Bài toán kép: An toàn đô thị và nhu cầu nhà ở
Thực tế cho thấy, Hà Nội hiện có khoảng 2.160 chung cư, nhà tập thể cũ, phần lớn được xây dựng từ những năm 1960–1980. Sau nhiều thập kỷ sử dụng, không ít công trình đã xuống cấp nghiêm trọng, thậm chí tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn, cần được cải tạo hoặc phá dỡ khẩn cấp.
Tuy nhiên, tiến độ cải tạo trong nhiều năm qua vẫn còn chậm, mới đạt khoảng 1–2%, chưa đáp ứng yêu cầu thực tiễn. Trong khi đó, thị trường bất động sản lại đang thiếu hụt nguồn cung, đặc biệt ở phân khúc nhà ở phù hợp với người thu nhập trung bình và thấp.
Sự mất cân đối cung – cầu khiến giá nhà liên tục tăng, tạo thêm áp lực lên người dân. Hà Nội vì vậy đang phải giải bài toán kép: vừa bảo đảm an toàn cho các khu chung cư cũ, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở và giữ ổn định thị trường.
Lộ trình rõ ràng, chuyển từ bị động sang chủ động
Một điểm đột phá trong cách làm của thành phố là xây dựng lộ trình cải tạo chung cư cũ với mốc thời gian cụ thể và tính ràng buộc cao. Theo kế hoạch, đến quý II/2027, Hà Nội sẽ hoàn thành 100% công tác lập quy hoạch cải tạo chung cư cũ trên toàn địa bàn.
Giai đoạn 2026–2030 tập trung xử lý các khu nhà nguy hiểm, và đến năm 2035 cơ bản hoàn tất cải tạo toàn bộ quỹ chung cư cũ.
Việc triển khai quy hoạch tại 48 phường, xã – nơi tập trung nhiều chung cư xuống cấp – được xem là bước đi nền tảng, giúp tháo gỡ “nút thắt” kéo dài nhiều năm. Theo các chuyên gia, việc xác định rõ lộ trình không chỉ thể hiện quyết tâm chính trị mà còn đánh dấu sự chuyển đổi từ tư duy xử lý tình huống sang quản lý có kế hoạch tổng thể.
Gắn cải tạo với quy hoạch tổng thể đô thị
Thay vì cải tạo đơn lẻ từng khu, Hà Nội đang đặt việc cải tạo chung cư cũ trong tổng thể quy hoạch phát triển đô thị. Đây là thay đổi mang tính căn bản, giúp bảo đảm sự đồng bộ về không gian, hạ tầng và chức năng sử dụng.
Nhiều khu vực như Kim Liên, Trung Tự, Giảng Võ đang được nghiên cứu cải tạo theo hướng đồng bộ, kết hợp phát triển hạ tầng xã hội, giao thông và không gian công cộng.
Đáng chú ý, mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) cũng được đưa vào định hướng. Cách tiếp cận này giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất, giảm áp lực hạ tầng và tạo ra không gian sống hiện đại, tiện nghi hơn.
“Quy gom” và chuyển đổi công năng: Giải pháp linh hoạt
Một trong những điểm mới đáng chú ý là phương án “quy gom” các chung cư đơn lẻ vào các khu quy hoạch lớn hơn. Giải pháp này giúp tạo quỹ đất đủ lớn để thu hút nhà đầu tư, đồng thời bảo đảm phát triển hạ tầng đồng bộ.
Không dừng lại ở đó, Hà Nội cũng nghiên cứu chuyển đổi công năng một số chung cư cũ nếu đủ điều kiện. Việc chuyển đổi sang nhà ở xã hội hoặc nhà tái định cư được xem là giải pháp hiệu quả nhằm tăng nguồn cung cho phân khúc đang thiếu hụt.
Cách làm này không chỉ tận dụng hiệu quả quỹ nhà sẵn có mà còn góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp – một mục tiêu quan trọng trong chính sách an sinh xã hội.
Kiểm định chất lượng – “chìa khóa” tháo gỡ điểm nghẽn
Một trong những rào cản lớn trong cải tạo chung cư cũ là thiếu cơ sở pháp lý để xác định mức độ nguy hiểm của công trình. Việc triển khai kiểm định chất lượng trên diện rộng được xem là “chìa khóa” tháo gỡ vướng mắc.
Thông qua kiểm định, các công trình sẽ được phân loại theo mức độ nguy hiểm, từ đó xác định thứ tự ưu tiên cải tạo. Điều này giúp tránh tình trạng dàn trải, tập trung nguồn lực vào các khu vực cấp bách, đồng thời bảo đảm tính minh bạch và tạo sự đồng thuận trong xã hội.
Lấy người dân làm trung tâm
Trong mọi phương án cải tạo, bảo đảm quyền lợi người dân luôn là nguyên tắc xuyên suốt. Các phương án tái định cư được xây dựng linh hoạt, ưu tiên tái định cư tại chỗ hoặc khu vực lân cận, đồng thời bảo đảm điều kiện sống tốt hơn trước.
Theo các chuyên gia, sự đồng thuận của người dân chính là yếu tố quyết định thành công của các dự án. Nếu không tạo được sự đồng thuận, dù chính sách có hoàn thiện đến đâu cũng khó triển khai hiệu quả.
Đáng chú ý, mục tiêu cải tạo không nhằm tăng mật độ dân cư hay phát triển thương mại đơn thuần, mà hướng tới xây dựng không gian sống văn minh, bền vững, hài hòa giữa phát triển và chất lượng sống.
Hướng tới đô thị xanh, thông minh và bền vững
Dù đã có nhiều giải pháp mới, bài toán nguồn lực vẫn là thách thức lớn. Các chuyên gia cho rằng cần đa dạng hóa nguồn vốn, trong đó có thể nghiên cứu phát hành trái phiếu và tăng cường vai trò dẫn dắt của Nhà nước.
Song song với đó, hệ thống chính sách về đất đai, nhà ở và quy hoạch cần tiếp tục hoàn thiện để tạo hành lang pháp lý minh bạch, thu hút nguồn lực xã hội.
Việc chuyển đổi linh hoạt công năng chung cư cũ, kết hợp quy hoạch đồng bộ, kiểm định chất lượng và đổi mới quản trị đô thị đang mở ra hướng đi mới cho Hà Nội. Nếu được triển khai hiệu quả, đây không chỉ là giải pháp cải tạo nhà ở mà còn là cơ hội tái cấu trúc không gian đô thị, nâng cao chất lượng sống và hiện thực hóa mục tiêu phát triển Thủ đô theo hướng hiện đại, xanh và thông minh./.
Việt Dũng
