3 lần thay đổi hệ số K trong một năm
Hệ số điều chỉnh giá đất là một trong những căn cứ quan trọng để xác định các khoản tài chính liên quan đến đất đai như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Theo dự thảo Quyết định mới của UBND TP Cần Thơ, hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo công thức:
K = K1 × K2 × K3
Trong đó, K1 là hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường, K2 là hệ số điều chỉnh theo quy hoạch và K3 là hệ số điều chỉnh theo các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.
Tuy nhiên, trước khi có phương án mới này, Cần Thơ đã trải qua nhiều bước điều chỉnh liên quan trực tiếp đến K1.
Lần đầu tiên, đầu tháng 6/2026, UBND TP Cần Thơ ban hành Quyết định số 62/2026/QĐ-UBND quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 trên địa bàn thành phố.
Ở phương án này, hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường được xác định ở mức K1 = 1,00, tức chưa có sự phân hóa mạnh theo từng khu vực, tuyến đường.
Sau đó, đến cuối tháng 6/2026, UBND TP Cần Thơ tiếp tục trình HĐND thành phố xem xét điều chỉnh mức tối đa, tối thiểu của hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường về giá đất.
Phương án này đưa ra mức hệ số cao hơn nhiều so với lần đầu, trong đó nhóm đất ở đô thị có khu vực được đề xuất mức cao nhất lên tới K = 4,7 lần.
Tuy nhiên, phương án này chưa được HĐND thành phố thông qua, khiến Cần Thơ tiếp tục hoàn thiện lại cách tính.
Từ hệ số chung đến bảng tính theo từng tuyến đường
Điểm đáng chú ý trong phương án mới nhất là cách xác định hệ số biến động thị trường không còn dừng ở việc áp dụng chung theo khu vực mà được xây dựng chi tiết hơn theo từng tuyến đường, vị trí và loại đất.
Các phụ lục kèm dự thảo đã phân chia hệ số theo từng nhóm đất gồm đất ở đô thị, đất ở nông thôn, đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất phi nông nghiệp, đất trồng cây…
Đối với đất ở đô thị, hệ số biến động thị trường được xác định theo từng tuyến đường.
Tại khu vực trung tâm phường Ninh Kiều, nhiều tuyến đường có hệ số điều chỉnh ở mức 1,30 lần như đường Bà Huyện Thanh Quan, Bà Triệu, Bùi Thị Xuân, Cách Mạng Tháng Tám và nhiều tuyến phố trung tâm khác.
Một số tuyến có mức thấp hơn như đường Châu Văn Liêm, đường 30 Tháng 4 hoặc các khu vực đặc thù được xác định ở mức 1,10 - 1,20 lần tùy vị trí.
Điều này cho thấy cách tiếp cận mới của Cần Thơ là cố gắng phản ánh sát hơn sự khác biệt về giá trị đất giữa các khu vực, thay vì áp dụng một hệ số đồng đều.
Không chỉ K1, hệ số K còn chịu tác động từ yếu tố quy hoạch
Bên cạnh hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường (K1), phương án mới của Cần Thơ còn bổ sung hệ số điều chỉnh theo quy hoạch (K2) nhằm phản ánh mức độ khai thác, sử dụng đất theo quy hoạch được phê duyệt.
Theo dự thảo, K2 được phân theo hệ số sử dụng đất của từng khu vực.
Những khu vực có hệ số sử dụng đất từ trên 1,5 đến 3 lần được áp dụng K2 = 1,20; từ trên 3 đến 5 lần là K2 = 1,25; từ trên 5 đến 7 lần là K2 = 1,30. Mức cao nhất K2 = 1,35 áp dụng đối với khu vực có hệ số sử dụng đất trên 7 lần.
Trong khi đó, với những khu vực có hệ số sử dụng đất bằng hoặc dưới 1,5 lần, chưa có quy hoạch chi tiết được phê duyệt hoặc trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thì K2 được xác định bằng 1,00.
Như vậy, cùng một mức biến động thị trường, những khu vực có khả năng khai thác cao hơn theo quy hoạch có thể chịu mức điều chỉnh khác nhau. Đây là điểm khác biệt đáng chú ý trong phương án xây dựng hệ số K mới của Cần Thơ.
