Khung cụm công nghiệp mới: từ 5 đến 75 ha
Nghị định 303/2026/NĐ-CP của Chính phủ, ban hành ngày 1/8/2026 và có hiệu lực từ ngày 15/9/2026, sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 32/2024/NĐ-CP về quản lý, phát triển cụm công nghiệp. Đây là văn bản điều chỉnh trực tiếp hoạt động phát triển cụm công nghiệp, thay vì một quy định riêng chỉ về đất đai.
Theo quy định mới, cụm công nghiệp có diện tích không dưới 5 ha và không quá 75 ha. Đồng thời, sửa đổi, bổ sung một số điều kiện thành lập, mở rộng, Nghị định bổ sung các loại hình cụm công nghiệp chuyên ngành, cụm công nghiệp hỗ trợ, cụm công nghiệp công nghệ cao và cụm công nghiệp sinh thái. Cách tiếp cận này tạo cơ sở để địa phương tổ chức mặt bằng sản xuất theo đặc điểm ngành nghề thay vì chỉ phát triển cụm công nghiệp theo mô hình chung.
Đáng chú ý, với cụm công nghiệp làng nghề, 60% trở lên diện tích đất công nghiệp phải dành cho việc di dời, mở rộng sản xuất của các tổ chức, cá nhân trong làng nghề, nghề truyền thống. Với cụm công nghiệp chuyên ngành và cụm công nghiệp hỗ trợ, tỷ lệ đất công nghiệp dành cho các dự án cùng ngành, nghề hoặc sản xuất sản phẩm công nghiệp hỗ trợ cũng từ 60% trở lên. Trong khi đó, cụm công nghiệp công nghệ cao dành tối thiểu 30% diện tích đất công nghiệp cho các dự án nghiên cứu, sản xuất và ứng dụng công nghệ cao.
Quy định này đáng chú ý với khu vực nông thôn bởi nhu cầu về mặt bằng của doanh nghiệp ngày càng đa dạng. Một cơ sở sản xuất làng nghề cần không gian để di dời khỏi khu dân cư; doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ lại cần mặt bằng có hạ tầng phù hợp để đầu tư máy móc, tổ chức dây chuyền và kết nối với các chuỗi sản xuất lớn.
Không gian sản xuất tập trung, hạ tầng đi cùng mặt bằng
Điểm quan trọng của mô hình cụm công nghiệp không chỉ nằm ở diện tích đất mà còn ở hệ thống hạ tầng được đầu tư đồng bộ. Theo quy định, hạ tầng kỹ thuật cụm công nghiệp bao gồm các công trình giao thông, cấp nước, thoát nước, thu gom và xử lý nước thải, thu gom chất thải rắn, phòng cháy, chữa cháy, cấp điện, chiếu sáng, thông tin liên lạc, cây xanh và mặt nước cùng các công trình cần thiết khác.
Nghị định mới cũng bổ sung doanh nghiệp công nghệ cao và doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo vào nhóm tổ chức, cá nhân được khuyến khích đầu tư trong cụm công nghiệp. Định hướng dành quỹ đất cho khu vực kinh tế tư nhân, doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp công nghệ cao và doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo được đặt ra trong Nghị quyết số 198/2025/QH15. Theo đó, đối với cụm công nghiệp thành lập mới, địa phương xác định diện tích đất đã đầu tư hạ tầng để dành cho các nhóm doanh nghiệp này thuê, thuê lại; mức xác định là bình quân 20 ha/cụm công nghiệp hoặc 5% diện tích đất cụm công nghiệp trên địa bàn, tùy điều kiện thực tế.
Thực tế triển khai cho thấy mô hình cụm công nghiệp đang được đặt vào những không gian sản xuất có nhu cầu rõ rệt. Tại Hà Nội, Cụm công nghiệp Làng nghề Hữu Bằng do Công ty Cổ phần Đầu tư và Tư vấn Xây dựng Trường An làm chủ đầu tư có quy mô 305.716,3 m², tương đương hơn 30,5 ha, với tổng mức đầu tư hơn 894 tỷ đồng. Dự án được triển khai tại xã Tây Phương, hướng tới tạo không gian sản xuất tập trung cho khu vực làng nghề.
