Sở Xây dựng TP Đồng Nai vừa ban hành Thông cáo báo chí số 13/TCBC-SXD về Nghị quyết số 23/2026/NQ-HĐND quy định việc lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) và phương án tuyến, vị trí công trình, tổng mặt bằng tuyến đối với đường sắt địa phương trên địa bàn thành phố.
Nghị quyết được HĐND thành phố thông qua và có hiệu lực từ ngày 9/7/2026.
Theo Sở Xây dựng, việc ban hành nghị quyết nhằm tạo cơ sở pháp lý để phát triển các khu đô thị gắn với hệ thống giao thông công cộng, đặc biệt là các tuyến đường sắt đô thị, đồng thời tháo gỡ những hạn chế trong việc áp dụng các chỉ tiêu quy hoạch hiện hành đối với khu vực TOD.
Trước đó, theo Quyết định số 779/QĐ-UBND ngày 27/2/2026 phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch tỉnh Đồng Nai thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050, một số tuyến đường sắt đô thị đã được nghiên cứu, xác định trong phương án phát triển hạ tầng kỹ thuật và giao thông.
Định hướng đẩy mạnh phát triển đô thị TOD cũng được xác định là một trong những nhiệm vụ trọng tâm trong thời gian tới.
Đất trong bán kính 2km quanh ga metro có thể thuộc khu vực TOD
Một trong những nội dung đáng chú ý của Nghị quyết số 23/2026/NQ-HĐND là quy định cụ thể về phạm vi, ranh giới khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng.
Theo đó, ranh giới khu vực TOD bao gồm nhà ga, depot và vùng phụ cận, được xác định đến ranh đất nằm trong phạm vi bán kính tối đa không quá 2km tính từ tâm quy ước của nhà ga, depot.
UBND có thẩm quyền quyết định phạm vi, ranh giới từng khu vực TOD dựa trên vị trí, quy mô nhà ga và tuyến đường sắt, khả năng kết nối đồng bộ của hệ thống giao thông công cộng, cũng như đặc điểm hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tại khu vực.
Đáng chú ý, trường hợp một thửa đất hoặc ô đất có một phần diện tích nằm ngoài bán kính 2km, cơ quan có thẩm quyền được xem xét, quyết định đưa trọn thửa đất hoặc trọn ô đất vào phạm vi TOD theo quy hoạch đô thị và nông thôn đã được phê duyệt.
Tâm quy ước của nhà ga, depot được xác định là tâm hình học của phạm vi chiếm dụng đất công trình, căn cứ hồ sơ thiết kế phương án tuyến và vị trí công trình đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Việc xác định ranh giới TOD do đơn vị được giao nhiệm vụ tổ chức lập quy hoạch phối hợp với Sở Nông nghiệp và Môi trường, Sở Xây dựng và UBND xã, phường nơi có khu vực dự kiến lập quy hoạch khu vực TOD rà soát, đề xuất.
Quyết định phê duyệt ranh giới TOD là cơ sở để triển khai lập quy hoạch khu vực theo quy định.
Tăng hệ số sử dụng đất tối đa 1,5 lần, linh hoạt chỉ tiêu cây xanh và hạ tầng xã hội
Một điểm đáng chú ý khác là cơ chế điều chỉnh một số chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật và chỉ tiêu sử dụng đất tại khu vực TOD theo hướng linh hoạt hơn so với quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch đô thị và nông thôn.
Cụ thể, hệ số sử dụng đất tại khu vực TOD được phép điều chỉnh tăng tối đa không quá 1,5 lần so với quy định tại quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch đô thị và nông thôn.
Đối với chỉ tiêu đất công viên, cây xanh công cộng, nghị quyết cho phép tính phần diện tích sử dụng làm công viên, cây xanh trên tầng mái công trình xây dựng vào chỉ tiêu cây xanh công cộng.
Tỷ lệ quy đổi được xác định là 2m2 diện tích tầng mái sử dụng làm công viên, cây xanh tương đương 1m2 diện tích đất công viên, cây xanh. Tuy nhiên, việc sử dụng diện tích này phải bảo đảm thuận tiện để mọi người dân có thể tiếp cận.
Về hạ tầng xã hội, các chỉ tiêu trong khu vực TOD được phép phân bổ, cân đối với khu vực liền kề, phân khu đô thị liên quan và các khu vực TOD trên cùng hành lang tuyến hoặc trong bán kính phục vụ.
Diện tích, sàn xây dựng công trình hạ tầng xã hội có thể được tính vào chỉ tiêu sử dụng đất hạ tầng xã hội, nhưng không bao gồm chỉ tiêu đất trường học.
Đặc biệt, chỉ tiêu hạ tầng xã hội được phép điều chỉnh giảm nhưng không quá 50% so với quy định tại quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch đô thị và nông thôn.
Theo Sở Xây dựng, Quy chuẩn Việt Nam về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD hiện quy định hệ số sử dụng đất đối với lô đất xây dựng công trình thương mại dịch vụ và hỗn hợp cao tầng tối đa là 13 lần, trong khi chỉ tiêu đất cây xanh sử dụng công cộng trong đơn vị ở tối thiểu 2m2/người.
