Trong tháng vừa qua, sau khi chính thức trở thành thành phố trực thuộc Trung ương lớn nhất cả nước (diện tích hơn 12.700 km², dân số gần 4,5 triệu người), Đồng Nai ghi nhận chuỗi động thái quy hoạch mang tính định hướng dài hạn và cụ thể hóa không gian.
Những văn bản, phê duyệt và chỉ đạo này không đứng riêng lẻ mà cùng tạo nên một bức tranh chuyển dịch rõ nét: từ tỉnh công nghiệp truyền thống sang đô thị sân bay đa chức năng, với sông Đồng Nai làm trục cảnh quan và sân bay Long Thành làm hạt nhân.
Nghị quyết tầm nhìn 100 năm và yêu cầu đồng bộ hệ thống quy hoạch
Ngày 21/7/2026, Bộ Chính trị ban hành Nghị quyết số 16-NQ/TW về xây dựng và phát triển thành phố Đồng Nai đến năm 2035, tầm nhìn đến năm 2065.
Văn kiện xác định Đồng Nai trở thành cực tăng trưởng đa chức năng, đô thị sân bay hàng đầu khu vực, với sáu quan điểm cốt lõi nhấn mạnh không gian mở, đô thị đa trung tâm, lấy khoa học – công nghệ – đổi mới sáng tạo làm động lực và xây dựng thành phố “Văn minh – Hiện đại – Hạnh phúc”.
Mục tiêu kinh tế được lượng hóa: giai đoạn 2026-2030 GRDP tăng từ 10%/năm, quy mô 44 tỷ USD, thu nhập bình quân 9.200 USD, đô thị hóa 65%; đến 2035 đạt 70 tỷ USD; 2045 đạt 150 tỷ USD và 2065 đạt 600 tỷ USD.
Không gian được tổ chức theo bốn hành lang chiến lược, sông Đồng Nai là trục cảnh quan sinh thái, đồng thời áp dụng cơ chế đặc thù tương đồng TP.HCM.
Song song, UBND thành phố yêu cầu các đơn vị khẩn trương rà soát, đẩy nhanh lập và phê duyệt toàn bộ hệ thống quy hoạch; điều chỉnh Quy hoạch thành phố Đồng Nai 2021-2030, tầm nhìn 2050 theo trình tự rút gọn; tạm ngưng lập quy hoạch chung cấp xã, phường (trừ trường hợp phục vụ khu đô thị sinh thái núi Bà Rá) để ưu tiên quy hoạch tổng thể tích hợp lấy sân bay Long Thành làm hạt nhân.
Trung tâm hành chính mới và Nhơn Trạch
Một trong những dự án cụ thể hóa rõ nét nhất là Trung tâm chính trị – hành chính thành phố Đồng Nai.
Hội đồng Nhân dân thành phố đã thông qua nghị quyết phê duyệt chủ trương đầu tư với tổng mức đầu tư sơ bộ khoảng 15.000 tỷ đồng, quy mô khoảng 102,52 ha tại khu vực 2, phường Trấn Biên (trên nền Khu công nghiệp Biên Hòa 1 đã chuyển đổi công năng).
Vị trí ven sông Đồng Nai, giáp Xa lộ Hà Nội, được định hướng trở thành trung tâm hành chính Đồng Nai hiện đại bậc nhất của thành phố. Các hạng mục chính gồm tổ hợp khối trung tâm hành chính (cao tối đa 10 tầng nổi), tòa nhà liên cơ quan, tòa nhà hành chính công, trung tâm hội nghị quốc tế 1.500 chỗ cùng hệ thống tiện ích ven sông, quảng trường, công viên.
Thời gian thực hiện từ quý III/2026 đến quý IV/2030; các công trình trọng yếu dự kiến hoàn thành và bàn giao vào quý IV/2028 theo hình thức hợp đồng BT. Dự án đang thi tuyển kiến trúc và lập quy hoạch chi tiết 1/500.
Ở phía Nam, thành phố đẩy mạnh điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chung đô thị mới Nhơn Trạch đến năm 2035, tầm nhìn 2050.
Phạm vi điều chỉnh khoảng 511 ha, tập trung bổ sung tuyến đường kết nối cầu Phú Mỹ 2 đến đường ĐT.769D (lộ giới 100 m) và điều chỉnh chức năng sử dụng đất tại năm vị trí thuộc phường Nhơn Trạch và xã Phước An.
Kết quả sau điều chỉnh, đất xây dựng đô thị tăng gần 400 ha (chủ yếu đất đơn vị ở, đất hỗn hợp và giao thông đối ngoại). Việc điều chỉnh nhằm đồng bộ với cầu Phú Mỹ 2 (tổng đầu tư hơn 23.000 tỷ đồng) và tạo quỹ đất sạch phục vụ đấu giá, hỗ trợ phát triển đô thị thông minh ven sông gắn với phân khu Đại Phước.
Phía Bắc, thành phố phê duyệt Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu công nghiệp Bắc Đồng Phú giai đoạn 2 với tổng diện tích 316,7778 ha (Khu A 132,75 ha tại phường Đồng Phú, Khu B 184,02 ha tại phường Bình Phước).
