Theo thuyết minh tóm tắt đang được lấy ý kiến, đô thị Tân Ninh có phạm vi lập quy hoạch 17.936 ha, bao gồm ba phường Tân Ninh, Bình Minh và Ninh Thạnh. Dân số dự báo khoảng 330.000 người vào năm 2035 và 520.000 người vào năm 2050.
Phương án phân vùng kế thừa cấu trúc thành phố Tây Ninh trước đây, thích ứng với địa giới mới. Các vùng bổ trợ nhau theo mô hình đa cực, liên kết bằng các hành lang phát triển.
Vùng 1: Tân Ninh và một phần Bình Minh phát triển phố đi bộ, kinh tế ban đêm
Vùng 1 nằm tại khu vực trung tâm đô thị hiện hữu, thuộc phường Tân Ninh và một phần phường Bình Minh. Đây là khu vực trung tâm thành phố Tây Ninh trước đây, tập trung các hoạt động hành chính, chính trị, thương mại, dịch vụ, văn hóa cùng hệ thống hạ tầng đô thị đã hình thành.
Dự thảo định hướng đây là trung tâm thương mại, dịch vụ tổng hợp, tập trung tài chính, văn phòng, khách sạn, lưu trú, dịch vụ công cộng và các hoạt động phục vụ người dân, doanh nghiệp, du khách. Vùng lõi đồng thời giữ vai trò kết nối các hoạt động hành chính, văn hóa và du lịch của toàn đô thị.
Đáng chú ý, phương án ưu tiên chỉnh trang, tái thiết theo hướng đô thị nén và thông minh, khai thác hiệu quả quỹ đất và hệ thống hạ tầng hiện hữu. Các loại hình được định hướng phát triển gồm tổ hợp thương mại, văn phòng, trung tâm hội nghị, công trình hỗn hợp và dịch vụ chất lượng cao.
Không gian công cộng dự kiến được tổ chức đồng bộ với quảng trường, công viên, cây xanh, phố đi bộ, tuyến phố thương mại và không gian kinh tế ban đêm. Các điểm sinh hoạt văn hóa, lễ hội được kết hợp với cải tạo cảnh quan những trục đường chính.
Vùng 1 còn là đầu mối đón tiếp, cung cấp thông tin, lưu trú, ẩm thực và mua sắm cho khách đến Núi Bà Đen cùng các điểm du lịch lân cận. Định hướng hoàn thiện chuỗi dịch vụ nhằm nâng chất lượng phục vụ và kéo dài thời gian lưu trú của du khách.
Vùng 2: Ninh Thạnh thành cực kinh tế phía Đông, gắn đô thị mới với logistics
Vùng 2 nằm ở phía Đông và Đông Nam đô thị Tân Ninh, chủ yếu thuộc phường Ninh Thạnh. Đây là không gian mở rộng quan trọng, nối khu trung tâm hiện hữu với các khu vực phát triển phía Đông và mạng lưới giao thông đối ngoại của tỉnh.
Phía Bắc vùng giáp không gian thương mại, dịch vụ và du lịch Núi Bà Đen; phía Đông giáp xã Dương Minh Châu; phía Tây liên hệ với Vùng 1 và Vùng 3. Quỹ đất phát triển tương đối lớn, địa hình thuận lợi và khả năng kết nối là những điều kiện hình thành cực kinh tế, đô thị phía Đông.
Vùng được định hướng phát triển tổng hợp đô thị mới, thương mại, dịch vụ, logistics và công nghiệp. Các khu chức năng hỗn hợp, khu dân cư sinh thái và khu ở chất lượng cao được tổ chức cùng hạ tầng xã hội, cây xanh, mặt nước và không gian mở.
Các hạt nhân phát triển được hồ sơ đề cập gồm khu vực công nghiệp Chà Là, trung tâm hành chính mới phường Ninh Thạnh, Bệnh viện Đa khoa tỉnh, cơ sở giáo dục chất lượng cao và hệ thống logistics dự kiến. Sự kết hợp này hướng tới tạo chuỗi liên kết giữa sản xuất, vận chuyển, phân phối, dịch vụ và phát triển đô thị.
Trong lĩnh vực logistics, vùng tập trung các hoạt động kho vận, phân phối hàng hóa, hậu cần và hỗ trợ sản xuất. Vị trí bố trí cần thuận lợi cho vận tải, đồng thời có giải pháp tổ chức luồng hàng riêng, hạn chế tác động đến khu dân cư.
Về công nghiệp, định hướng trọng tâm là công nghiệp sạch, công nghệ cao, công nghiệp hỗ trợ và sản xuất có giá trị gia tăng. Phát triển phải đi cùng sử dụng đất hiệu quả, hạ tầng đồng bộ và kiểm soát môi trường.
Các trung tâm công cộng, thương mại và khu ở mới được ưu tiên tại vị trí kết nối thuận lợi, hạn chế phát triển dàn trải hoặc dự án riêng lẻ thiếu liên kết. Khu vực quanh ga đường sắt dự kiến và đầu mối giao thông công cộng được nghiên cứu theo mô hình TOD, bố trí hỗn hợp thương mại, văn phòng, nhà ở và không gian công cộng.
Hồ sơ cũng yêu cầu bổ sung công viên, cây xanh, mặt nước, dải cách ly giữa khu ở với công nghiệp và logistics. Vùng tiếp giáp Núi Bà Đen có thể phát triển lưu trú, ẩm thực, mua sắm; tuy nhiên, du lịch giữ vai trò bổ trợ trong cơ cấu kinh tế của vùng.
