Tại hội thảo “Bất động sản sau cơn sốt – Giá sẽ đi về đâu?” diễn ra mới đây, các chuyên gia và đại diện cơ quan quản lý đã đưa ra những góc nhìn về diễn biến giá nhà, khả năng điều chỉnh của thị trường và thời điểm xuống tiền.
Điểm chung trong các nhận định là rất khó xác định chính xác thời điểm thị trường chạm đáy, trong khi quyết định mua bất động sản cần dựa trên mục đích sử dụng, giá trị tài sản và năng lực tài chính của từng người.
Đặc biệt, trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà còn ở mức cao, giá bất động sản giảm không đồng nghĩa với việc chi phí sở hữu nhà sẽ giảm tương ứng. Một căn nhà có thể rẻ hơn so với trước, nhưng khoản trả nợ hằng tháng vẫn tạo áp lực lớn nếu người mua sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức.
Chưa thể khẳng định thị trường đã bước vào chu kỳ giảm giá
Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh tại OneHousing (thuộc One Mount Group), cho rằng việc giá bất động sản có tiếp tục giảm hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố, đặc biệt là diễn biến kinh tế vĩ mô và thị trường vốn.
Theo ông Trung, đơn vị nghiên cứu thị trường thường xây dựng các kịch bản khác nhau, gồm kịch bản xấu, kịch bản cơ sở và kịch bản tốt, tương ứng với những điều kiện kinh tế nhất định. Vì vậy, việc xác định thị trường đã tạo đáy hay chưa không thể chỉ dựa vào một vài đợt giảm giá trên thị trường.
Ông cho rằng dòng tiền có ảnh hưởng lớn đến mặt bằng giá bất động sản và quyết định đầu tư của người dân. Khi người dân còn ưu tiên gửi tiền vào ngân hàng thay vì chuyển sang các kênh đầu tư khác, trong đó có bất động sản, thị trường sẽ khó phục hồi rõ nét.
Đối với thị trường thứ cấp, mức độ điều chỉnh còn phụ thuộc vào tình hình tài chính của người bán. Đáng chú ý là nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, chỉ có khoảng 20-30% vốn tự có ban đầu. Khi gặp áp lực tài chính và buộc phải bán tài sản để cắt lỗ, nhóm này có thể mất phần lớn, thậm chí tương đương toàn bộ khoản vốn tự có đã bỏ ra, tùy thuộc vào dư nợ vay, chi phí phát sinh và giá bán thực tế.
Đây là một trong những yếu tố có thể tạo áp lực giảm giá ở một số phân khúc. Tuy nhiên, không thể từ đó suy ra toàn bộ thị trường sẽ giảm theo cùng một mức độ, bởi diễn biến giá còn phụ thuộc vào từng loại hình bất động sản và đặc điểm của nhóm người mua.
Với phân khúc nhà đất thổ cư, ông Trung nhận định khả năng giảm giá vẫn còn. Giai đoạn thị trường nóng lên trong năm 2024-2025 đã đẩy giá bất động sản tại nhiều khu vực tăng mạnh. Một số nhà đầu tư mua đất bằng vốn vay, sau đó tiếp tục vay để xây nhà và bán lại nhằm tìm kiếm lợi nhuận.
Tại khu vực phía Đông Hà Nội, gồm Long Biên, Đông Anh và Gia Lâm, mô hình đầu tư này từng xuất hiện trong giai đoạn giá tăng nhanh. Khi chi phí vốn cao và thanh khoản không còn thuận lợi, những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy lớn có thể phải điều chỉnh giá bán để thu hồi vốn.
Dù vậy, việc thị trường thứ cấp giảm giá ở một số khu vực chưa đủ để khẳng định bất động sản đã bước vào một chu kỳ giảm giá trên diện rộng. Theo cách tiếp cận của ông Trung, cần tiếp tục theo dõi diễn biến dòng tiền, sức mua và tình hình tài chính của người bán để đánh giá mức độ điều chỉnh thực tế.
Ở góc độ cơ quan quản lý, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), nhận định giá bất động sản đã neo ở mức cao trong thời gian dài, trong khi nhu cầu nhà ở của người dân vẫn lớn. Thị trường hiện đã xuất hiện những dấu hiệu điều chỉnh giảm giá, song việc giá sẽ giảm đến đâu và khi nào chạm đáy vẫn là những câu hỏi khó có câu trả lời chính xác.
Bà Hằng khuyến nghị người mua nhà để ở không nên chờ đợi quá lâu chỉ với kỳ vọng mua được bất động sản ở mức giá thấp nhất. Thay vào đó, cần xem xét giá hiện tại có phù hợp với giá trị thực, diễn biến giá qua các năm và khả năng tài chính của bản thân hay không.
Bà dẫn ví dụ một căn hộ chung cư diện tích 70 m2 từng có giá khoảng 3 tỷ đồng, sau nhiều năm tăng lên 7 tỷ đồng. Trong trường hợp này, người mua cần đánh giá mức tăng giá có hợp lý so với diễn biến thị trường và giá trị thực của căn hộ trước khi đưa ra quyết định.
Nếu mức giá đã phù hợp với giá trị tài sản và đáp ứng đúng nhu cầu thực tế, người mua có thể cân nhắc xuống tiền thay vì tiếp tục chờ đợi một thời điểm được cho là chạm đáy. Ngược lại, với những người mua bất động sản chỉ nhằm mục đích đầu tư, không có nhu cầu ở thực, việc tiếp tục theo dõi thị trường trước khi quyết định là phương án cần cân nhắc.
