Tuy nhiên, thị trường vẫn thuộc nhóm “Bán minh bạch”, chỉ chiếm khoảng 1,3% dòng vốn đầu tư bất động sản thương mại toàn cầu, cho thấy dư địa cải thiện và thu hút vốn còn rất lớn.
Theo báo cáo GRETI 2026 vừa được JLL công bố, Việt Nam đạt 3,15 điểm, xếp thứ 50 trong số 88 quốc gia và vùng lãnh thổ được khảo sát. Đây là bước tiến đáng chú ý nếu đặt trong diễn biến những năm gần đây, khi thị trường bất động sản Việt Nam liên tục có những thay đổi về pháp lý, dữ liệu và phương thức quản lý.
Việt Nam cùng Ba Lan, Thái Lan, Australia, Qatar, Hàn Quốc, Ấn Độ, Ả-rập Xê-út, Dubai và Abu Dhabi nằm trong nhóm 10 thị trường cải thiện điểm số minh bạch mạnh nhất trong kỳ đánh giá 2024-2026.
GRETI đánh giá 88 thị trường dựa trên 256 tiêu chí, chia thành 6 nhóm chính gồm đo lường hiệu suất thị trường, pháp lý và quy định, nền tảng thị trường, quy trình giao dịch, quản trị doanh nghiệp niêm yết và phát triển bền vững. Trong đó, đo lường hiệu suất thị trường chiếm 25% trọng số; pháp lý và quy định 23,5%; nền tảng thị trường 16,5%; quy trình giao dịch 15%; quản trị doanh nghiệp niêm yết 10% và phát triển bền vững 10%.
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam
Từ thị trường minh bạch thấp đến nhóm bán minh bạch
Theo JLL và LaSalle, trước năm 2020, Việt Nam thuộc nhóm “Minh bạch thấp”. Những hạn chế nổi bật khi đó là dữ liệu thị trường còn khan hiếm, khung pháp lý phức tạp và thiếu rõ ràng, đặc biệt trong các vấn đề liên quan đến quyền sở hữu bất động sản đối với nhà đầu tư nước ngoài.
Một dấu mốc được JLL nhắc đến là năm 2016, khi Việt Nam tham gia Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) và đề xuất xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản quốc gia. Đây được xem là bước khởi đầu cho quá trình hướng thị trường tới các chuẩn mực và thông lệ quốc tế.
Từ năm 2020 đến nay, Việt Nam đã chuyển lên nhóm “Bán minh bạch”. Đặc biệt, năm 2024 đánh dấu giai đoạn quan trọng về hoàn thiện khung pháp lý khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi cùng có hiệu lực.
Cùng với đó, Luật Giá mới đặt ra yêu cầu về chứng chỉ hành nghề đối với thẩm định viên và lưu vết kiểm toán định giá có thể xác minh. Các quy định liên quan đến giao dịch bất động sản qua hệ thống ngân hàng cũng góp phần tăng khả năng kiểm soát và truy xuất thông tin trên thị trường.
Bước sang năm 2026, Nghị định số 357 về xây dựng, quản lý và vận hành hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản chính thức có hiệu lực. Mục tiêu hoàn thành cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia vào cuối năm nay được kỳ vọng tiếp tục tạo thêm thay đổi về chất lượng dữ liệu thị trường.
Khu vực châu Á - Thái Bình Dương cũng đang là điểm sáng về cải thiện minh bạch. Theo JLL, một nửa trong số 10 thị trường có mức cải thiện tốt nhất toàn cầu đến từ khu vực này, gồm Ấn Độ, Việt Nam, Hàn Quốc, Australia và Thái Lan.
Trên phạm vi toàn cầu, khoảng hai phần ba trong 88 thị trường được khảo sát đã tăng điểm minh bạch trong hai năm qua. Dù vậy, dòng vốn vẫn tập trung mạnh vào những thị trường có chất lượng thông tin cao. Nhóm “Minh bạch cao” và “Minh bạch” đang thu hút hơn 98% tổng vốn đầu tư bất động sản thương mại toàn cầu, riêng nhóm “Minh bạch cao” chiếm khoảng 81%.
Trong khi đó, nhóm “Bán minh bạch” chỉ chiếm khoảng 1,3% dòng vốn toàn cầu. Con số này cho thấy việc cải thiện thứ hạng không đơn thuần là câu chuyện về vị trí trên bảng xếp hạng, mà còn liên quan trực tiếp tới khả năng tiếp cận nguồn vốn quốc tế của thị trường.
