Báo cáo công bố ngày 12/10 của DKRA Consulting cho thấy thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận quý III/2026 điều chỉnh ở nhiều phân khúc. Giá bán sơ cấp tiếp tục neo cao, trong khi thị trường chuyển nhượng chịu áp lực từ lãi vay và nhu cầu thu hồi vốn.
Phạm vi khảo sát nhà ở gồm TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh. Giao dịch tập trung vào một số nhóm sản phẩm, còn chủ đầu tư tăng ưu đãi, giãn thanh toán và hỗ trợ lãi suất để cải thiện thanh khoản.
Căn hộ hụt 66% lượng bán, giá chuyển nhượng giảm 4–7%
Trong quý III, DKRA ghi nhận 13.215 căn hộ sơ cấp tại 108 dự án, giảm 31% so với quý trước. TP.HCM chiếm gần 94% nguồn cung, tiếp tục dẫn dắt thị trường khu vực.
Nguồn cung mới đạt hơn 4.000 căn, chỉ bằng khoảng 33% quý II. Nhiều chủ đầu tư và đơn vị phân phối chủ động dời lịch mở bán sang cuối năm, kỳ vọng hiệu quả bán hàng tốt hơn.
Lượng tiêu thụ đạt 3.471 căn, giảm 66%, tương ứng tỷ lệ tiêu thụ khoảng 26% tổng cung sơ cấp. DKRA nhận định người mua có tâm lý chờ đợi khi lãi suất neo cao và ngân hàng tăng cường kiểm soát tín dụng bất động sản.
Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ giảm phổ biến 4–7% so với quý II, tập trung ở những giao dịch người bán chịu áp lực đòn bẩy tài chính. Diễn biến này nối tiếp mức giảm bình quân 3–6% trong quý II mà DKRA đã ghi nhận trước đó.
Giá căn hộ mới vẫn là trở ngại đối với khả năng chi trả. Trong số liệu Savills về nửa đầu năm 2026, khoảng 80% nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM có giá trên 120 triệu đồng/m². Cơ cấu sản phẩm nghiêng về nhóm giá cao khiến người mua cần nguồn tài chính lớn hơn.
Báo cáo triển vọng nửa cuối năm 2026 của VIS Rating cũng ghi nhận lượng giao dịch nhà ở toàn quốc trong quý II giảm 36% so với cùng kỳ, trong bối cảnh chi phí vay vốn gây áp lực lên người mua.
8.324 nền đất chào bán, chỉ 119 nền được tiêu thụ
Phân khúc đất nền có 8.324 sản phẩm sơ cấp tại 99 dự án, tăng nhẹ 1% so với quý trước. Tuy nhiên, khoảng 95% nguồn cung đến từ các dự án đã mở bán; nguồn cung mới giảm 30%.
Lượng tiêu thụ chỉ đạt 119 nền, giảm khoảng 66% so với quý II. Tây Ninh chiếm khoảng 76% lượng tiêu thụ sơ cấp toàn khu vực, cho thấy thanh khoản phân hóa rõ giữa các địa phương.
Giá sơ cấp ít biến động và tiếp tục neo cao do chi phí đầu vào. Ngược lại, giá thứ cấp giảm trung bình khoảng 2%, chủ yếu ở nhóm nhà đầu tư sử dụng vốn vay và cần thu hồi dòng tiền.
DKRA khảo sát đất nền tại các dự án có quy hoạch 1/500, quy mô từ 1 ha, không bao gồm đất hộ lẻ trong thống kê cung và tiêu thụ sơ cấp. Vì vậy, số liệu này phản ánh thị trường đất nền dự án trong phạm vi nghiên cứu.
Sang quý IV, nguồn cung mới được dự báo chỉ khoảng 200–300 sản phẩm, chủ yếu tại các dự án hoàn thiện pháp lý và hạ tầng. Sức cầu khó phục hồi nhanh; áp lực giảm giá thứ cấp có thể gia tăng ở nhóm nhà đầu tư cần bán để thu hồi vốn.
Nhà phố, biệt thự giảm giá thứ cấp 13%, hàng dưới 10 tỷ hút giao dịch
Thị trường nhà phố, biệt thự ghi nhận 11.439 căn sơ cấp tại 98 dự án, giảm khoảng 1% so với quý trước. Khoảng 92% nguồn cung thuộc các dự án đã mở bán trước đó.
Lượng tiêu thụ đạt 746 căn, giảm 27%, tương đương khoảng 7% nguồn cung. Giao dịch chủ yếu tập trung ở nhóm sản phẩm dưới 10 tỷ đồng/căn; TP.HCM chiếm 52% nguồn cung và 89% lượng tiêu thụ sơ cấp.
Giá bán từ chủ đầu tư ít biến động do chi phí phát triển dự án tăng. Trên thị trường chuyển nhượng, giá giảm trung bình 13% so với quý II, trong bối cảnh lãi suất và đòn bẩy tài chính tiếp tục gây sức ép.
Chủ đầu tư áp dụng nhiều chính sách như thanh toán 30% nhận nhà, chiết khấu cho khách dùng vốn tự có, miễn phí quản lý, hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc. Những ưu đãi này hướng tới giảm áp lực thanh toán và thúc đẩy giao dịch.
Trong ba tháng cuối năm, DKRA dự báo có 1.000–2.000 sản phẩm mới, tập trung tại các đại đô thị ở TP.HCM, khu vực Long An cũ và Bà Rịa–Vũng Tàu cũ. Thanh khoản vẫn chọn lọc, ưu tiên dự án có pháp lý minh bạch, kết nối thuận lợi và chính sách bán hàng hấp dẫn.
Chờ 7.000–10.000 căn hộ mới
DKRA dự báo quý IV có 7.000–10.000 căn hộ mở bán mới, tập trung tại khu Đông, khu Nam vùng lõi TP.HCM và Bình Dương cũ. Hạng A giữ vai trò chủ đạo ở trung tâm; hạng B và C dẫn dắt nguồn cung tại vùng ven.
Trong tháng 9, thị trường ghi nhận kế hoạch mở bán Trellia Cove thuộc Mizuki Park của Nam Long tại khu Nam; Vlasta Premier Phú Thuận cũng được nhắc đến với quy mô 738 căn hộ thương mại, dịch vụ. Những kế hoạch này cho thấy các doanh nghiệp chuẩn bị nguồn hàng cho giai đoạn cuối năm.
Nhu cầu nhà ở cuối năm được kỳ vọng hỗ trợ sức mua, song DKRA nhận định khó có đột biến ngắn hạn. Giá sơ cấp dự kiến ổn định, đi kèm chiết khấu và thanh toán linh hoạt; thanh khoản thứ cấp vẫn chịu tác động của lãi suất và tín dụng.
Đăng Thy