Lượng giao dịch vẫn ở mức thấp
Theo báo cáo của Savills TP.HCM, trong bối cảnh nhu cầu thị trường trầm lắng, lãi suất duy trì ở mức cao và kỳ vọng giá bán của chủ đầu tư vẫn lớn, các dự án chủ yếu mở bán giới hạn trong giai đoạn đầu nhằm thăm dò thị trường, trong khi hoạt động mở bán theo từng giai đoạn vẫn tiếp diễn. Nhờ đó, nguồn cung mới tăng theo quý, đạt 1.900 căn, nhưng vẫn thấp hơn cùng kỳ năm trước.
Trong cơ cấu nguồn cung, căn hộ hạng A và hạng B tiếp tục chiếm ưu thế, đóng góp khoảng 80% nguồn cung mới, với các đợt mở bán chủ yếu tập trung tại khu Đông TP.HCM. Lượng căn hộ mở bán gia tăng đã nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên 5.800 căn. Tuy nhiên, việc phần lớn sản phẩm tiếp tục tập trung ở phân khúc cao cấp cũng làm gia tăng áp lực tồn kho trên thị trường.
Bất động sản khu đông TP.HCM - nơi tập trung nhiều dự án nhà ở cao cấp. Ảnh Duy Khánh
Trong khi đó, lãi suất vay mua nhà tăng và khả năng chi trả suy giảm tiếp tục ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản. Dù nguồn cung mới phục hồi theo quý, lượng giao dịch vẫn ở mức thấp, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trước áp lực chi phí vốn.
Trong quý 3/2026, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 25%, tương đương khoảng 1.400 giao dịch. Riêng nguồn cung mở bán mới ghi nhận tỷ lệ hấp thụ 45%.
Bà Cao Thị Thanh Hương Phó Giám đốc Nghiên cứu & S22M Savills TP.HCM, nhu cầu thị trường ngày càng được dẫn dắt bởi nhóm khách mua để ở. Những dự án có kết quả bán hàng tích cực thường cung cấp sản phẩm đa dạng, đi kèm chính sách thanh toán linh hoạt và thời gian thanh toán kéo dài, qua đó giảm khoản tiền phải trả ban đầu và áp lực dòng tiền cho người mua.
Giá căn hộ đã điều chỉnh giảm
Báo cáo của CBRE cũng tiếp tục ghi nhận xu hướng thận trọng khi nguồn cung mở bán mới sụt giảm mạnh. Toàn thị trường chỉ có 3.267 căn hộ và 30 căn bất động sản gắn liền với đất được giới thiệu ra thị trường, giảm 53% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của những dự án hiện hữu, tập trung tại các khu vực hưởng lợi từ các dự án hạ tầng trọng điểm.
Bối cảnh thị trường khiến phần lớn chủ đầu tư lựa chọn chiến lược thăm dò nhu cầu thay vì đẩy mạnh bán hàng. Trong quý, nhiều dự án chỉ dừng ở giai đoạn giới thiệu, nhận giữ chỗ và khảo sát phản hồi khách hàng, thay cho các đợt mở bán quy mô lớn.
Tính đến cuối quý 3/2026, nguồn cung căn hộ lũy kế tại TP.HCM đạt gần 460.000 căn, tăng 5% so với cùng kỳ. Trong 9 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận 14.028 căn hộ mở bán mới, trong đó hơn 8.400 căn tập trung tại Bình Dương, phản ánh xu hướng dịch chuyển nguồn cung ngày càng rõ nét sang các đô thị vệ tinh.
Trong bối cảnh lãi suất và lạm phát duy trì ở mức cao, cùng với sự suy giảm của nguồn cung mới, thị trường nhà ở TP.HCM trong quý 3 ghi nhận sự chững lại trên cả phương diện giao dịch và giá bán. Tốc độ hấp thụ giảm, trong khi giá bán trung bình của cả căn hộ và bất động sản gắn liền với đất ghi nhận xu hướng điều chỉnh, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua và nhà đầu tư.
Khách hàng đang xem sa bàn một dự án thuộc khu vực Bình Dương cũ
Cụ thể, giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM sau sáp nhập đạt trung bình khoảng 75 triệu đồng/m2 thông thủy trong quý 3/2026, chưa bao gồm VAT và phí bảo trì. Mức giá này giảm 2,3% so với quý trước nhưng vẫn cao hơn 1% so với cùng kỳ năm 2025.
Trước áp lực lãi suất và sức cầu suy yếu, các chủ đầu tư đẩy mạnh chính sách bán hàng như hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán và áp dụng các ưu đãi tài chính nhằm kích thích nhu cầu, đồng thời đưa mức giá thực trả đến gần hơn với khả năng chi trả của người mua.
