Không chỉ tăng cường khả năng kết nối giao thông, tuyến đường còn tạo ra những hành lang phát triển đô thị mới, kéo theo sự dịch chuyển của dòng vốn bất động sản.
Từ Mê Linh đến Văn Giang: Những dự án bất động sản đón trục kết nối liên vùng
Vành đai 4 - Vùng Thủ đô có tổng chiều dài khoảng 112,8 km, gồm 103,1 km tuyến chính và 9,7 km tuyến nối theo hướng cao tốc Nội Bài - Hạ Long. Tuyến đi qua Hà Nội khoảng 58,2 km, Hưng Yên 19,3 km và Bắc Ninh 35,3 km, với tổng mức đầu tư 85.813 tỷ đồng.
Theo quy hoạch, tuyến được đầu tư với đường cao tốc 6 làn xe, kết hợp hệ thống đường song hành hai bên, tạo hành lang giao thông có mặt cắt ngang quy hoạch khoảng 120 m. Dự án được kỳ vọng tăng cường kết nối giữa các đô thị vệ tinh, khu công nghiệp và các tuyến giao thông huyết mạch của Vùng Thủ đô.
Trên địa bàn Hà Nội, Vành đai 4 đi qua các khu vực Sóc Sơn, Mê Linh, Đan Phượng, Hoài Đức, Hà Đông, Thanh Oai và Thường Tín. Hướng tuyến kết nối cao tốc Nội Bài - Lào Cai, vượt sông Hồng qua cầu Hồng Hà, giao Quốc lộ 32, Đại lộ Thăng Long, Quốc lộ 6, Quốc lộ 1A và đường Pháp Vân - Cầu Giẽ trước khi vượt sông Hồng qua cầu Mễ Sở để sang Hưng Yên. Đây là những điểm kết nối quan trọng, giúp mở rộng phạm vi tiếp cận giữa khu vực phía Bắc, phía Tây và phía Nam Hà Nội với các địa phương lân cận.
Tại khu vực phía Bắc Hà Nội, Mê Linh và Đan Phượng là những địa bàn có nhiều dư địa phát triển đô thị. Các dự án như Khu đô thị Cienco 5, Mê Linh Vista cùng các khu đô thị sinh thái tại Đan Phượng nằm trong vùng hưởng lợi từ mạng lưới kết nối qua cầu Hồng Hà, Quốc lộ 2 và cao tốc Nội Bài - Lào Cai.
Đáng chú ý, Hà Nội đang tiếp tục nghiên cứu quy hoạch phân khu đô thị phía Tây Vành đai 4, phân đoạn 1, với phạm vi khoảng 3.331 ha tại Sóc Sơn và Mê Linh. Điều này cho thấy tác động của tuyến đường không chỉ nằm ở khả năng rút ngắn thời gian di chuyển mà còn gắn với quá trình tổ chức lại không gian đô thị.
Dịch chuyển về phía Tây, hành lang Hoài Đức - Hà Đông tập trung nguồn cung nhà ở lớn hơn, với sự hiện diện của các khu đô thị như Vinhomes Smart City, Nam An Khánh, Hinode Royal Park và Anlac Green Symphony. Đây là khu vực đã có nền tảng đô thị, dân cư, thương mại và dịch vụ tương đối rõ nét.
Sự xuất hiện của Vành đai 4 bổ sung thêm một hướng kết nối liên vùng, giúp các khu dân cư phía Tây tiếp cận thuận lợi hơn với các địa bàn phía Bắc và phía Nam Thủ đô.
Ở phía Đông Nam, tuyến đường qua khu vực Thường Tín và kết nối với Hưng Yên thông qua cầu Mễ Sở mở ra hành lang phát triển mới.
Tại Hưng Yên, các đại đô thị như Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3 và Ecopark đã hình thành những cộng đồng dân cư quy mô lớn, kéo theo nhu cầu về thương mại, dịch vụ và hạ tầng xã hội.
Trong khi đó, khu vực Thường Tín có các dự án như Him Lam Thường Tín cùng hệ thống khu công nghiệp, cụm công nghiệp và các khu dân cư hiện hữu. Xa hơn về phía Bắc Ninh, tuyến đường góp phần tăng khả năng kết nối giữa các đô thị, khu công nghiệp và trung tâm kinh tế của tỉnh.
