Trong bối cảnh giá nhà tiếp tục ở mức cao, lãi vay chưa giảm nhiều và dòng tiền ngày càng thận trọng, cuộc cạnh tranh trên thị trường đang chuyển từ cuộc đua về số lượng sang cuộc đua về chất lượng dự án.
Nguồn cung tăng mạnh nhưng người mua ngày càng khắt khe
Sau giai đoạn kéo dài vì vướng mắc pháp lý, nhiều dự án bất động sản đã đủ điều kiện triển khai và mở bán trở lại, giúp nguồn cung trên thị trường cải thiện rõ rệt. Bên cạnh những dự án được tái khởi động, nhiều chủ đầu tư cũng lựa chọn thời điểm cuối năm để tung sản phẩm nhằm kịp tiến độ kinh doanh trước Tết Nguyên đán, tạo thêm động lực cho thị trường.
Dữ liệu từ VARS IRE cho thấy trong 6 tháng đầu năm 2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm chào bán, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, hơn 70.000 sản phẩm là nguồn cung mới, tăng khoảng 40%.
Riêng phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò chủ đạo khi các sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp trở lên chiếm trên 70% nguồn cung căn hộ thương mại mở bán mới.
Nguồn hàng dồi dào hơn cũng kéo theo lượng giao dịch cải thiện. Trong nửa đầu năm, toàn thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch, riêng nguồn cung mới đóng góp khoảng 43.000 giao dịch.
Tuy nhiên, theo VARS IRE, sự phục hồi về nguồn cung không đồng nghĩa với việc thị trường quay trở lại giai đoạn giao dịch sôi động như trước. Trái lại, người mua đang thay đổi rõ rệt về tiêu chí lựa chọn.
Nếu trước đây nhiều nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền theo kỳ vọng tăng giá, thì hiện nay dòng tiền chỉ tập trung vào những dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ xây dựng đảm bảo, chất lượng hoàn thiện tốt và có khả năng khai thác ngay sau khi bàn giao.
Xu hướng này khiến thị trường bước vào giai đoạn phân hóa ngày càng rõ nét, không chỉ giữa các khu vực mà còn giữa từng phân khúc, từng dự án và từng chủ đầu tư.
Đặc biệt, nhu cầu thực vẫn tập trung lớn ở các sản phẩm có mức giá phù hợp với khả năng tài chính của người dân và có thể đưa vào sử dụng ngay. Trong khi đó, các chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại giá phù hợp đang được thúc đẩy nhưng vẫn cần thêm thời gian để hình thành nguồn cung đủ lớn.
Theo VARS IRE, yếu tố được người mua quan tâm hiện nay không còn chỉ là mức giá hay vị trí dự án mà còn là thời điểm tài sản bắt đầu tạo ra giá trị sử dụng. Phần lớn nghĩa vụ thanh toán phát sinh trước khi căn hộ có thể ở, cho thuê hoặc chuyển nhượng, buộc cả người mua và doanh nghiệp phải tính toán kỹ hơn về dòng tiền.
Áp lực tài chính càng trở nên rõ rệt khi giá nhà tiếp tục duy trì ở vùng cao. Chỉ số giá của VARS IRE cho thấy, so với quý 1/2019, giá căn hộ bình quân thuộc tập mẫu theo dõi tại Hà Nội đã tăng khoảng 97%. Trong khi đó, tại TP.HCM và Đà Nẵng, giá bán gần như đi ngang nhưng vẫn duy trì ở mức cao.
Doanh nghiệp khó giảm giá, dòng vốn tiếp tục quyết định cuộc chơi
Không chỉ chịu áp lực từ mặt bằng giá, người mua nhà còn phải đối mặt với chi phí tài chính ở mức cao. Hiện lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng phổ biến trong khoảng 8,5-11%/năm trong thời gian ưu đãi. Sau giai đoạn này, lãi suất thả nổi có thể lên tới 13-15%/năm, tùy chính sách của từng tổ chức tín dụng.
Trong bối cảnh khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập ngày càng lớn, nhiều hộ gia đình phải kéo dài thời gian tích lũy trước khi quyết định mua nhà. Đối với các nhà đầu tư, ưu tiên hiện nay là những tài sản có thể khai thác dòng tiền ngay nhằm bù đắp chi phí lãi vay.
Theo VARS IRE, dòng tiền trên thị trường đang chuyển từ tâm lý "đón sóng" sang đánh giá giá trị sử dụng thực tế, khả năng khai thác và năng lực duy trì giá trị của tài sản. Những dự án chưa hình thành tiện ích, chưa tạo được dòng tiền hoặc chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc bán hàng.