Tuy nhiên, các chỉ tiêu áp dụng chung cho đô thị được đánh giá là chưa thực sự phù hợp với đặc thù của khu vực TOD, nơi cần tập trung dân cư quanh các tuyến metro nhằm tăng nhu cầu sử dụng giao thông công cộng.
Việc cho phép áp dụng các chỉ tiêu quy hoạch khác với quy chuẩn hiện hành được kỳ vọng tạo điều kiện khai thác hiệu quả quỹ đất quanh các đầu mối giao thông, đồng thời thu hút doanh nghiệp, tổ chức trong và ngoài nước tham gia đầu tư.
Ưu tiên phát triển đô thị hỗn hợp, hạn chế phương tiện cá nhân
Bên cạnh các quy định về ranh giới và chỉ tiêu sử dụng đất, nghị quyết cũng đưa ra nguyên tắc tổ chức quy hoạch các khu vực TOD.
Theo đó, khu vực TOD phải ưu tiên tối đa việc sử dụng giao thông công cộng và giao thông phi cơ giới, đồng thời hạn chế phương tiện giao thông cá nhân.
Quy hoạch TOD được định hướng phát triển các chức năng sử dụng đất hỗn hợp, kết hợp nhà ở, hoạt động kinh doanh thương mại, dịch vụ, văn phòng và các công trình phục vụ cộng đồng. Định hướng này gắn với việc nâng cao hệ số sử dụng đất, khai thác quỹ đất và phần giá trị tăng thêm từ đất.
Cùng với đó, việc tổ chức quy hoạch phải bảo đảm công khai, minh bạch, khả thi, khuyến khích phát triển kinh tế địa phương và nâng cao khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu.
Các khu vực TOD cũng được định hướng phát triển theo mô hình đô thị thông minh, xanh và linh hoạt, thúc đẩy hoạt động thương mại, đổi mới sáng tạo và các dịch vụ không gây ô nhiễm.
Một nội dung đáng chú ý về thủ tục là quy hoạch khu vực TOD không phải thực hiện bước lập, thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch.
Việc lập, lấy ý kiến, thẩm định và phê duyệt quy hoạch được thực hiện theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn. Trong đó, cơ quan tổ chức lập quy hoạch có trách nhiệm lấy ý kiến các cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức, chuyên gia và cộng đồng dân cư có liên quan.
Sở Xây dựng TP Đồng Nai là cơ quan thẩm định, UBND thành phố là cơ quan phê duyệt quy hoạch khu vực TOD.
Sau khi quy hoạch TOD hoặc điều chỉnh quy hoạch TOD được phê duyệt, các quy hoạch khác có liên quan phải được kịp thời rà soát, điều chỉnh, cập nhật và công bố công khai nhằm bảo đảm tính đồng bộ.
Hoàn thiện cơ sở pháp lý cho các dự án đường sắt đô thị
Ngoài cơ chế phát triển khu vực TOD, Nghị quyết số 23/2026/NQ-HĐND còn quy định cụ thể về thành phần hồ sơ phương án tuyến công trình, vị trí công trình và tổng mặt bằng tuyến đối với đường sắt địa phương.
Theo đó, hồ sơ phải có bản đồ địa hình tỷ lệ 1/500 theo hệ tọa độ quốc gia VN2000; bình đồ tuyến, nhà ga, depot tỷ lệ 1/500 thể hiện tim tuyến, tọa độ, vị trí công trình, chỉ giới đường đỏ của các công trình đường bộ liên quan và mặt cắt ngang thể hiện vị trí công trình đường sắt.
Hồ sơ cũng phải xác định ranh giới phạm vi bảo vệ công trình, hành lang an toàn đường sắt, đất dành cho kết cấu công trình, đất phục vụ thi công và các không gian hạ tầng phục vụ kết nối với hệ thống kỹ thuật đô thị.
Đây là cơ sở để xác định ranh giới thu hồi đất và quyết định giao đất thực hiện xây dựng công trình đường sắt. Bên cạnh đó, kết quả tham vấn cộng đồng dân cư cũng là một thành phần của hồ sơ.
Cơ quan, tổ chức được giao nhiệm vụ hoặc chủ đầu tư dự án đường sắt, dự án đường sắt theo mô hình TOD chịu trách nhiệm lập phương án. Sở Xây dựng thực hiện thẩm định và UBND thành phố có thẩm quyền phê duyệt.
Theo Sở Xây dựng, việc quy định rõ thành phần hồ sơ là cần thiết bởi các quy định pháp luật liên quan trước đây chưa hướng dẫn chi tiết nội dung này đối với đường sắt địa phương.
Cơ chế mới nhằm tạo cơ sở pháp lý cho việc phê duyệt quy hoạch, quản lý ranh giới đất đai, bảo đảm kết nối hạ tầng đồng bộ và triển khai các dự án đầu tư.
Việc hoàn thiện quy định về phát triển TOD, cùng cơ chế điều chỉnh chỉ tiêu sử dụng đất và thủ tục quy hoạch, được xác định là giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng, khai thác quỹ đất quanh các đầu mối hạ tầng và nâng cao hiệu quả vận hành các tuyến đường sắt đô thị trong thời gian tới.
Thúy Hà