Xem vị trí tuyến đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô và biến động giá bất động sản quanh tuyến trên bản đồ
5 năm biến động giá bất động sản
Diễn biến giá bất động sản quanh Vành đai 4 từ năm 2021 đến nay phản ánh khá rõ mối quan hệ giữa tiến độ hạ tầng và tâm lý thị trường. Tuy nhiên, giá không tăng liên tục theo từng mốc xây dựng. Có những giai đoạn thông tin quy hoạch tạo ra làn sóng tăng giá mạnh, nhưng khi dự án khởi công, thị trường lại điều chỉnh do thiếu thanh khoản và dòng tiền đầu tư suy yếu.
Năm 2021, khi thông tin về quy hoạch và chủ trương triển khai Vành đai 4 được quan tâm, đất nền tại nhiều khu vực bắt đầu xuất hiện các đợt tăng giá.
Phản ánh của báo chí thời điểm đó cho thấy, đất khu vực Mễ Sở, thuộc hành lang kết nối Thường Tín - Văn Giang đã tăng từ khoảng 4-5 triệu đồng/m2 lên 11-13,5 triệu đồng/m2. Tại Bắc Phú, Sóc Sơn, giá đất nông thôn từ khoảng 300-400 triệu đồng/sào được đẩy lên mức 5-6 triệu đồng/m2 khi xuất hiện hoạt động phân lô, chào bán.
Đây là giai đoạn giá bất động sản phản ứng chủ yếu với kỳ vọng. Thông tin về tuyến đường, vị trí nút giao và khả năng kết nối trong tương lai trở thành yếu tố được nhà đầu tư quan tâm, trong khi hạ tầng thực tế chưa hình thành. Thực tế, báo chí từng ghi nhận giá đất tại nhiều khu vực ven Vành đai 4 tăng mạnh trong giai đoạn 2021-2022, sau đó xuất hiện tình trạng giảm giá, cắt lỗ khi thị trường trầm lắng.
Giá bất động sản biến động theo từng mốc tiến độ dự án Vành đai 4.
Đến giữa năm 2023, Vành đai 4 chính thức khởi công nhưng thị trường bất động sản lại bước vào giai đoạn điều chỉnh. Thị trường thời điểm đó ghi nhận đất ven Quốc lộ 23 tại Đại Thịnh, Mê Linh giảm từ khoảng 50 triệu đồng/m2 xuống 35-45 triệu đồng/m2; Khu đô thị Cienco 5 tại Tiền Phong giảm từ 43 triệu đồng/m2 xuống khoảng 34 triệu đồng/m2. Tại khu liền kề Đức Thượng, Hoài Đức, giá từ mức 75-80 triệu đồng/m2 lùi về 60-65 triệu đồng/m2, trong khi giao dịch vẫn thưa vắng.
Diễn biến này cho thấy việc khởi công một dự án hạ tầng quy mô lớn không đồng nghĩa bất động sản quanh tuyến lập tức tăng giá. Khi kỳ vọng đã được phản ánh vào giá bán nhưng thanh khoản suy yếu, những khu vực thiếu tiện ích, dân cư và khả năng khai thác thực tế dễ chịu áp lực điều chỉnh.
Từ cuối năm 2024 đến năm 2026, khi đường song hành dần hiện hữu, cầu và các nút giao được triển khai, thị trường bắt đầu hình thành mặt bằng giá mới.
Cuối 2024, đất thổ cư tại An Khánh, Song Phương, Tiền Yên (Hoài Đức) và Thường Tín ghi nhận mức tăng khoảng 10-30%.
Đến đầu năm 2026, giá đất mặt tiền tại TP Bắc Ninh (cũ) và Văn Giang (Hưng Yên) đã vượt 100 triệu đồng/m2; khu vực Thường Tín - Thanh Oai phổ biến khoảng 40-80 triệu đồng/m2, trong khi Hà Đông đạt mức trung bình khoảng 250 triệu đồng/m2.
Ở phân khúc căn hộ, thị trường đã ghi nhận mức tăng trung bình khoảng 31% mỗi năm, đưa giá bán lên khoảng 56 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nhóm bất động sản thấp tầng tăng trung bình khoảng 15%.
Sự khác biệt này cho thấy giá bất động sản không chỉ phụ thuộc vào khoảng cách tới Vành đai 4. Tuyến đường có thể tạo kỳ vọng tăng giá ban đầu, nhưng giá trị dài hạn phụ thuộc vào khả năng kết nối với khu dân cư hiện hữu, tính pháp lý, hệ thống tiện ích và tốc độ hình thành cộng đồng cư dân.
Tâm An