Tuy nhiên, theo chuyên gia Cushman & Wakefield, giá đất tăng không đồng nghĩa với sự thành công của mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD).
Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng mục tiêu cuối cùng của TOD không phải là tạo ra làn sóng tăng giá đất quanh nhà ga, mà là nâng cao khả năng tiếp cận, hiệu quả sử dụng đất và năng suất đô thị.
Bất động sản nào hưởng lợi nhiều nhất từ metro?
Theo bà Ngọc, sau khi tuyến metro số 1 TP.HCM đi vào hoạt động, các dự án bất động sản dọc tuyến đã ghi nhận những chuyển biến tích cực. Giá nhà tăng nhanh, thanh khoản tốt hơn, trong khi các trung tâm thương mại thu hút lượng khách lớn hơn, góp phần cải thiện tỷ lệ lấp đầy. Những thay đổi này đang tác động đến cách nhà đầu tư đánh giá và lựa chọn địa điểm phát triển dự án.
Nếu trước đây, quyết định đầu tư chủ yếu dựa trên vị trí địa lý, thì hiện nay khả năng kết nối và thời gian di chuyển ngày càng được coi trọng. Khoảng cách không còn chỉ được đo bằng kilomet, mà còn bằng số phút cần thiết để tiếp cận các khu vực việc làm, thương mại và dịch vụ.
Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, chi phí sở hữu phương tiện cá nhân gia tăng, khả năng tiếp cận hệ thống giao thông công cộng chất lượng cao như metro trở thành một lợi thế cạnh tranh rõ rệt. TOD đang chuyển từ một yếu tố cộng thêm thành tiêu chí chiến lược trong quá trình đánh giá cơ hội đầu tư tại TP.HCM, nhờ khả năng gia tăng giá trị tài sản trong dài hạn.
Khi mạng lưới metro tiếp tục được mở rộng, đơn vị này nhận định tất cả các loại hình bất động sản đều có thể hưởng lợi, nhưng mức độ và thời điểm hưởng lợi sẽ khác nhau. Trong đó, bất động sản bán lẻ được đánh giá là phân khúc hưởng lợi sớm nhất nhờ lưu lượng người qua lại, đặc biệt tại các ga trung chuyển, ga trung tâm và ga cuối tuyến.
Lượng khách tăng giúp cải thiện hoạt động mua sắm, thu hút thêm các thương hiệu bán lẻ mở cửa hàng quanh nhà ga, qua đó nâng tỷ lệ lấp đầy của các dự án thương mại.
Đối với phân khúc căn hộ, khả năng rút ngắn thời gian di chuyển có thể thúc đẩy cả nhu cầu mua để ở và nhu cầu thuê nhà.
Nhóm hưởng lợi đáng chú ý là người trẻ, gia đình trẻ và người lao động đô thị muốn sinh sống xa trung tâm để có không gian xanh, đầy đủ tiện ích nhưng vẫn thuận tiện di chuyển đến nơi làm việc tại khu vực lõi đô thị.
Trong khi đó, phân khúc văn phòng cũng có khả năng cải thiện tỷ lệ lấp đầy, song cần đáp ứng những điều kiện khắt khe hơn. Cụ thể, văn phòng sẽ hưởng lợi rõ nhất tại các điểm trung chuyển lớn, nơi đã có hoạt động kinh tế hoặc những khu TOD được quy hoạch thành trung tâm việc làm mới.
Đối với khách sạn, kết nối metro thuận tiện có thể giúp cải thiện công suất phòng khi du khách dễ dàng tiếp cận nơi lưu trú mà vẫn bảo đảm thời gian di chuyển vào nội đô.
Tuy nhiên, xét về dài hạn, Cushman & Wakefield đánh giá các dự án bất động sản hỗn hợp sẽ là nhóm hưởng lợi lớn nhất. Đây là những dự án kết hợp nhà ở, văn phòng, bán lẻ, dịch vụ và tiện ích công cộng trong phạm vi đi bộ quanh nhà ga. Sự bổ trợ giữa các chức năng giúp duy trì dòng người trong nhiều khung giờ, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tạo sức sống bền vững cho khu vực.
TOD có thể làm thay đổi cấu trúc phát triển đô thị
Theo Cushman & Wakefield, tại nhiều thành phố như Tokyo, Hong Kong, Singapore hay Seoul, hệ thống metro đã góp phần hình thành mô hình đô thị đa cực, với nhiều trung tâm kinh doanh vệ tinh phát triển dọc các hành lang giao thông công cộng, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào một khu trung tâm truyền thống.
Trong mô hình này, khu trung tâm kinh doanh (CBD) vẫn giữ vai trò chủ đạo về tài chính, quản trị và dịch vụ cao cấp. Tuy nhiên, một phần nhu cầu văn phòng, bán lẻ, nhà ở và giải trí bắt đầu dịch chuyển sang những cụm đô thị mới có kết nối giao thông công cộng thuận tiện hơn.