Những tuyến đường trung tâm được xác định hệ số cao hơn
Trong nhóm đất ở đô thị, nhiều tuyến đường có lợi thế về vị trí, thương mại, dịch vụ tại khu vực Ninh Kiều được đưa vào nhóm có hệ số biến động cao.
Chẳng hạn, một số đoạn đường như đường Hòa Bình, Nguyễn Trãi, Phan Văn Trị, Lê Thánh Tôn, Nguyễn An Ninh… được xây dựng hệ số riêng theo từng đoạn đường thay vì áp dụng chung cho toàn tuyến.
Cách tính này phản ánh thực tế giá đất có sự khác biệt ngay trong cùng một khu vực, phụ thuộc vào vị trí mặt tiền, khả năng khai thác thương mại, kết nối giao thông và mức độ phát triển đô thị.
Không chỉ đất ở, các nhóm đất khác cũng được phân loại tương tự.
Đối với đất thương mại dịch vụ, phụ lục dự thảo cũng xây dựng hệ số theo từng tuyến đường. Tại nhiều khu vực thuộc phường Ninh Kiều, hệ số được xác định phổ biến ở mức 1,04 lần, một số vị trí đặc biệt ở mức 1,02 lần.
Đối với đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, phương án mới cũng tiếp tục áp dụng cách tính theo từng tuyến đường, từng khu vực thay vì một mức chung.
Vì sao Cần Thơ liên tục điều chỉnh hệ số K?
Việc liên tục thay đổi phương án hệ số K trong năm 2026 xuất phát từ yêu cầu phải xây dựng một cơ chế tính giá đất phù hợp hơn với thực tế thị trường.
Theo hồ sơ trình của Sở Nông nghiệp và Môi trường, hệ số điều chỉnh giá đất là cơ sở để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Trong bối cảnh Cần Thơ mở rộng không gian phát triển đô thị, triển khai nhiều dự án hạ tầng và thu hút đầu tư, sự khác biệt về giá trị đất giữa các khu vực ngày càng rõ.
Nếu áp dụng một mức hệ số chung, những khu vực có tốc độ phát triển nhanh có thể chưa phản ánh đúng giá trị thị trường, trong khi những khu vực ít biến động lại có nguy cơ chịu mức điều chỉnh chưa phù hợp.
Vì vậy, phương án mới đang hướng tới việc cá thể hóa hệ số theo từng khu vực, từng tuyến đường nhằm tăng tính sát thực tế.
Trường hợp nào sẽ áp dụng theo hệ số K mới?
Một điểm đáng chú ý trong phương án mới là quy định chuyển tiếp đối với những trường hợp đang thực hiện nghĩa vụ tài chính theo Quyết định số 62/2026/QĐ-UBND ngày 2/6/2026 của UBND TP Cần Thơ.
Theo dự thảo, đối với trường hợp cơ quan thuế chưa ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo hệ số điều chỉnh giá đất tại Quyết định số 62/2026/QĐ-UBND, thì sẽ thực hiện theo quy định tại quyết định mới, trừ trường hợp có quy định khác về thời điểm áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất.
Quy định này có ý nghĩa quan trọng bởi một số trường hợp đã thực hiện thủ tục về đất đai nhưng chưa hoàn tất bước xác định nghĩa vụ tài chính có thể sẽ chuyển sang áp dụng theo hệ số mới thay vì tiếp tục tính theo phương án ban đầu.
Khi nào hệ số K mới được áp dụng?
Theo hồ sơ trình, dự thảo Quyết định quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 của Cần Thơ đang tiếp tục được hoàn thiện.
UBND TP Cần Thơ trước đó đã chấp thuận gia hạn thời gian trình dự thảo quyết định, yêu cầu quyết định được ban hành và áp dụng chậm nhất vào ngày 15/10/2026.
Nếu được thông qua, đây sẽ là lần thay đổi đáng chú ý trong cách xác định hệ số K của Cần Thơ, chuyển từ phương án đơn giản sang mô hình phân loại chi tiết hơn theo từng khu vực và từng tuyến đường.
Đối với người dân, doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư, việc cập nhật hệ số K mới sẽ là yếu tố quan trọng khi tính toán chi phí đất, nghĩa vụ tài chính và hiệu quả các dự án trong thời gian tới.