Dù vậy, hiệu quả hấp thụ tiếp tục suy giảm. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới trong quý chỉ đạt 45%, giảm 24 điểm phần trăm so với quý trước và thấp hơn 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái.
Trên thị trường thứ cấp, thanh khoản cũng suy yếu khi giá bán căn hộ trung bình giảm xuống còn 60 triệu đồng/m2 thông thủy, giảm 4% theo quý và đi ngang so với cùng kỳ năm trước. Xu hướng điều chỉnh giá diễn ra trên diện rộng nhưng có sự phân hóa rõ rệt giữa các dự án.
Theo CBRE, những dự án có nguồn cung lớn, mức độ cạnh tranh cao và chủ yếu hướng đến khách đầu tư ghi nhận mức giảm giá trên 10%. Ngược lại, các dự án đã hoàn thiện, có cộng đồng cư dân ổn định và chất lượng vận hành tốt duy trì mặt bằng giá ổn định hơn.
Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, mặc dù được hỗ trợ bởi các dự án hạ tầng trọng điểm và triển vọng kết nối vùng ngày càng cải thiện, thị trường nhà ở bán vẫn chịu áp lực từ lãi suất cao, thanh khoản thấp và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.
“Trong bối cảnh đó, nhu cầu ở thực tiếp tục đóng vai trò chủ đạo, thúc đẩy chủ đầu tư điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, diện tích và chính sách bán hàng theo hướng phù hợp hơn với khả năng chi trả của người mua. Các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, giá bán hợp lý và được hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng được kỳ vọng sẽ có lợi thế cạnh tranh trong giai đoạn tới”, bà Dung cho biết thêm.
Lãi suất tăng, thị trường phân hóa mạnh
Cùng nhận định về xu hướng thị trường, Avison Young Việt Nam cho biết thị trường căn hộ TP.HCM và vùng phụ cận trong quý 3/2026 đang bước vào giai đoạn chuyển dịch rõ nét, khi tốc độ tăng giá chững lại và khả năng tài chính trở thành yếu tố quan trọng trong quyết định mua nhà.
Theo đơn vị này, lãi suất vay mua nhà thả nổi duy trì ở mức 12-15%/năm tiếp tục tạo áp lực đối với nhóm nhà đầu tư lướt sóng. Thị trường vì vậy ngày càng phụ thuộc vào khách hàng có nguồn vốn tự có và nhu cầu tích sản dài hạn.
Trong khi thị trường sơ cấp vẫn duy trì mặt bằng giá cao nhằm bù đắp chi phí vốn, thị trường thứ cấp ghi nhận sự phân hóa rõ rệt. Các dự án đã có sổ hồng duy trì thanh khoản ổn định. Ngược lại, một số sản phẩm chưa hoàn thiện pháp lý hoặc đã hết thời hạn ưu đãi lãi suất chịu áp lực giảm giá từ 5-10%.
Trong quý 3/2026, tổng nguồn cung căn hộ sơ cấp tại vùng TP.HCM mở rộng đạt hơn 11.500 căn. Đáng chú ý, nguồn cung mới bắt đầu dịch chuyển mạnh về trục phía Nam và khu vực Tây Bắc, Đông Bắc nhờ sự phát triển của các dự án hạ tầng lớn.
Ở phía cầu, người mua để ở và nhà đầu tư dài hạn ngày càng ưu tiên những dự án có chính sách thanh toán kéo dài nhằm hạn chế phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Sự phân hóa về thanh khoản thể hiện rõ giữa các phân khúc và khu vực.
Tại các địa bàn giáp ranh như Dĩ An và Thuận An, phân khúc căn hộ vừa túi tiền tiếp tục thu hút sự quan tâm của nhóm khách mua ở thực, với tỷ lệ giao dịch thành công duy trì ở mức cao trong nhiều quý. Ngược lại, phân khúc cao cấp và hạng sang tại khu vực nội đô ghi nhận tốc độ bán hàng thận trọng hơn. Giao dịch chủ yếu tập trung ở nhóm khách hàng mua để tích sản dài hạn bằng nguồn vốn tự có.
Theo Avison Young, dù tâm lý người mua nhìn chung vẫn thận trọng, những chuyển biến về quy hoạch và đầu tư hạ tầng đã phần nào cải thiện niềm tin thị trường, giúp hoạt động giao dịch tiếp tục diễn ra thay vì rơi vào tình trạng đóng băng.
Diệu Trang