặc dành đất giao thông; hình thành hạ tầng kỹ thuật dùng chung; san lấp, cải tạo địa hình hay đầu tư nhằm hình thành đồng bộ khu đất ở để khai thác, chuyển nhượng hoặc sử dụng.

Việc tách nhiều lần cũng được xem xét. Nếu từ cùng thửa gốc hoặc các thửa liền kề có cùng nguồn gốc sử dụng thuộc quyền của cùng người hoặc nhóm người sử dụng đất, tổng số thửa đất ở hình thành từ 10 thửa trong 36 tháng thì được xác định là tách thửa hình thành nhiều thửa đất ở.

Quy định bao gồm cả trường hợp đã chuyển quyền cho tổ chức, cá nhân khác. Số thửa được cộng dồn theo lịch sử biến động, hồ sơ đã giải quyết và cơ sở dữ liệu đất đai.

Cơ quan đăng ký đất đai phải lấy ý kiến cơ quan quản lý về quy hoạch, xây dựng, đầu tư, nhà ở và kinh doanh bất động sản trước khi giải quyết. Nếu thuộc phạm vi pháp luật chuyên ngành, hồ sơ chỉ được giải quyết khi đáp ứng các điều kiện tương ứng.

Quy định tại Điều 9 không áp dụng cho thừa kế; phân chia tài sản theo bản án, quyết định có hiệu lực; quyết định giải quyết tranh chấp; thỏa thuận chia quyền sử dụng đất chung của vợ chồng hoặc nhóm người sử dụng đất.

Đủ diện tích vẫn phải đáp ứng điều kiện, hồ sơ cũ được xét có lợi hơn

Ngoài diện tích, việc tách và hợp thửa phải tuân thủ các nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất tại Điều 220 Luật Đất đai và khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15.

Quyết định không cho tách đất đang vi phạm pháp luật đất đai chưa khắc phục theo quyết định xử phạt có hiệu lực; đất thuộc khu bảo tồn, di tích, danh lam thắng cảnh đã được xác định, phê duyệt.

Đất thực hiện dự án đã được HĐND tỉnh đưa vào danh mục thu hồi cũng không được tách, trừ trường hợp sau hai năm liên tục chưa có quyết định thu hồi mà cơ quan có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ.

Với đất đã có quyết định hoặc thông báo thu hồi, ngoại lệ được đặt ra khi quyết định thu hồi quá ba năm chưa thực hiện, hoặc thông báo quá 12 tháng chưa có quyết định thu hồi và không được gia hạn theo quy định.

Về hợp thửa, cá nhân hợp các thửa hiện trạng nhỏ hơn mức tối thiểu thì thửa sau hợp không bắt buộc đạt diện tích tối thiểu. Việc hợp thửa vẫn phải đáp ứng các điều kiện chung.

Một số trường hợp có cách xử lý riêng, như tách để phân chia thừa kế không thuộc phạm vi áp dụng của quyết định; diện tích thửa thuộc khu vực hoặc dự án đã có quy hoạch chi tiết được duyệt thực hiện theo quy hoạch đó.

Đối với hồ sơ đã nộp đủ, hợp lệ trước ngày 3/11/2026 nhưng chưa có kết quả, người sử dụng đất được áp dụng quy định mới nếu có lợi hơn.

Thửa đất hình thành hoặc chia tách trước 3/8/2008 tại Khánh Hòa cũ, trước 16/1/2010 tại Ninh Thuận cũ, đang sử dụng ổn định và nhỏ hơn diện tích tối thiểu được cấp giấy chứng nhận theo hiện trạng nếu đủ điều kiện. Đây là nội dung cần đối chiếu cùng quy định về giấy tờ đất cũ được xem xét cấp sổ đỏ tại Khánh Hòa khi hoàn thiện hồ sơ.

Đăng Thy