Sự dịch chuyển này góp phần giảm áp lực lên khu vực lõi trung tâm, đồng thời hình thành thêm các cực tăng trưởng kinh tế.
Theo chuyên gia, xu hướng này có thể diễn ra rõ hơn tại những khu vực hội tụ ba điều kiện: quỹ đất đủ lớn để tái phát triển, khả năng kết nối giữa các phương thức giao thông tốt và định hướng sử dụng đất đủ đa dạng để thu hút cư dân, doanh nghiệp cùng khách vãng lai.
Đối với TP.HCM, đơn vị nghiên cứu thị trường này nhận định thành phố đang ở giai đoạn đầu của quá trình chuyển đổi này.Trong khi khu vực trung tâm Quận 1 cũ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, những khu vực dọc tuyến metro số 1 như Thảo Điền, An Phú, Khu Công nghệ cao và khu vực Đại học Quốc gia TP.HCM có tiềm năng phát triển thành các trung tâm việc làm, thương mại và dịch vụ mới. Tuy nhiên, tiềm năng chỉ có thể trở thành hiện thực nếu những khu vực này thu hút được cả dân cư lẫn doanh nghiệp, đồng thời hình thành hệ sinh thái kinh tế đủ đa dạng.
Không phải dự án bất động sản nào gần metro cũng là TOD
TOD là mô hình phát triển đô thị tích hợp dựa trên giao thông công cộng, trong đó nhà ga trở thành hạt nhân tổ chức không gian sống, làm việc, thương mại, dịch vụ và sinh hoạt cộng đồng.
Tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên
Một dự án nằm gần nhà ga nhưng thiếu kết nối đi bộ, phương tiện trung chuyển, chức năng hỗn hợp, tiện ích công cộng và mật độ phù hợp thì chưa thể được coi là TOD. Nếu dự án chỉ tập trung xây dựng và bán sản phẩm bất động sản, đó chủ yếu là hoạt động phát triển hưởng lợi từ hạ tầng giao thông.
Để một khu TOD thực sự thu hút doanh nghiệp, tạo việc làm và thúc đẩy hoạt động kinh tế, chuyên gia của Cushman & Wakefield cho rằng cần đáp ứng đồng thời nhiều điều kiện.
Trước hết, quy hoạch sử dụng đất phải đủ đa dạng. Một khu TOD chỉ có căn hộ sẽ khó hình thành việc làm và các hoạt động kinh tế bền vững. Thay vào đó, cần kết hợp hợp lý giữa nhà ở, văn phòng, bán lẻ, khách sạn, y tế, giáo dục, dịch vụ công cộng, không gian xanh và tiện ích cộng đồng.
Bên cạnh đó, khả năng đi bộ phải thực chất. Người dân cần có thể di chuyển an toàn, thuận tiện từ nhà ga đến nơi ở, nơi làm việc, cửa hàng, trường học và các không gian công cộng. Nếu hành khách xuống metro nhưng vẫn phải phụ thuộc vào xe máy hoặc ô tô cho chặng đường cuối, hiệu quả của mô hình sẽ bị hạn chế đáng kể.
Một điều kiện khác là mật độ phát triển phải đủ lớn nhưng được kiểm soát phù hợp. Mật độ cao giúp tạo ra lưu lượng người sử dụng, nhu cầu dịch vụ và hiệu quả thương mại. Tuy nhiên, điều này phải đi cùng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian công cộng và năng lực quản lý vận hành tương xứng. Nếu chỉ tăng hệ số sử dụng đất mà không cải thiện chất lượng đô thị, TOD có thể tạo thêm áp lực thay vì giải quyết các vấn đề hiện hữu.
Ngoài ra, cần có cơ chế phát triển và tái phát triển đất minh bạch. Các khu TOD thường liên quan đến nhiều chủ sở hữu, hiện trạng dân cư phức tạp và nhu cầu tái cấu trúc không gian đô thị. Nếu cơ chế bồi thường, hợp tác công tư và chia sẻ giá trị gia tăng từ đất đai không rõ ràng, nhà đầu tư sẽ khó đưa ra cam kết dài hạn.
Cuối cùng, mỗi khu TOD cần được định vị theo một chức năng kinh tế phù hợp. Doanh nghiệp không lựa chọn địa điểm chỉ vì có metro, mà còn dựa trên khả năng tiếp cận nhân lực và khách hàng, chi phí hoạt động, chất lượng hạ tầng, hệ sinh thái dịch vụ và hình ảnh thương mại. Tùy vào lợi thế từng khu vực, TOD có thể được định hướng thành trung tâm tài chính, công nghệ, giáo dục, y tế, bán lẻ, logistics đô thị hoặc du lịch.
Khi những điều kiện này được đáp ứng đồng thời, TOD mới có thể vượt ra ngoài câu chuyện tăng giá đất để trở thành động lực thu hút doanh nghiệp, tạo việc làm và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế địa phương.
Diệu Trang