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, cho rằng việc Việt Nam lọt top 10 thị trường cải thiện độ minh bạch tốt nhất toàn cầu tại GRETI 2026 là kết quả của quá trình cải cách kéo dài nhiều năm. Theo bà, từ năm 2012 đến nay, thị trường đã từng bước chuyển từ giai đoạn non trẻ sang nền tảng ổn định hơn nhờ quá trình hoàn thiện pháp lý.
Việt Nam lọt top 10 thị trường bất động sản cải thiện minh bạch mạnh nhất thế giới
Bà Trang cũng dẫn số liệu 7 tháng đầu năm 2026 đạt 38,1 tỷ USD, gần bằng tổng vốn FDI đăng ký của cả năm trước và là mức cao nhất trong 10 năm qua. Theo bà, đây là một trong những dấu hiệu cho thấy Việt Nam tiếp tục duy trì sức hút đối với dòng vốn trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương.
Tuy nhiên, dòng vốn và sự cải thiện về minh bạch không đồng nghĩa thị trường đã giải quyết được bài toán giá bất động sản. Bà Trang cho rằng hiện vẫn tồn tại khoảng cách giữa sản phẩm được đưa ra thị trường và khả năng tài chính của người mua.
Theo phân tích của bà, dù người mua có thể cho rằng giá bất động sản hiện nay đang tạo ra biên lợi nhuận lớn cho chủ đầu tư, thực tế doanh nghiệp phải đối mặt với chi phí đầu vào ngày càng cao, từ tiền sử dụng đất, lãi suất vay đến chi phí xây dựng. Trong bối cảnh thị trường minh bạch hơn, các chủ đầu tư phải cân đối để đưa ra mức giá cạnh tranh, nhưng khả năng giảm giá sâu tiếp tục bị giới hạn bởi cấu trúc chi phí.
Minh bạch hơn để định giá chính xác hơn
Một trong những vấn đề đáng chú ý được JLL chỉ ra là tác động trực tiếp của minh bạch dữ liệu tới công tác định giá bất động sản.
Tại các thị trường “Minh bạch cao”, nơi dữ liệu giao dịch được công khai và tương đối đầy đủ, độ chính xác định giá đạt khoảng 85-95%. Thời gian định giá trung bình chỉ 5-10 ngày. Khoảng 70% thông tin đầu vào được lấy từ dữ liệu công khai, 20% từ khảo sát thị trường và khoảng 10% còn lại dựa trên kinh nghiệm chuyên gia.
Bức tranh tại nhóm “Bán minh bạch” như Việt Nam hiện nay khác đáng kể. Do dữ liệu còn phân mảnh và hạn chế, độ chính xác định giá được JLL ước tính ở mức 60-75%, trong khi thời gian định giá kéo dài khoảng 10-20 ngày.
Nguồn thông tin cũng có sự đảo chiều. Kinh nghiệm chuyên gia chiếm khoảng 40%, khảo sát thị trường 40%, còn dữ liệu công khai chỉ khoảng 20%. Điều này khiến việc định giá mất nhiều thời gian hơn, chi phí thu thập thông tin cao hơn và khả năng kiểm chứng cũng hạn chế hơn.
Ông Võ Văn Hữu Phước, Giám đốc cấp cao, tư vấn định giá và quản trị rủi ro JLL Việt Nam, cho rằng sự phụ thuộc lớn vào kinh nghiệm chuyên gia và khảo sát thị trường trong khi dữ liệu công khai còn hạn chế đang làm tăng chi phí, thời gian định giá và rủi ro pháp lý.
Theo ông, việc từng bước số hóa hồ sơ đất đai, xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất trên toàn quốc và hướng tới áp dụng các tiêu chuẩn định giá quốc tế như IPMS sẽ giúp thu hẹp khoảng cách này. Khi dữ liệu có thể truy cập và kiểm chứng tốt hơn, kết quả định giá sẽ có cơ sở rõ ràng hơn, đồng thời góp phần củng cố niềm tin của nhà đầu tư quốc tế.
Trong giai đoạn tiếp theo, JLL cho rằng Việt Nam cần tiếp tục tập trung vào những nền tảng cốt lõi của thị trường minh bạch. Trọng tâm gồm hoàn tất số hóa hồ sơ đất đai, xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất trên toàn quốc, áp dụng các tiêu chuẩn định giá quốc tế, công bố dữ liệu về thị trường tín dụng bất động sản thương mại, tăng chứng nhận công trình xanh gắn với quy hoạch và cơ sở dữ liệu, đồng thời nâng yêu cầu công bố thông tin đối với doanh nghiệp niêm yết.
Tâm An