Bà Hằng cũng cho biết các doanh nghiệp bất động sản đang phải đánh giá lại thị trường, cơ cấu sản phẩm và điều chỉnh giá bán để thu hút khách hàng, cải thiện thanh khoản. Diễn biến này cho thấy áp lực thị trường không chỉ đặt lên người mua mà còn buộc chủ đầu tư phải xem xét lại cách tiếp cận khách hàng.
Vay 1,5 tỷ đồng, tiền trả góp có thể tăng lên gần 20 triệu đồng/tháng
Nếu giá nhà là yếu tố quyết định người mua đang mua đắt hay rẻ, thì lãi suất và khả năng trả nợ lại quyết định họ có đủ sức duy trì quyền sở hữu căn nhà trong dài hạn hay không. Đây là vấn đề được PGS.TS Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế, đặc biệt lưu ý trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà còn cao.
Theo ông Long, tổng số tiền gốc và lãi phải trả hằng tháng nên nằm trong ngưỡng 30-35% thu nhập thực tế của gia đình. Với một gia đình có thu nhập 40 triệu đồng/tháng, khoản trả nợ phù hợp nên vào khoảng 12-14 triệu đồng. Nếu tỷ lệ trả nợ vượt 40% thu nhập, áp lực tài chính sẽ tăng đáng kể.
Ngoài tỷ lệ trả nợ, người mua cần có khoản dự phòng đủ trang trải chi phí sinh hoạt và trả nợ trong ít nhất 6 tháng; tốt hơn là duy trì được quỹ dự phòng từ 9-12 tháng. Đây là lớp đệm tài chính quan trọng nếu thu nhập giảm, công việc không ổn định hoặc phát sinh những khoản chi ngoài dự kiến.
Một yếu tố khác cần tính đến là rủi ro lãi suất. Người vay phải tự kiểm tra khả năng trả nợ trong trường hợp lãi suất tăng thêm 2-3 điểm phần trăm. Nếu chỉ đủ khả năng trả góp ở mức lãi suất ưu đãi ban đầu, khoản vay có thể trở thành gánh nặng khi lãi suất điều chỉnh.
Ông Long đưa ra ví dụ với khoản vay 1,5 tỷ đồng trong thời hạn 20 năm. Nếu lãi suất ở mức 10%/năm, số tiền trả góp đều hằng tháng vào khoảng 14,5 triệu đồng. Khi lãi suất tăng lên 15%/năm, khoản trả góp tương ứng có thể tăng lên khoảng 19,8 triệu đồng/tháng, với giả định lãi suất được giữ cố định trong từng kịch bản tính toán.
Như vậy, chỉ riêng biến động lãi suất đã có thể khiến số tiền trả nợ mỗi tháng tăng khoảng 5,3 triệu đồng. Với một gia đình có thu nhập 40 triệu đồng/tháng, khoản trả nợ 19,8 triệu đồng tương đương gần một nửa thu nhập, vượt xa ngưỡng an toàn 30-35% mà chuyên gia khuyến nghị.
Điều này cho thấy người mua không nên đánh giá cơ hội chỉ dựa trên mức giảm của giá nhà. Nếu giá tài sản giảm nhưng lãi suất vay tăng hoặc thu nhập không đủ ổn định, tổng chi phí sở hữu và rủi ro tài chính vẫn có thể cao hơn dự tính.
Ông Long cũng lưu ý cần phân biệt lãi suất huy động được ngân hàng công bố với lãi suất cho vay thực tế. Theo chia sẻ tại hội thảo, trong khi lãi suất huy động được công bố ở mức khoảng 6-7%, lãi suất cho vay thực tế tại một số ngân hàng có thể ở mức 8-9%, thậm chí trên 9%, tùy từng trường hợp. Vì vậy, người vay cần căn cứ vào điều kiện tín dụng thực tế của khoản vay, thay vì chỉ nhìn vào mức lãi suất được quảng bá ban đầu.
Ông Trần Quang Trung cho rằng, giai đoạn hiện nay có thể phù hợp để người dân xem xét tái cơ cấu danh mục bất động sản hoặc tìm kiếm nơi ở đáp ứng tốt hơn nhu cầu thực tế. Những thông tin về quy hoạch, hạ tầng giao thông và định hướng phát triển đô thị tại Hà Nội, TP.HCM cùng các khu vực khác đã rõ ràng hơn, tạo thêm cơ sở để người mua đánh giá triển vọng của từng bất động sản.
Tuy nhiên, ông Trung nhấn mạnh quyết định mua cần xuất phát từ mục tiêu cụ thể. Nếu phải vay vốn trong bối cảnh chưa có chính sách hỗ trợ lãi suất phù hợp chỉ để đầu tư kiếm lời, đây chưa phải thời điểm thích hợp. Ngược lại, với người mua để ở hoặc nâng cấp nơi ở, thị trường hiện tại có thể mở ra cơ hội để so sánh giá, thương lượng với người bán và lựa chọn sản phẩm phù hợp hơn.
Người mua có thể đối chiếu giá chào bán hiện tại với mức giá cách đây 6 tháng, một năm hoặc hai năm, đồng thời đánh giá vị trí, quy hoạch, kết nối giao thông và khả năng đáp ứng nhu cầu sinh hoạt. Tuy nhiên, giá chào bán chỉ là một căn cứ tham khảo, không đồng nghĩa với giá giao dịch thực tế.
Tâm An