Vùng 3: Phía Bắc Bình Minh phát triển đô thị xanh, quy hoạch 2 cụm công nghiệp
Vùng 3 nằm ở phía Bắc và Tây Bắc đô thị Tân Ninh, chủ yếu thuộc phường Bình Minh, bao quanh phía Tây và phía Bắc Khu du lịch quốc gia Núi Bà Đen. Đây là không gian chuyển tiếp giữa đô thị hiện hữu, khu du lịch và vùng nông nghiệp ngoại vi.
Phía Bắc vùng tiếp giáp Trà Vong, Tân Phú; phía Tây giáp Châu Thành; phía Nam liên hệ với Vùng 1 và một phần Vùng 2; phía Đông giáp Vùng 4. Vùng giữ vai trò kết nối trung tâm đô thị với các cửa ngõ phía Bắc.
Định hướng nổi bật là phát triển đô thị dịch vụ tổng hợp gắn với nông nghiệp công nghệ cao. Các khu dân cư sinh thái, khu ở chất lượng cao được tổ chức cùng trung tâm hành chính phường Bình Minh, công trình công cộng và hệ thống hạ tầng đồng bộ.
Quỹ đất tương đối lớn, cảnh quan tự nhiên, đất nông nghiệp và hệ thống thủy lợi hiện hữu là nền tảng phát triển. Trung tâm hành chính mới của phường và trung tâm thương mại, dịch vụ phía Bắc được xác định là những hạt nhân tổ chức dân cư và hoạt động đô thị.
Hồ sơ định hướng quy hoạch 2 cụm công nghiệp, ưu tiên công nghiệp sạch, công nghệ cao, công nghiệp hỗ trợ và chế biến nông sản. Các ngành sản xuất cần sử dụng công nghệ tiên tiến, tiết kiệm tài nguyên, có giải pháp bảo vệ môi trường và tạo việc làm cho địa phương.
Các cụm công nghiệp được đặt trong mối liên kết với vùng nguyên liệu và thị trường tiêu thụ. Nông nghiệp phát triển theo hướng chuyên canh, thông minh, hữu cơ và tuần hoàn, kết hợp nghiên cứu, trình diễn, sơ chế, chế biến và tiêu thụ sản phẩm.
Lợi thế tiếp giáp Núi Bà Đen giúp phát triển homestay, tham quan vườn, trải nghiệm nông nghiệp và du lịch cộng đồng. Các hoạt động lưu trú, nhà hàng, chăm sóc sức khỏe và dịch vụ hỗ trợ du lịch góp phần đa dạng hóa sản phẩm, lan tỏa lợi ích kinh tế tới dân cư lân cận.
Vùng bổ sung quỹ đất ở và tiện ích công cộng; duy trì cây xanh, mặt nước, hành lang sinh thái, cân bằng mở rộng đô thị với sản xuất nông nghiệp và bảo tồn cảnh quan.
Vùng 4: Núi Bà Đen là hạt nhân du lịch, ưu tiên khách sạn và khu nghỉ dưỡng
Vùng 4 nằm ở phía Đông Bắc đô thị Tân Ninh, thuộc phường Bình Minh, gắn với Khu du lịch quốc gia Núi Bà Đen. Phía Bắc và phía Tây giáp Vùng 3, phía Nam giáp Vùng 2, phía Đông giáp Dương Minh Châu.
Dự thảo xác định đây là vùng chuyên biệt về thương mại, dịch vụ và du lịch, lấy Núi Bà Đen làm hạt nhân. Các loại hình trọng tâm gồm du lịch văn hóa, tâm linh, sinh thái, nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí và trải nghiệm.
Hệ thống dịch vụ được định hướng đáp ứng nhiều nhu cầu: đón tiếp, lưu trú, ẩm thực, mua sắm, giải trí và tổ chức sự kiện. Trong đó, ưu tiên phát triển khách sạn, khu nghỉ dưỡng, trung tâm thương mại, dịch vụ văn hóa và các công trình phục vụ du lịch có quy mô, chất lượng phù hợp.
Cùng với cơ sở dịch vụ, hồ sơ đề xuất hoàn thiện trung tâm đón tiếp, hệ thống thông tin du lịch, bãi đỗ xe và hạ tầng phục vụ hoạt động du lịch. Mục tiêu là tăng khả năng tiếp cận, nâng chất lượng phục vụ và kết nối hiệu quả với toàn đô thị.
Sức hút của Núi Bà Đen được phản ánh trong thông tin báo chí ngày 29/9/2026: đến những ngày đầu tháng 9, khu du lịch đã đón hơn 4,2 triệu lượt khách. Đây là bối cảnh thị trường đáng chú ý đối với định hướng phát triển dịch vụ tại vùng.
Một yêu cầu xuyên suốt là kiểm soát mật độ xây dựng và chiều cao công trình tại khu vực nhạy cảm về cảnh quan. Phát triển phải tôn trọng địa hình, hệ sinh thái, tầm nhìn và giá trị văn hóa, tâm linh của Núi Bà Đen, bảo tồn bản sắc đô thị.
Phương án bốn vùng hiện nằm trong hồ sơ dự thảo. Tại Ninh Thạnh, việc lấy ý kiến diễn ra từ ngày 1 đến 30/10/2026; các định hướng sẽ tiếp tục được hoàn thiện trước khi trình phê duyệt.
Đăng Thy