Đất khu công nghiệp chiếm gần 297 ha, ưu tiên công nghiệp chế biến, chế tạo, công nghệ cao, ít ô nhiễm; lao động dự kiến khoảng 10.000 người. Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần KCN Bắc Đồng Phú (liên doanh Cao su Đồng Phú và Nam Tân Uyên), tổng vốn 1.360 tỷ đồng.
Hạ tầng được xây dựng giai đoạn 2025-2028, bắt đầu cho thuê từ cuối 2026 với mục tiêu ban đầu 30 ha/năm. Khu vực này tận dụng quỹ đất từ vùng Bình Phước cũ sau sáp nhập, kết nối với cao tốc và logistics vùng.
Định hướng ưu tiên: Đô thị sân bay đa trung tâm và công nghiệp xanh – công nghệ cao
Từ chuỗi động thái trên, Đồng Nai ưu tiên phát triển theo hướng lấy sân bay Long Thành làm hạt nhân, hình thành đô thị sân bay – đô thị ven sông – đa trung tâm, xanh và thông minh đến năm 2035, hướng tới trung tâm hàng không châu Á – Thái Bình Dương vào 2045 và đô thị sân bay đa chức năng hàng đầu thế giới vào 2065.
Bốn hành lang chiến lược được xác định rõ:
- TP.HCM – Biên Hòa – Long Thành – Phước An (hàng không – cảng biển – logistics);
- Biên Hòa – Dầu Giây – Tân Phú – Tây Nguyên (công nghiệp, nông nghiệp công nghệ cao, du lịch sinh thái);
- Phước Long – Đồng Xoài – Chơn Thành – biên giới Campuchia (logistics xuyên biên giới);
- Long Thành – Lâm Đồng – duyên hải Nam Trung Bộ (kết nối hàng không – cao nguyên – duyên hải).
Hạ tầng giao thông động lực được đặt ở vị trí then chốt, gồm metro kéo dài từ Bến Thành – Suối Tiên đến trung tâm hành chính mới và sân bay Long Thành, cầu Phú Mỹ 2 cùng các tuyến đường kết nối lộ giới lớn.
Công nghiệp chuyển dịch mạnh sang công nghệ cao, logistics, hàng không – vũ trụ, đồng thời mở rộng không gian phía Bắc với các khu công nghiệp ưu tiên chế biến, chế tạo ít ô nhiễm và hướng tới mô hình sinh thái – thông minh.
Cơ chế đặc thù tương đồng TP.HCM được áp dụng trong đầu tư, tài chính, đất đai, quy hoạch và khoa học công nghệ; ưu tiên thành lập khu kinh tế đặc biệt, khu thương mại tự do, khu công nghệ số và khu đổi mới sáng tạo gắn với sân bay.
Con người được đặt ở trung tâm với các mục tiêu bảo tồn di sản, phát triển du lịch thông minh, đào tạo nhân lực hàng không – logistics – công nghệ cao, cùng hệ thống y tế và an sinh xã hội toàn diện.
Tác động đến thị trường bất động sản
Các động thái quy hoạch tạo nền tảng cho sự dịch chuyển của thị trường bất động sản theo hướng gắn chặt với hạ tầng chiến lược và định hướng dài hạn.
Tại khu vực trung tâm hành chính mới (phường Trấn Biên), việc chuyển đổi hơn 100 ha từ Khu công nghiệp Biên Hòa 1 lịch sử mở ra không gian lớn cho thương mại dịch vụ, nhà ở và tiện ích ven sông Đồng Nai, đồng thời tạo quỹ đất thanh toán theo hợp đồng BT.
Nhơn Trạch với gần 400 ha đất xây dựng đô thị tăng thêm sau điều chỉnh cục bộ 511 ha, cùng kết nối cầu Phú Mỹ 2 và phân khu Đại Phước, được định hướng trở thành điểm nóng của phân khúc nhà ở, khu đô thị thông minh ven sông và đất nền hạ tầng; quỹ đất sạch phục vụ đấu giá được chủ trương tạo lập thông qua thu hồi, bồi thường, tái định cư.
Phía Bắc, nguồn cung gần 297 ha đất công nghiệp tại Bắc Đồng Phú giai đoạn 2 (tổng 316,78 ha) bổ sung cho thị trường cho thuê đất công nghiệp, đặc biệt phân khúc công nghệ cao và sạch, với giá thuê cạnh tranh và ưu đãi theo quy định.
Tổng thể, tầm nhìn 100 năm cùng hệ thống quy hoạch được đẩy nhanh đồng bộ giúp giảm rủi ro quy hoạch chồng chéo, tạo quỹ đất sạch đấu giá lớn và tăng tính hấp dẫn cho các dự án gắn với sân bay Long Thành, sông Đồng Nai và các hành lang logistics liên vùng.
Những bước đi trong tháng vừa qua cho thấy Đồng Nai không chỉ điều chỉnh kỹ thuật mà đang xây dựng khung pháp lý và không gian cho một chu kỳ phát triển mới – nơi đô thị, công nghiệp và hạ tầng cùng vận hành theo tầm nhìn dài hạn.
Đăng Thy