Sở Xây dựng tỉnh Đồng Tháp đang lấy ý kiến đối với dự thảo Quyết định ban hành Quy định phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp trên địa bàn tỉnh.
Theo dự thảo, quy định sẽ áp dụng đối với các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp là nhà ở thương mại, nhà tái định cư, nhà ở xã hội và các công trình có chức năng căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú được phép quy đổi dân số theo quy định.
Đối tượng áp dụng gồm các sở, ban, ngành, UBND các xã, phường cùng các tổ chức, cá nhân liên quan đến việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch đô thị và nông thôn, phương án kiến trúc và thực hiện dự án đầu tư xây dựng chung cư trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp.
Kiểm soát dân số theo quy hoạch được phê duyệt
Một trong những nguyên tắc được đặt ra là dân số phải được kiểm soát theo chỉ tiêu đã xác định tại quy hoạch cấp trên được phê duyệt và thống nhất trong toàn bộ quy trình lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch và dự án đầu tư xây dựng.
Việc xác định dân số phải phù hợp với dự báo và thực tiễn phát triển dân số trên địa bàn tỉnh; đồng thời bảo đảm đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tránh tập trung và quá tải dân số đối với dự án và khu vực.
Bảo đảm thống nhất trong việc xác định dân số phục vụ công tác lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch đô thị và nông thôn, phương án kiến trúc, dự án đầu tư xây dựng và quản lý phát triển đô thị trên địa bàn tỉnh.
Diện tích căn hộ tối thiểu 25m2, bình quân 3,55 người/hộ
Một trong những nội dung đáng chú ý của dự thảo là phương pháp xác định dân số trong giai đoạn lập quy hoạch.
Theo đó, diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư, căn hộ lưu trú và văn phòng kết hợp lưu trú không được nhỏ hơn 25m2.
Đối với dự án nhà ở thương mại, tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45m2 không được vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án.
Số liệu bình quân người/hộ được xác định trên cơ sở số hộ và dân số trung bình năm 2025 do Thống kê tỉnh Đồng Tháp công bố. Giá trị bình quân được đề xuất quy đổi ở mức khoảng 3,55 người/hộ.
Bên cạnh đó, chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân toàn tỉnh theo điều chỉnh Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 2021-2030 là 34-37m2 sàn/người.
Dân số của chung cư và chung cư hỗn hợp phải được tính toán thống nhất trong toàn bộ các bước lập hồ sơ thiết kế và phù hợp với chỉ tiêu dân số đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt cho dự án đầu tư xây dựng.
Căn hộ 25-35m3 tính 1 người, trên 175m3 tính 6 người
Đáng chú ý, trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng, tổng mặt bằng và phương án kiến trúc công trình, dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp được xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ.
Cụ thể:
- Căn hộ 1 phòng ở, diện tích từ 25-35m2: tính 1 người.
- Căn hộ 2 phòng ở, diện tích trên 35-70m2: tính 2 người.
- Căn hộ 2 phòng ở, diện tích trên 70-105m2: tính 3 người.
- Căn hộ từ 3 phòng ở trở lên, diện tích trên 105-140m2: tính 4 người.
- Căn hộ từ 3 phòng ở trở lên, diện tích trên 140-175m2: tính 5 người.
- Căn hộ từ 3 phòng ở trở lên, diện tích trên 175m2: tính 6 người.
Như vậy, phương pháp được đề xuất phân chia mức dân số từ 1 đến 6 người tùy theo diện tích sử dụng và cơ cấu phòng ở của từng căn hộ.
Sở Xây dựng kiểm tra việc thực hiện tại các dự án
Về tổ chức thực hiện, Sở Xây dựng thực hiện chức năng quản lý nhà nước, kiểm tra, tham gia ý kiến đối với các quy hoạch đô thị và nông thôn, phương án kiến trúc dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp; hoặc thẩm định, trình UBND tỉnh phê duyệt theo thẩm quyền.
Sở Xây dựng cũng có nhiệm vụ kiểm tra việc thực hiện đối với các quy hoạch, phương án kiến trúc dự án thuộc thẩm quyền phê duyệt của UBND các xã, phường.
Đồng thời, chủ trì, phối hợp UBND các xã, phường lập kế hoạch kiểm tra việc chấp hành quy định của chủ đầu tư dự án nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp theo quy hoạch, dự án đầu tư xây dựng được duyệt và trong quá trình khai thác, sử dụng công trình.
Về điều khoản chuyển tiếp, đối với hồ sơ quy hoạch đô thị và nông thôn, phương án kiến trúc có xây dựng nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm định trước ngày quyết định có hiệu lực thì tiếp tục thực hiện theo kết quả thẩm định. Các hồ sơ được thẩm định kể từ ngày quyết định có hiệu lực sẽ thực hiện theo quy định mới.
Quy định mới dự kiến được ban hành vào đầu tháng 12/2026, hiệu lực thực hiện sau 10 ngày.
Thiên An