Tại Thái Nguyên, Công ty Cổ phần Đầu tư Le Mont đã khởi công Cụm công nghiệp Le Mont Hà Châu 1 và Cụm công nghiệp Le Mont Hà Châu 2. Trong đó, Hà Châu 1 có quy mô hơn 48 ha, tổng mức đầu tư gần 707 tỷ đồng; Hà Châu 2 có diện tích gần 45 ha, tổng vốn hơn 643 tỷ đồng. Hai dự án định hướng thu hút các lĩnh vực như công nghiệp hỗ trợ, công nghiệp công nghệ cao, chế biến, chế tạo và dịch vụ kho bãi.
Những dự án này cho thấy cụm công nghiệp có thể trở thành mắt xích kết nối giữa nhu cầu mặt bằng của doanh nghiệp với hạ tầng sản xuất được quy hoạch tập trung. Với doanh nghiệp nông thôn, đây cũng là điều kiện để từng bước chuyển từ mô hình sản xuất phân tán sang không gian sản xuất có tổ chức hơn.
Thủ tục rõ hơn, nhưng quy hoạch vẫn là điều kiện quyết định
Một thay đổi đáng chú ý của Nghị định 303/2026/NĐ-CP là việc điều chỉnh trình tự, thẩm quyền theo mô hình chính quyền địa phương 2 cấp. Hồ sơ được tiếp nhận ở cấp xã; sau thời gian nhận hồ sơ, UBND cấp xã thực hiện các bước theo quy định để chuyển hồ sơ, Sở Công Thương thẩm định và UBND cấp tỉnh quyết định thành lập, mở rộng cụm công nghiệp. Như vậy, thẩm quyền quyết định không chuyển xuống cấp huyện như một số cách diễn giải trước đây.
Về thời gian, sau thời hạn tiếp nhận hồ sơ, quy trình được quy định theo các mốc 5 ngày làm việc ở cấp xã, 20 ngày làm việc để Sở Công Thương thẩm định và 5 ngày làm việc để UBND cấp tỉnh quyết định. Cách tính này cần được hiểu cùng với thời gian tiếp nhận hồ sơ và các bước chuẩn bị liên quan, không nên diễn giải thành toàn bộ thủ tục thành lập cụm công nghiệp chỉ kéo dài 30 ngày.
Điều kiện về nhu cầu sử dụng đất cũng được quy định cụ thể hơn. Trường hợp trên địa bàn cấp xã đã có cụm công nghiệp, việc thành lập cụm công nghiệp mới được xem xét khi tỷ lệ lấp đầy trung bình của các cụm công nghiệp đạt trên 50% hoặc tổng quỹ đất công nghiệp chưa cho thuê không vượt quá 50 ha. Quy định này không áp dụng đối với cụm công nghiệp công nghệ cao và cụm công nghiệp sinh thái.
Với doanh nghiệp nông thôn, những thay đổi trên mở thêm cơ sở để tiếp cận mặt bằng sản xuất tập trung, nhưng không có nghĩa mọi địa phương đều có thể phát triển cụm công nghiệp ngay lập tức. Quy hoạch sử dụng đất, nhu cầu thực tế, khả năng đầu tư hạ tầng, giải phóng mặt bằng, môi trường, phòng cháy chữa cháy và khả năng thu hút doanh nghiệp vẫn là những yếu tố quyết định hiệu quả của từng cụm.
Khi khung pháp lý mới đi vào thực tế, giá trị của cụm công nghiệp sẽ không chỉ nằm ở việc tạo thêm diện tích sản xuất mà còn ở khả năng hình thành những không gian chuyên môn hóa, có hạ tầng phù hợp và kết nối được nhiều doanh nghiệp trong cùng chuỗi. Đây là hướng có thể tạo thêm dư địa để doanh nghiệp nhỏ và vừa, cơ sở làng nghề và các đơn vị sản xuất ở nông thôn từng bước nâng quy mô, công nghệ và năng lực tham gia chuỗi cung ứng.