Dù vậy, khả năng giảm giá bán trên diện rộng vẫn rất hạn chế.
Theo phân tích của VARS IRE, giá thành bất động sản hiện chịu áp lực từ hàng loạt chi phí đầu vào như tiền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, xây dựng, vật liệu, vốn vay, pháp lý, quản lý, bán hàng và các nghĩa vụ tài chính khác. Một số dự án còn phát sinh thêm chi phí do quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài.
Ngoài ra, việc giảm trực tiếp giá niêm yết có thể tác động tiêu cực đến thị trường thứ cấp, giá trị tài sản bảo đảm cũng như tâm lý của những khách hàng đã mua trước đó. Vì vậy, thay vì giảm giá bán, nhiều doanh nghiệp lựa chọn các chính sách hỗ trợ như chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán để giảm áp lực tài chính cho người mua.
Một yếu tố khác tiếp tục chi phối triển vọng thị trường là khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp.
Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong nửa cuối năm 2026 sẽ có khoảng 111.673 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, trong đó trái phiếu bất động sản chiếm 54,7%, tương đương khoảng 61.000 tỷ đồng.
Áp lực đáo hạn khiến khả năng thanh toán của doanh nghiệp phụ thuộc rất lớn vào tiến độ pháp lý, tốc độ bán hàng, khả năng thu hồi công nợ và tái cấp vốn. Nếu dòng tiền không được cải thiện, nhiều doanh nghiệp có thể phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng triển khai dự án, từ đó tiếp tục ảnh hưởng đến nguồn cung trong các giai đoạn tiếp theo.
Không chỉ doanh nghiệp bất động sản, những ngành liên quan như vật liệu xây dựng, thi công, nội thất, vận tải, máy móc thiết bị và nhiều lĩnh vực dịch vụ khác cũng chịu tác động khi dự án chậm triển khai.
Ở phía người mua, khả năng tiếp cận tín dụng vẫn là yếu tố quan trọng quyết định sức hấp thụ của thị trường.
Đến cuối tháng 5/2026, tín dụng bất động sản chiếm khoảng 25,73% tổng dư nợ của nền kinh tế. Tuy nhiên, dòng vốn đang tiếp tục phân hóa mạnh. Những doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, dự án đầy đủ pháp lý và tài sản bảo đảm vẫn có điều kiện tiếp cận vốn, trong khi các doanh nghiệp nhỏ hoặc dự án còn vướng mắc pháp lý gặp nhiều khó khăn.
Kênh trái phiếu doanh nghiệp đã có dấu hiệu phục hồi nhưng chủ yếu vẫn tập trung ở nhóm doanh nghiệp lớn. Trong khi đó, các nguồn vốn dài hạn như quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ hưu trí hay dòng vốn từ nhà đầu tư tổ chức vẫn phát triển chậm, khiến thị trường tiếp tục phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng.
Thị trường khó suy giảm đồng loạt
Theo VARS IRE, thị trường bất động sản khó rơi vào một đợt suy giảm đồng loạt trong thời gian tới. Thực tế trong nửa đầu năm 2026, hiện tượng giảm giá trên thị trường thứ cấp chủ yếu chỉ xuất hiện cục bộ ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, mua tại vùng giá đỉnh hoặc sở hữu các sản phẩm chưa tạo được giá trị khai thác.
Ngược lại, những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ xây dựng đảm bảo, hạ tầng đồng bộ, mức giá phù hợp và đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn có khả năng duy trì thanh khoản. Trong khi đó, các sản phẩm được định giá quá cao, triển khai chậm hoặc chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ tiếp tục chịu áp lực lớn trong giai đoạn sắp tới.
Để duy trì đà phục hồi của thị trường, VARS IRE cho rằng trọng tâm không nằm ở việc ban hành các chính sách "giải cứu" hay giữ mặt bằng giá, mà là tiếp tục tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, quy hoạch, đất đai và nguồn vốn.
Việc rút ngắn thời gian xử lý thủ tục đầu tư, minh bạch cơ chế xác định tiền sử dụng đất, phát triển nguồn vốn trung và dài hạn, đồng thời ưu tiên tín dụng cho các dự án có pháp lý đầy đủ, đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ giúp bổ sung nguồn cung phù hợp, cải thiện thanh khoản và tạo nền tảng cho thị trường phát triển ổn định hơn trong chu kỳ mới.
Tâm An